自09年年底开始，住宅调控政策此起彼伏，但都未涉及商业地产，商业地产如鱼得水好不快活。现阶段银行对二套住宅贷款规定了五成首付、基准利率上调至1.1倍，这与商业地产的首付成数一致，而对于三套住宅银行已停贷，这已充分表明商业地产优于第二、三套住宅的贷款政策。在10月“限购令”的进一步刺激下，以保值、增值、持续收益为诉求的稳健投资资本，已开始将商业地产作为投资的主要目标。
由此，商铺“低投入，高回报”的优势，成为普通投资者的首选。

商圈商铺面面观

投资商铺最好还是选择商圈内的铺位，如东门、华强北、南山商业文化中心，一般只要经济不出问题，商圈内的商铺租金每年都是上涨的，商铺的价格就在于回报率，租金上涨就能带来回报率上升。

以华强北、东门的商铺来看，从2001年到2010年，除了非典当年市场上的人突然少了很多，销售业绩暴跌，租金也跟着下滑，即使是2008年全球金融海啸，这两个片区的商铺租金也没有太多的下跌，这10年平均下来，租金每年上涨超过10%，所以很多商铺的回报较之写字楼，更为稳定。从片区放盘均价及租金不难发现：东门商圈商铺的价格（均价区间删除了极值）普遍在9-25万元/平方米之间，租赁均价在150-900元/平方米.月；华强北商圈商铺的价格普遍在8-20万元/平方米之间，租赁均价在250-800元/平方米.月；南山商业中心商圈价格普遍在5-12万元/平方米之间，租赁均价在100-400元/平方米.月。投资者只要长线持有，就能获得相当可观的收益率。

然而投资商圈商铺也分几种类别，例如投资商场内铺最主要的是了解运营公司，对于商场内铺来说，整个商场的运营管理能力就是其生命按钮，在一个频临倒闭的商场里绝难有一间内铺可以独善其身。对于内铺投资，买进商铺通常才只是个开始，未来的经营是个一荣俱荣一损俱损的事实。所以投资内铺之前，千万要了解整体运营管理公司的背景，对于那些失败案例超过3个目前仍在这个行业内频繁出现的运营公司，敬而远之或许是最安全的选择。

社区商铺面面观

随着城市居住区域的变迁，新建小区规模的扩大，居民消费能力的提高，近两年间，社区商业物业得以迅速发展，业态日渐多样化。底商是社区商业的主要形态之一，大型社区的底商多具有一定规模，甚至具备“商业街“的形态和功能。以10月数据为例，根据美联物业市场研究部统计，全市一手商铺新增预售面积4.31万平方米，新增商铺项目都为住宅底商，由于深圳可供开发的纯商业项目越来越少，住宅底商将是未来一手商铺市场的供应主力。

虽然社区商业给投资者带来了新的投资渠道，但并非所有社区商业都能给投资者带来丰厚回报，投资者在投资之前应该先了解社区商业的经营业态。因为目前社区商业的业态整体赢利能力比较弱，商业辐射范围较小，经营种类可供选择的不多。若选择社区商业进行投资应挑盈利能力较高的餐饮业及便民店。

对于一个纯粹的社区铺来说，其价值与社区的入住率及入住人群的收入结构密不可分，人丁兴旺至少是基本保障。如果一个社区整体收入水平底低下，那么高溢价的产品难以有销量，租客不会有太高的利润率，除非走量，否则将难以承受更高的租金。

近期二手商铺市场各类型商铺放盘量都有所增加，投资者可针对不同类型的商铺作出不同的投资计划，如投资商圈商铺，可选择中、长期持有，因商圈内放售商铺正日益减少，其性价比也将逐渐提高，仅靠收租就能获得良好收益。在商圈商业的带动下，周边的社区商铺增值空间也凸显出来，且社区商铺的租金只达商圈商铺的一半左右，因此社区商铺的需求也将日益活跃，不失为投资首选。