昨天，刚刚在股东大会上高票通过Ｂ转Ｈ方案的万科（０００００２）发布公告称，为满足上海虹桥１１号项目的开发需要，将其全资持有的上海沪彤置业有限公司 ３９％的股权转让给华威欣城，总价款约为人民币８．６８亿元。通过这一交易，双方将共同开发这一项目，并共担风险。

　　万科称合作有助提供回报率

　　据万科专门发布的《关于上海虹桥１１号项目合作事宜的公告》显示，为满足上海虹桥１１号项目开发的需要，万科全资子上海万科投资管理有限公司已经与深圳市华威永盛企业管理有限公司和深圳市华威欣城一号投资合伙企业（有限合伙）签署了关于上海虹桥１１号项目的合作协议。根据协议，上海万科投资将其全资持有的上海沪彤置业有限公司３９％的股权转让给华威欣城，此次合作的总价款约为人民币８．６８亿元。

　　此前，沪彤置业拥有上海虹桥１１号项目１００％权益，上述股权转让完成后，华威欣城将拥有上海虹桥１１号项目３９％的权益。未来，上海万科投资将和华威欣城双方按６１∶３９的股权比例共同开发上海虹桥１１号项目，并按此比例承担项目所需的资金投入和经营风险，按此比例分享项目收益。而华威永盛作为华威欣城 的普通合伙人，将就合作协议的所有义务和责任，向上海万科投资承担连带责任。

　　汉威资本有限公司和华润深国投信托有限公司分别通过全资子公司持有华威永盛５１％和４９％的股权，而万科第一大股东华润股份有限公司，则分别持有汉威资本有限公司１００％的股权和华润深国投信托有限公司５１％的股权。因此，此次上海万科投资和华威永盛、华威欣城的合作构成了关联交易。

　　据了解，万科２０１１年度股东大会通过《关于继续与华润合作的议案》，已授权董事会决定在人民币１０５．９亿元以内利用汉威资本管理有限公司旗下基金的资金和华润深国投信托有限公司信托资金，同汉威资本管理有限公司、华润深国投信托有限公司共同投资等事项。

　　最后，万科还表示，此次合作有助于加快上海虹桥１１号项目的开发，提高项目经营效率，有利于提高公司资金的利用效率和回报率。

　　项目地块时隔半年升值一成

　　资料显示，截至２０１３年１月３１日，沪彤置业资产总额为１００３．７５万元，负债总额为５０５万元，净资产４９８．７５万元，尚无营业收入，净利润为 －０．０５６万元。上海万科投资公司前期投入上海虹桥１１号项目的资金共计２０．３４亿元。从万科发布的公告中获悉，此次８．６８亿元的合作价款 正是按照沪彤置业净资产、上海虹桥１１号项目前期投入及其合理资金成本等因素确定的。

　　万科在去年８月４日发布的２０１２年７月份销售及近期新增项目情况简报显示，上海虹桥商务区１１号地块项目位于闵行区虹桥商务区核心区北片区，东至申长路，南至泰虹路，西至申滨路，北至润虹路，项目净用地面积１１．３万平方米，容积率１．５８，计容积率建筑面积约为１７．８万平方米。

　　据了解，虹桥１１号项目地块即闵行区虹桥商务区核心区北片区１１号地块。

　　去年８月１日，虹桥商务区核心区北片区１１号地块开标，作为大虹桥规划获批以来首幅包含住宅性质的地块，这幅商住办用地在挂牌之时就受到市场重点关注。然而，虹桥商务区核心区北片区１１号地块的出让标的较高，挂牌起始价就达到２０．３２０２亿元，按照１．５８的综合容积率估算，起始楼板价约为１１３９５元 ／平方米。与此同时，这一地块项目的技术要求较高，对建筑形态、能耗控制、绿色建筑标准等方面都有明确指标，因此，虽然领取申请书人数高达２２位，但最终 只有上海万科旗下的沪彤置业一家房企参与竞买，并毫无悬念地独家以底价摘牌，成交总价为２０．３２亿元，折合楼板价为１１３９５元／平方米。

　　从地块的答疑纪要中获悉，在虹桥商务区核心区北片区１１号地块的地上建筑面积中，办公面积约为６．９５万平方米，商业面积在０．２８万－２．５５万平方米之间，住宅面积在８．３０万－１０．５６万平方米之间，要求建设下限为１０５０套住宅房源。当时有业内人士表示，整个虹桥商务区域内规划以办公为主，可建住宅土地面积十分有限，稀缺特性明显，万科拿地的成本也不高，这一商住办地块项目未来的开发前景还是相对乐观的。

　　如今，时隔半年时间，万科将这一地块项目３９％权益出售给华威欣城，作价为８．６８亿元，若是与之前万科拿下该地块的总价２０．３２亿元比较，虹桥１１号项目地块已经实现约９．５％的升值。