创意园区8号桥一期，仅仅用了7个月时间就完成了对老厂房的改造，这一引领沪上办公新概念的产品，当年预租率达到70%，完工交楼后3个月就基本满租，而且这种状态持续至今。在后来的二期、三期招租阶段，即便面临上海已有的80多个园区的复杂竞争局面，面临着金融风暴引发的甲级商务楼降租潮，8号桥依然保持了高于行业平均水平的入驻率。更值得关注的是，选择8号桥的企业流动性相当低，70-80%的一期租户租赁至今，剩下的20-30%原因也是企业自身发展后，没有空置的面积可租才搬走，显示了这一沪上创意办公园区对企业的"磁石"效应，解码这一现象，我们发现已经不能单纯用"老厂房改造"去定性这种模式，而是有着产业定位、环境升级、租户组合等深层次的原因。

解码"磁石"效应之一

定位更决定园区命运

8号桥是由20世纪70年代所建造的上海汽车制动器厂老厂房改造而成，激发这种创意的起源是什么？这种老厂房改造过程中必须遵循哪些原则？

8号桥创办人黄瀚泓坦言：“最初我们自己就是一家从甲级写字楼‘出走’的创意企业，渴望更自由的工作环境，在寻找过程中，我们发现有很多我们一样办公愿望的企业存在，所以就有了做8号桥的念头。”

对于众多创意类、艺术类以及时尚类的企业来说，甲级写字楼办公环境并不适合。同时，甲级写字楼管理上的相对严谨，也给这类企业开展工作带来不便。如一般甲级写字楼中央空调等设备一天只开放12个小时，如果需要临时加开，需要额外收费，这对于经常为了忙一个方案而长时间赶工，无法保证过于规律工作时间的企业来说，显然会无法适应。“在甲级写字楼里待不下去，让我们机缘巧合发现了建国中路8-10号这7栋老厂房。”黄瀚泓表示，“原先只想拿下其中一栋自用，但是想到如果这样做，未来的邻居是怎样的企业无法确定，倒不如整体拿下，做一个类似新天地这样有特色的作品，成就一方自由的办公天地。”“做到这一点，最关键要解决一个定位问题，思考8号桥改造后给谁使用的，这些企业有怎样的办公环境要求。最终，我们定位为创意园区。这个现在耳熟能详的概念，在当时是一种创举。”黄瀚泓解释道，从商业的经营角度来说，这种定位必须有很广的覆盖面，如果仅以建筑设计园区定位就比较狭隘了，不少园区就是犯了定位过于单一的毛病，结果目标企业招不足，潜在的企业又被错过，而8号桥创意园区的定位，则将设计类、公关咨询类、市场策划类等以创意为生的企业一网打尽。实际上，世界500强企业的研发、推广部门也成为8号桥的潜在目标客群。

在这个定位的基础上，整个园区围绕着创意行业交流、推广、传播的平台对老厂房进行改造。例如考虑到设计类企业对自由交流空间的需求，8号桥在设计中，没有一味追求建筑面积，而是更多地在其中设置了大量室内、半室内和外部公共空间，并以工业感的铁桥连通了每一栋房子的二层，尽可能地提供交流的平台和丰富的公共空间，

同时，原先那些厚重的砖墙、林立的管道、斑驳的地面被保留下来，摒弃了原厂房的白粉涂墙，拿来从旧房子上拆下来的青砖重新组合，并进行一番艺术处理，以凹凸相间的砌造方式突现了墙面的纹理，使整个空间既充满了工业文明时代的沧桑韵味，又有着时尚创意展现来激发创作灵感。

此外，所有室外、半室外空间都可供租户免费使用，在这些环境中，可以添设咖啡茶座、进行作品展示、时装走秀、举办大型综合活动，成为企业之间良好的交流平台。

8号桥带给入驻企业最大的感受是自由，这是创意企业一直向往的最适合的工作模式，自由的办公时间安排，很多公共空间的设计，连走廊的雨棚设计，都把人的自由交流需求考虑进去了。

解码"磁石"效应之二

环境改造不仅是厂房内部

现在老厂房改造项目越来越多，可以说空间的改造已经形成了一定的模式，8号桥能在其中脱颖而出的原因是什么？

虽然在8号桥获得成功以后，黄瀚泓也受邀去看了很多老厂房，但结果还是选择在卢湾区局门路436号和550号，开发了8号桥的二期和三期，并没有离开卢湾区做创意园区快速的复制。

