在工业地产从土地经济向楼宇经济转型的当下，能够产生产业带动、税收沉淀、就业增加的总部经济园区已在沪上初具规模。来自搜房网商业地产频道的数据显示，上海外资总部经济机构在中国内地省份中居首位，而总部经济本身，也成为城市产业高端化发展的重要标志，这类以研发中心、独栋化办公楼为主的产品正凸显竞争力，全面超越物流仓库和厂房，成为工业地产市场的投资热点。

外扩选址产业集聚板块

近年来，随着长三角区域一体化进程不断加速、城市功能发展转型以及服务全国功能的不断提升，上海总部经济集聚区建设进入快速扩张阶段。从目前的情况来看，不仅在上海市中心总部经济是连成一片，例如大浦东世博园总部基地的开发，徐汇区的漕河泾总部聚集区，普陀区的长风生态商务园以及长宁区的大虹桥总部聚集带建设，除此之外，更多郊区新城也在积极寻找总部经济集聚区外扩后的功能定位。

在搜房网商业地产频道的大话地产活动中，金山联东U谷策划经理胡徐辉指出：“总部园区作为2.5产业，满足了部分企业有生产和办公一体化的需求，适合一些企业把部分甚至全部总部功能放到园区内，这对园区本身甚至区域的商业配套也有一定的要求，我们顺应市场的需求，做了一批全新的总部园区产品，打造‘产业综合体’和‘总部综合体’两大产品线，构建企业高效率、低成本的平台。”据悉，金山联东U谷项目规划总用地约1700亩，项目定位为产业综合体，规划为集独栋办公、标准化厂房、中试研发、配套等多种物业类型的大型于一体的综合体项目，其中一期用地400亩，建成后将成为该区域内最大的产业聚集区。“目前的扩张选址更倾向于产业集聚度比较高的板块，例如宝山是钢铁的集聚地，金山是化工的集聚地，嘉定是汽车聚集地。”金山联动U谷市场经理马婷婷补充说，顺着这种思路，除了联东U谷·金山项目外，联东集团已经决定继续在浦东、闵行、嘉定等产业集中区拿地，全面进军上海产业地产市场。

运营成本左右企业选择

在国际趋势的引导下，许多大企业总部或创智型企业开始追求生态化、独栋化的办公环境，这些特点也正是企业总部园区可以叫板传统甲级写字楼的关键，例如甲级写字楼采用中央空调，过了朝九晚五的时间段，设备运行需要另行收费，很多工作时间灵活的企业并不适合，而独栋化的总部园区则可以满足这类企业的需求；同时，市中心写字楼寸土寸，不可能有大面积的绿色率并营造生态办公环境，整栋楼内企业间也缺乏共同交流的空间，而总部园区则强化了生态绿色办公环境，并且能形成企业间交流平台。

对此，创研智造项目经理崔嘉巍表示，企业选择总部园区办公，最根本还是考虑运营成本的问题，目前很多研发、物流、商务、建筑行业、生物医药类企业，之所以选择进驻总部园区，主要还是考虑到低成本，同时独栋办公楼的私密性也更好。

事实上，随着今年甲级写字楼的租金持续上行的趋势，相信会有越来越多企业从甲级写字楼分流到总部园区。来自莱坊的甲级写字楼统计数据显示，2011年2季度甲级写字楼租金继续上涨至8.7元/平方米/天，较上季度增长了1.5%，静安、黄浦等区域租金持续上涨态势尤为明显；在甲级写字楼散售市场，国内外企业购买热情不减，多个企业整层购买办公楼自用或投资，例如法国女装品牌BreadnButter以2.68亿购得上海环球金融中心第67层。从这个角度来说，同等运营成本下，总部园区可获得办公面积要比市中心高很多，一旦企业税收落地，还可以享受政府的优惠政策。随着目前总部园区产业积聚效应的显现，以及各地政府对于楼宇经济的重视，总部园区产品已经展现出自用投资两相宜的价值，受到市场追捧。