近日，上海银监局下发《关于上海市商业地产信贷风险提示的通知》(下称《通知》)，主要有两条：一是将原先结构性封顶就可购房贷款改为竣工验收方可贷款。二是禁止个人消费贷款用于买房。

其实第二条来看，个人消费贷款理论上讲，本来就是禁止用于购房的，不论是住宅还是商业地产，昨日的《通知》只是重申、强调而已，重在执行和监管。

而第一条，才是对商业地产市场有实际影响的，但汉宇地产市场研究部认为，就目前而言，市场不必对此大惊小怪，但其长期的政策方向必须引起注意，楼市调控的动机从保障百姓居住扩大到维护经济金融稳定了。

商业地产期房禁贷已数月

首先要明确的是，商办项目的结构性封顶期房，依然可以卖，也可以买，只是不能贷款而已。第二，从结构性封顶到竣工验收，根据项目不同，其周期一般在一年到两年之间。

据了解，虽然昨日才由上海银监局发文，但前几个月起上海各主要银行出于风险和额度的原因，就已经逐步对期房的商业地产项目停止贷款。目前不少在售的(已结构封顶可以预售，但未竣工验收)办公、商业、SOHO项目在客户蓄水期就已经做好了资金回笼周期上的准备，也与银行有协议，让客户先签约、先首付，一旦项目竣工立即放款。因此，对于上海的不少商业地产房企来说，昨日的《通知》内容早已体会到，并不是突如其来的靴子。

全款购房比例高

当然，《通知》对于部分房企来说，也肯定是突如其来的，但影响也不会很大，因为客户并不一定需要贷款。

商业地产不限购，但贷款门槛向来很高，首付5成以上，最长10年，利率至少是基准贷款利率的1.1倍，因此市场上通过贷款购买商业地产的客户比例并不高，影响自然有限。

商业地产需求大全款支付足以支撑市场

昨日，SOHO中国举行SOHO中山广场第二次租户签约仪式，同时透露出这个一周前才开始散卖的项目，第一天销售额就近12个亿。也是这个月，就在两周前，SOHO中国收购了上海浦东竹园的嘉瑞国际广场，据潘石屹博客称，就在正式公告、正式更名为“SOHO世纪大道”的当天，就有不少购房咨询电话。虽然这两项目的火热相当程度仰仗于其品牌，但商业地产的需求之巨大、迫切，也可见一斑。

对于有足够潜力和品牌的项目而言，拥趸足够，全款的客户足以支撑起销售。前景不明的项目，即使允许贷款，落单客户也寥寥。

信贷额度早已紧张

虽然上半年全市商业用房的开发贷、购房贷同比增幅都超过35%，且商业地产贷款成为住宅成交低迷下的“香饽饽”，但那仅仅是上半年，根据历年经验，一年中越近年末信贷越紧张，目前已是8月下旬，在大型金融机构高达21.5%的存款准备金率下，银行方面的信贷额度已所剩无几，即使允许贷，也没钱贷。且虽然央行公开市场上操作得令人眼花缭乱，但整体上加息抗通胀、收缩流动性这两个大方向是明确的。因此三季度乃至明年，即是没有《通知》，额度上的紧张也会迫使银行选客户、选项目。缺乏潜力、又是期房的商办项目也很自然地难获贷款。

防范金融风险成为调控新任务

欧洲主权债务、美债、美元量化宽松等等当前国际金融形势使得中国经济的外部压力巨大，而连连走高达到6.5%的国内CPI也让管理层压力巨大。日前全国人大常委、财经委副主任委员吴晓灵也在第五届中国银行家高峰论坛上指出，近5年系统性重要银行会有4000亿到5000亿元的资本缺口。而据最近数据，7月份上海写字楼的成交均价为21476元/平方米，虽然从长期来看，与住宅比较还是有相当潜力的，但短期而言，写字楼价格近40%的同比涨幅还是过快的，各个项目良莠不齐，一窝蜂的涌入市场，虽然需求也巨大，但若银行参与其中，风险也是不可忽视的。因此与其说《通知》是楼市调控，不如说是对银行也、金融业、经济的保护。

住宅调控是保障百姓的居住，但当前经济形势下，管理层也不得不保护经济。从维护经济稳定的角度来看，上海银监局的《通知》很有可能将变成银监会的全国通知。

主要是防范滚动贷款

此外，还要注意《通知》中的两条：无论企业还是个人，利用贷款购买商业用房应为已竣工验收的房源；并再次强调对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

这两条，前者禁止了开发商注册两个公司以收购为名，左右手对倒获得银行贷款进行项目开发。后者防止在商业地产价格上涨过程中以再次评估、甚至高估的方式增加抵押贷款。效果是一致的：对商业地产开发商的自有资金提出更高的要求，防范烂尾楼影响经济稳定。

因此开发贷的收紧才是此次《通知》的重点，预期将会引发商业地产行业的一轮重新洗牌。好在，业内不乏SOHO这样喜欢收购的大公司，直接股权收购房企的路，也没堵死。