跨国公司持续扩张需求强劲推涨二季度租金达８．３元／平方米／天

２０１１年第二季度上海中央商务区甲级办公楼市场

仲量联行近日发布了２０１１年第二季度上海房地产市场回顾报告。二季度，来自跨国公司持续强劲的扩张需求推动上海办公楼市场平均租金进一步环比上涨４．６％，达到每平方米每天８．３元的水平，半年涨幅已经达到了１１．５％。

此外，在今年二季度的零售地产市场，销售额的强劲增长亦带动零售地产租赁市场需求的不断增长，尤其来自快速时尚和餐饮业。

写字楼租金水平继续上涨

仲量联行在市场报告中指出，鉴于浦东和浦西写字楼市场中强劲的扩张需求和有限的供应量，市场上写字楼业主的信心持续增强，推动着２０１１年第二季度全市平均租金环比上涨４．６％，达到每平方米每天８．３元的水平，半年涨幅已经达到了１１．５％，同比上涨幅度更是高达２４％。

在浦西市场，甲级写字楼租金稳步上涨，环比上涨４．４％至８．６元／平方米／天，半年涨幅达到１３．５％；在浦东市场，写字楼租金在第二季度较一季度上涨了４．９％，涨幅超过第一季度，半年涨幅为８．７％；与此同时，上海超甲级写字楼的平均租金已经攀升到每平方米每天９．６元的水平，环比上涨４．８％，半年涨幅达到１３．０％。仲量联行上海董事总经理顾东尼表示，“办公楼租赁市场的有限新增供应预示着市场在下半年将持续趋紧，业主信心进一步提振，推动租金上涨。”

商报记者注意到，在非中央商务区甲级写字楼市场上，绿地海外滩中心于二季度竣工交付，为市场新增７．７万平方米的供应。而上海超甲级写字楼市场上共有两个项目于今年二季度竣工交付，分别是市场期待已久的上海环贸广场一期和上海国金中心二期，这两个超甲级写字楼项目均由香港新鸿基地产开发，共计为超甲级办公楼市场新增１７．６６万平方米的供应量。由于预租表现强劲，这两个项目的入市并未大幅拉高市场空置率，二季度上海甲级写字楼市场的整体空置率为７．３％，且空置面积主要集中在近期新建成的项目中。

扩张需求推高净吸纳量

事实上，在今年甲级写字楼市场上，由于看好未来写字楼租金和资本值增长的前景，国内外投资者需求保持强劲，来自众多企业的扩张需求也推高着市场的净吸纳量。在浦西的写字楼市场，跨国公司扩张需求持续推高市场净吸纳量，新建成的超甲级写字楼的租赁表现尤为活跃。

商报记者了解到，在淮海路商圈刚刚竣工的上海环贸广场一期的租赁表现就相当活跃；南京东路商圈的名人商业大厦于三个季度前竣工，目前写字楼的出租率已高达９８％。

而在今年第二季度值得关注的趋势是，楼内的扩租活动相当活跃，租户搬离后所留下的空置面积被有扩租需求的楼内其他租户迅速吸纳，这一趋势推动着二季度浦东写字楼市场的净吸纳量快速上升４．６％，净吸纳量达到６．８万平方米左右。其中，联华国际信托在时代金融中心扩租约２０００平方米的写字楼面积，较之前的办公面积增长近５０％，而时代金融中心当前入住率为９９％，接近满租；花旗集团大厦内一些因租户扩租搬迁至上海国金中心二期而留下的写字楼面积也很快被拜耳填补，目前入驻率已达１００％；而太平金融大厦在今年二季度的租赁需求同样旺盛，在租赁市场表现活跃。

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商铺租赁需求同样强劲

商报记者从仲量联行获悉，二季度上海商铺市场的租赁需求同样强劲。报告显示，餐饮和快速时尚类零售商继续主导着二季度上海优质商铺租赁市场。以ＧＡＰ为例，继去年开出两家店后，ＧＡＰ最近又开始在徐家汇和虹口商圈积极寻找店面扩张。随着Ｕｎｉｑｌｏ、ＧＡＰ、Ｍａｒｋｓ＆Ｓｐｅｎｃｅｒ、ＡｍｅｒｉｃａｎＥａｇｌｅ和Ｈ＆Ｍ陆续在南京西路地铁站附近开出店铺，如今的南京西路地铁站俨然已成为快速时尚品牌的聚集地。而Ａ＆Ｆ旗下品牌Ｈｏｌｌｉｓｔｅｒ也租下了来福士广场内原先由Ｇｉｏｒｄａｎｏ承租的约１０００平方米的商铺面积并即将开业；另一方面，餐饮类零售商在二季度继续表现活跃。无限度广场迎来一些首次进入上海市场的餐饮品牌，如我爱鱼头、５７度湘等。苏浙汇在港汇恒隆广场租下约４５０平方米的面积开设其在徐家汇区域的第二家店。而受到餐饮品牌强劲租赁需求的推动，在今年二季度，上海优质商铺市场空置率进一步下降７个基点至０．８％，而优质零售物业的首层平均租金亦稳步上涨至每平方米每天５１．５元，最近一段时间以来，华润时代广场、港汇恒隆广场和中信泰富等商场都在积极升级租户组合，也助推了商铺租金上涨。

除此以外，商报记者还获悉，今年二季度，上海市场并没有优质零售物业项目入市，零售物业存量维持在２９６．３万平方米左右。原本计划于今年６月开业的南京东路名人购物中心已推迟到９月开业，而雅居乐广场和越洋广场的商场部分也将开业时间推迟至明年，致使今年下半年的优质零售物业新增供应只有５．５５万平方米。基于新增供应短缺以及一些成熟项目升级租户的需求，业主很可能借此提高租金。