投资贴士:初入门投资者可选带租约商铺

发布时间:2010-09-26 14:22:27   来源:新快报  [字体大小: ]

“兼职”投资客吴先生有过三年的住宅投资经验,曾经成功投资过珠江新城一套公寓和荔湾区两套小房,最高回报率达到58%。今年初开始关注商业地产,特别是在4月中楼市调控以后,他觉得住宅投资风险比较大,不可控因素影响大,而商业地产的回报率也非常吸引人。

不过,因对商业地产投资缺乏了解,大半年来他一直没有出手。然而,就在他准备投资天河某临街商铺时,住宅市场却迅速回暖。一时间,吴先生显得左右为难。

事实上,记者从各大中介获悉,近段时间,不少投资客都有类似的心态。商业地产会否因为这一次的“住宅疯狂”而陷入低谷?

住宅市场量价齐升商业地产稳中有涨

自从4月楼市新政以来,住宅一直处于相对低迷的状态。进入传统的“金九银十”,住宅市场再次扬眉吐气,全国十大城市在8月份,均出现成交量扩大,价格出现上涨情况。广州市国土房管局发布的8月楼价官方数据,8月全市一手住宅均价为11946元/平方米,同比上升28.35%,环比上升1%,同时成交量也达到41.39万平方米,比7月份上升超过一成。

相对于住宅市场的大起大落,商业地产一直处在稳定发展的态势。合富置业市场部梁燕明介绍,近几个月来,广州商业地产市场中以商铺成交显得尤为活跃,目前交投比较畅旺的主要集中在500万元以内的商铺,较之前有20%左右的升幅,放盘量保持平稳,以金额较大的商铺货源较为充足。写字楼成交则显得较为平静,放盘量与之前基本保持一致。

中国商业地产联盟副秘书长王永平在接受记者采访时也曾表示,从商业地产整个行业来看,近五年都没有出现大起大落,属于平稳发展。

中原工商铺市场与研究总监刘广浩认为,目前商业地产市场呈现稳定增长的态势,但是并没有出现井喷的情况,这也与目前市场上货量不大有一定的关系。

住宅投资客仍观望商业市场影响有限

住宅市场的回暖,类似吴先生这种投资心态的动摇,并非一两例。满堂红商铺组经理郭海波表示,前段时间国家调控之后,有一部分住宅投资客转投商业市场,主要集中在300万元以下的商业市场。近段时间,住宅市场好转,这部分流动的投资客会回到住宅市场。“但是影响不大,因为商业本身有自己的固定投资客。”

刘广浩也认为,住宅市场对商业市场的影响不大,主要是二者的投资圈不同,商业市场,特别是商铺投资的门槛较高,有自己的固定投资群,所以二者的关系不大。

此外,还有专业人士认为,近期住宅市场有回暖迹象,主要是以刚性需求买家入市支撑市场,住宅市场内的投资客目前还保持观望态度居多;投资商业地产的客户则以投资为目的,之前楼市新政令住宅市场部分投资客转向商业地产投资,而该部分投资者多集中100万-300万元的成交中,而在商业地产的总体成交情况来看,300万元以内的成交只是占有一部分。目前在广州要投资商铺,入市门槛都会在300万元以上,一些好一点的社区铺也需要400万元左右,商铺价格集中在300万-600万元之间的货源最为充足,所以即便住宅市场回暖,对商业地产的影响还是非常有限的。

住宅投资简单直接商业投资抗跌升值

在住宅市场价格整体走高的情形下,不少投资者、自住客都享受到了物业升值的利好。因为住宅的价值因素明显,主要受地理位置、配套、交通、产品本身等几大因素影响,投资能见度高,一直是中小投资者滋生的摇篮,并占据了不小的比例。

相比之下,商业地产的投资门槛会更高,在投资资金门槛和投资专业门槛上都是如此。因为商业地产包括了商铺和写字楼,商铺又包括专业市场、商场铺、社区铺、临街铺等几类。不同的投资产品,它的价格、价值影响因素、回报率等都有很大区别。投资者往往需要对商业地产有了足够的认识才能保证投资的稳健性。

投资者吴先生就表示,以前在投资住宅时,往往大势是涨,投资住宅都会跟着获利。但商业地产不一样,一些专业市场、商场铺投资得好,一段时间可能升值好几十倍。相反,若经营得不好,也可能价值为零,风险很大。

郭海波认为,一直以来,商业地产受政策影响较小,因此发展平稳。从长远回报来看,商业市场肯定比住宅市场的回报大,且商业市场的抗跌性好,升值空间大。据了解,目前广州市场,写字楼的回报率最高,一般在4%-7%,商铺则在3%-5%,而住宅一般是在3%左右。此外,在商业市场,商铺受楼龄影响小,有些可能越老越值钱的。目前的热点区域主要集中在天河和越秀,两个地区的供货量也相应较大。

手持100万以上

可投资商业地产

在投资产品的特性上,住宅与商业地产有着明显的区别。住宅投资期根据市场变化可以很短,租金回报少,投资者会宁愿空置,等着价格上涨后卖出;商铺投资以长期投资居多,因商铺升值有一个过程,而且它的投资回报组成中,租金创造的回报率不容小视。

中原工商铺市场及研究部总监刘广浩认为,投资者如果拿不定主意,还可以根据资金来进行投资选择。“资金在100万元以下的投资者以住宅为宜,100万-200万元的投资者可选择写字楼进行投资,而资金在200万元以上的投资者则可以选择商铺市场,大家投资应该视自身情况而定。”

合富的专业人士也认为,目前商业市场中,中小投资者比较青睐专业市场和社区铺,相对投资门槛会小很多,一些热点有潜力的区位,也值得新晋商业投资者关注。“如清平药材市场、华林玉器广场等。另外,社区铺也是投资者备受关注的区域,如华景新城一带的一线路面铺等。而随着一些新兴商业区的发展,如南洲一带的商铺也逐渐受到市场热捧,由于这些区域的商业还在发展阶段,目前还能找到不少发展潜力较大的笋盘。”

投资贴士

初入门投资者可选带租约商铺

合富专业人士表示,其实投资者投资商铺和写字楼,除了根据自身的资金情况而定外,还应重投资项目的周期。一些初入门的投资者最好选择投资一些带租约的商铺。

他认为,如果投资预算有限,可以选择广州市内出租较好的公寓型产品,一方面有稳定的租金收入,另一方面,由于户型面积较小,总价不高。如果是投资商铺,则应该全面考虑投资风险,衡量成本及收益的平衡,另外,需要对广州商业地产发展状况有一定了解,选择租金回报稳定的商铺入手比较稳妥,还有就是应该选择面积较小地段相对较好的商铺作为入门,这样才能有效降低投资风险,初入门的投资者最好选择一些带租约的商铺投资为宜。对于自用型买家,则需要考虑自身的使用需求,根据自身的运营状况来选择合适的商铺,商铺周边租金情况,商业配套,交通状况等是需要认真考虑的方面。

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