售后返租 地产商画了好大一张“饼”

发布时间:2011-09-30 09:51:25   来源:投资与理财  [字体大小: ]

楼市调控,让不少房产投资者把目光转向商业地产。随着一些大型商业地产的投入销售,不少投资者更是看好购买商铺。不过,投资商画的“饼”虽好,实际操作中却暗藏很大的风险,各种招商方式层出不穷。

返租租金只能值过银行贷款利息

何谓售后返租?就是开发商将其开发的商业项目分割成小块产权后,出售给中小业主,同时与之签订返租合同,承诺在一定期限内,由开发商付给小业主固定租金,而开发商获得经营权。

洪先生前年投资购置了一处黄金地段商铺,他当初正是看中了该商铺售后返租模式,觉得不用费神,有利可图。开发商承诺,投资者将商铺返租6年,返租租金不仅可抵充部分首付款,返租期内每年还能坐收部分租金。今年年初,该商业地产竣工交付,洪先生和开发商的返租协议正式生效,开发商将第一年约1万元的返租金付给洪先生。

“这点返租租金,只能值过银行贷款利息。”洪先生感觉收益率比预期的要低,有点后悔当初的投资选择。

省了心赔了钱

“返租的方式其实很早前就出现了。”业内人士认为,在国内多个城市,这种售后返租模式曾被广泛运用在商业地产的营销上。

不用费心费神就能坐收回报,这是售后返租模式最能吸引投资者的地方,而在对返租的认识上,投资者和开发商也达成默契:认为由开发商统一返租,然后整体招商,更能快捷地起到隆市作用,从而提升商铺价值。

其实,这种形式说穿了,更像发行企业的信用债券,一旦开发商不顾信用,投资者也只能接受“亏本”现实。广州一处商业地产项目,曾以“买铺返租5年、小业主每年可坐收租金12%”的高额返租方式,实现了7亿多港元销售,6楼商铺几乎全部售罄。但小业主们在收到3个月的返租回报后,该项目因资金链断裂而成烂尾楼,返租租约成一纸空文。

表面稳回报后的高风险

俗话说“一铺养三代”,一直以来,选择商铺都是不少人的投资渠道之一,尤其在目前严厉的楼市调控背景下,不少人转而把钱投向商铺。但是,打着“高额返租”幌子的商业地产,真能让投资客轻松地旱涝保收吗?

有关人士认为,售后返租的稳回报隐藏着高风险。首先是开发商经营不善而导致租金断裂的风险。“高额返租”一般由投资客先支付大部分商铺的购买款,再由发展商从收取的款项中,每月或每年提取一定比例金额作为租金返还。对投资客而言,表面上就算铺位不能顺利出租,也有较稳定甚至逐年提高的租金,但若铺位一直处于闲置状态,开发商获取的利润逐月减少,其向投资者支付的租金也可能随时中断。

另外,高租金回报透支升值空间。“高额返租”具有巨大市场风险。按照一般投资规律,商铺投资回报应比目前银行的信贷利率高,这是一个参照系数。但回报越高,风险越大,目前一些项目的返租回报高达20%,远超出市场租金承受力,投资者的回报很可能难以为继。

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