2003年1月1日志远地产成立商业地产科室，开始了长达8年的“商”海沉浮。志远地产总经理钱建国回首创业经历时说： “过去十年，上海的商业地产一直在稳健发展，不像住宅市场那样跌宕起伏、惊心动魄。”钱总认为商业地产的总体走势是稳健的，但个中风险仍须警惕。

“八年磨一剑”

经过8年 “抗战”，志远地产商业地产部已经成长为商务中心选址专家，拥有一百余位专业经纪人，成功案例遍布上海各区域，积累了丰富的客户资源，用专业、贴心的服务，不断赢得客户好评，多次蝉联金桥奖等行业最高奖项。

钱总总结，志远商业地产部的发展大致经历了三个阶段：一是散铺租售。当时很艰苦，但人才经历了锤炼，积累了宝贵经验；二是整体商铺、办公楼的买卖和招商。从2005年开始，志远先后代理了绿地宁夏路商业街、新春路绿地维科、聚元大厦、绿地中心等众多商业项目；三是商业地产整体可行性研究、策划、招商运营和整盘销售。如全案代理苏州月光码头、常熟奥特莱斯等诸多大体量、高端商业项目。钱总说： “对商业地产了解越多，就越感觉这是一门深奥的学问。”

输不起的是时间

谈到商业地产的机会，钱总认为： “未来连锁业将迎来更大的发展，一些知名的连锁品牌在上海这样的一线城市，都应该至少发展100家连锁店，所以上海商铺市场整体上应该是长期看好、供不应求的。尽管整体看好，但并非每个商铺都是好的。”

钱总从地域上将商铺分为上海商铺和外地商铺。有些外地包租商铺较难评估，养铺的过程可能长达四五年，租金回报是否能够兑现尚存疑问，输不起的是时间。遇上此类商铺，志远一般选择绕行。用钱总的话说： “真正的好铺是不会包租的”，志远不会接手外地包租项目。同时，志远有专业律师提供法律服务，确保客户不被忽悠。

调控政策逼出了开发商一直攥在手里的 “好货”。钱总表示，现在住宅限购、开发商手头资金吃紧，上海很多开发商把手上积累了几年的商铺拿出来变现。 “例如，我们正在代理的长宁馥邦裙楼及配套，上市10天，已经完成销售额1亿多元，速度之快，令人惊叹。”志远深谙此类社区商铺的营销之道，投资客也看好商铺所在的成熟商圈及沿街特质，天时、地利、人和，共同促成了商铺的旺销。

副中心商业有戏

怎样挑选商铺呢？以前，市中心的商铺、办公楼才是抢手货。现在，钱总更看好中外环街铺。他表示，世博会之后，城市交通得到长足发展，副中心与传统市区的距离越来越近，闵行莘庄、嘉定新城等一批城市副中心如出水芙蓉一般，迅速聚集起一方的人气和财气，商业氛围日渐浓郁，尤其是就近办公的需求推动了5A办公楼成交量大幅攀升。沿街商铺是目前市场成交的主流，也是一种较好的产品。市中心商铺价格高企，未来升值空间可能有限。而中外环附近的商业气氛正在逐渐形成的过程之中，发展潜力较大。

人气是好商铺必备条件。购买社区商铺时，方圆两公里之内有10万户居民就是一个比较客观的量，可以考虑购买。商业街上的商铺在选择时应注重考察人流、地段及开发商的实力。通常情况，轨道交通站点300米以内的商铺都错不了。人流的测算有个简单的办法，站在店铺门口， 10秒内通过两个人，就算人流量较大的好铺了。

钱总建议，在投资商业地产之前，要做足功课，不盲从、不轻信，做一个真正的懂铺人。