黄瀚泓表示，“除了考虑到8号桥这个品牌的延续之外，一个很重要的原因，就是卢湾区政府对这个项目的支持，这种支持已经不仅仅是企业税收优惠的层面了。”在他看来，企业对于入驻创意产业园区的形象也相当重视，周边的环境往往直接影响企业招商[简介最新动态]的吸引力，这种时候政府的支持力度就显得相当重要。“8号桥一期位于思南路，周边的老别墅聚集，形成的氛围相当好，而二期和三期局门路这边虽然离轨交站更近，但周围还有一些棚户和旧房子，这样园区自身再漂亮都是没有用的，企业还是会担心周边环境影响企业的形象。于是，我们推迟了6个月招租，去说服政府改善周围的环境。”黄瀚泓表示，“第一步就是让这个区域的电线杆全部入地，第二步是将道路两边的房子外墙，改为统一的法式风情的红砖瓦墙，接下来还将路灯和行道树的品种进行改进，不一定要豪华，但一定要让整个局门路感觉有品位，因此，二、三期和一期最大的区别不是在园区内部的老厂房设计，反而是园区外的周边得环境改造。这是一般产业园区忽视的，也必须是在政府大力支持下才能完成。”

事实上，8号桥投入的改造成本大约在4000元/平方米，这个改造成本看似很高，但胜在物有所值，除了用在对老厂房结构加固，外立面改造和园区绿化生态环境布置之外，市政配套这块也有投入。

正是8号桥与政府的这种良性互动，不仅给卢湾区的老建筑保护开拓了新思路，带来很多无形的价值，改变了很多园区只带来品牌“发光不发热”的误区。目前8号桥三个园区现有130多家企业，企业发展规模迅速，从2005年这些企业开始交税至今，税收增长了10倍以上，一共有3000多个就业岗位，物业管理本身也有200个岗位，不仅带来就业机会也带来税收。

8号桥存在的意义在于，丰富了上海这座海派城市多元化的内涵，城市不仅有高楼大厦，也有8号桥这样保留了老厂房的"生命力"的绿色办公场所，很多国际人士都喜欢在这种有文化底蕴的绿色环境中办公。

解码"磁石"效应之三

"浮动"租金把好择邻关

很多创意园区首先解决的一个生存问题，尽可能的租出去是唯一的目标，而听说8号桥在招租模式上也是与众不同，请问是出于怎样的目标导向考虑？

就好象当初整体拿下8号桥7栋老厂房一样，黄瀚泓认为，企业的择邻要求也是决定园区吸引力的原因之一，并通过有选择的招租引入租户组合概念。“即使是一样的位置和面积，8号桥给不同的租户的价格也是不同的。”黄瀚泓并不否认“浮动”租金的存在，“租户的影响力决定租金，这和商场引进品牌是一个道理。通过这种招租模式，一方面使得影响力租户集聚会形成产业号召力，另一方面，也会吸引更多有成长潜力的企业落户，愿意花这个租金入驻品牌培育的平台。”

直到今天，黄瀚泓还保持着亲自“面谈”每一个租户的习惯，谈的话题也不仅仅局限于租金。8号桥的招租更像男女“相亲”，首先是互相了解，看企业的品牌、创意、资源是否和园区的定位相适应；其次，是看企业的未来商业经营方案，越是倾向于研发、展示、发布，越是有更多开放性的活动在园区内的举办，越能对园区互动交流产生较大影响力的企业，租金就会越低；而最后一步，才是谈租金、谈条件。

正是通过这种严格招租模式的保证，8号桥首批引入的20%的企业，既决定了整个园区的档次和类型，也基本完成了8号桥租户组合的把控。之后要做的就是引进同一个产业链的上、下游的企业，例如把室内设计、建筑设计、推广公关的企业，放在一起互动，这样既丰富了整个产业链，也避免出现直接的竞争企业在同一幢楼里办公的尴尬局面。

同时，8号桥管理方还会定期举办一些文化活动、论坛及特色的展示展览，提供优惠的场地，甚至是免费的场地，为园区的租户举办一些品牌的推广活动，把更多人吸引过来，扩大租户的影响力，也加强租户之间的交流和联系，形成8号桥独特的生命力。

8号桥经常会举办一些活动，营造了园区人与人之间的交流环境，我们公司有些业务交流就是在这样的平台促成的，在这里企业之间不是竞争关系，每天见面都会像朋友一样打招呼，是亲密的合作伙伴。