７月本应迎来写字楼传统租赁淡季，不过目前上海写字楼租赁市场表现仍旧活跃。商报记者从多家统计机构了解到，与６月相比，７月上海写字楼租赁成交量环比涨幅已达４０％。

甲级写字楼表现良好

租金方面，则出现明显分化，甲级写字楼市场表现良好，租金水平也持续上扬，平均净租金达到３１７元／平方米／月，环比涨４．５％。高纬环球报告显示，目前沪上甲级写字楼，尤其是浦东陆家嘴商圈写字楼市场表现强势依旧，租金环比增长７．０％，领先整个写字楼市场。

据了解，伴随空置面积的逐步消化，楼宇入住率的不断升高，不少浦东区域甲级写字楼的开发商已不急于降低租金水平来吸引企业进驻，因而租金保持持续上涨；相比较而言，浦西市场则继续此前平稳势头，并由于此前租金水平相对较高，所以上升空间较小，租金环比上涨仅为２．３％。

不过，不少中低端写字楼租金下滑明显，或不敌周边甲级写字楼租金水平的三分之一。２１世纪不动产数据中心统计显示，上海区域中低端写字楼的整体租金水平已环比下滑约１０％左右，目前租金平均水平为９０－１２０元／平方米／月。

以租赁活跃的陆家嘴商圈为例，商报记者从当地中介门店了解到，该区域华能联合大厦于５月份挂出一套２００平方米的房源，挂牌价１２０元／平方米／月，但两个月来始终没有客户前来咨询。目前，该业主已经主动降价至１０８元／平方米／月，但迄今为止这套房源仍然没有成交。

中低端写字楼租金仍下跌

眼下，中低端写字楼的租金仍面临下跌趋势。据介绍，目前市场中，不少中低端写字楼的房龄已超过１０年，其品质一般要比周边中高端写字楼低３－４个档次。此外，中低端写字楼的租户一般以个人和小型企业为主，这类人群预算或相对有限，并在楼市调控政策影响下，普遍不看好后市，这种情绪也将影响到他们对租赁市场的预期，认为租金也将继续回落。

此外，一个值得注意的现象是，新政出台后３个月期间，投资客或正逐渐撤离写字楼市场。据２１世纪不动产商业楼宇部负责人介绍，５月份前来咨询客户中，投资客占比约２０％，６月份这一比例减少至１０％，而７月至今尚未有投资型客户前来咨询。

“５月份开始，以个人名义买下大面积写字楼的投资客就已经消失掉了，而合伙集资购买整层楼的现象开始出现。如黄浦区的上海外滩中心就于上个月成交了一套楼面，总价约７０００万元左右，不过最近这种投资客参与的大宗交易却都没有出现。”该负责人称。

世邦魏理仕昨日召开成都房地产市场最新趋势研讨会，并在会上发布了二季度市场报告。据介绍，受4月份国家楼市新政影响，成都商品房供应和成交均大幅下降。但高档公寓均价环比上升12.6%，环比涨幅位居全国15大城市首位。世邦魏理仕预测，如果调控政策在下半年没有变动且成交量延续现状，高档住宅的价格涨势会有所回落。

高档公寓均价环比上升12.6%

楼市新政造成市场浓厚的观望氛围，二季度成都高档公寓的供应和成交均大幅下滑，多数项目价格平稳。不过，由于部分新开盘项目地理位置和物业形态的稀缺性，使得高档公寓平均价格环比上升12.6%至人民币每平方米11337元。除成都外，华西地区的重庆和西安，环比涨幅分别是11%和10.3%，居全国第二和第三。成都高档住宅租赁市场保持稳定，平均租金环比小幅上涨1.2%，至人民币每月每平方米35.6元。

世邦魏理仕研究部助理经理金灵先生说，5月份开始，成都一些高档项目的销售基本处于停滞的状态。以华润置地为代表的开发商宣布将在其成都的热销楼盘中逐步推出精装房，表明部分开发商产品策略的改变。随着房地产调控政策的

不断深入，高档住宅的投资比例可能会有所下降，但是周边地区的改善性需求仍然有望在未来对成都的高档住宅市场发挥一定的支撑作用。

但如果下半年高档住宅成交量持续维持在低位且政策没有变化，那么销售价格可能会出现一定的松动。今年，成都住宅市场进入供应高峰，未来两年供应将逐步减少。长远看来，成都房屋价格最终仍会呈现平稳上升趋势。

优质写字楼售价上涨8.1%

二季度，成都优质写字楼租金和空置率有小幅波动，但长期存在且缓慢上升的写字楼升级需求使优质写字楼市场总体延续了平稳态势。平均租金环比轻微下降0.7%至人民币每月每平方米88.9元。喜年广场、金沙万瑞中心和高地中心共约12万平方米本季投入使用，这导致总体空置率环比上升2.4个百分点至26.3%。

值得关注的是，长期平稳的写字楼售价在本季快速上涨，同比上涨8.1%至人民币每平方米12142元。金灵认为，这种现象很大程度上是由住宅市场投资受打压所致。不过，成都写字楼尤其是优质写字楼，消化吸纳时间比一线城市要长。比如香格里拉，花了大约3年的时间达到80%的入驻率。

下半年写字楼新增供应预计将超过50万平方米，甲级项目供应量全部来自市中心，而乙级项目供应量主要来自于南部新城。预计下半年写字楼平均租金将由于仁恒置地广场、航天科技大厦高端项目的入市而有所拉高，但多数现有项目租金将趋于平稳，整体空置率将明显上升，尤其是部分供应集中区域的分散业权项目将面临较大的竞争压力。