房地产泡沫形成机理探究

发布时间:2011-10-08 10:52:42   来源:中国房地产报   [字体大小: ]

一年多来,政府综合运用经济、法律、行政的手段调控房价,今日房价上涨势头虽已得到基本控制,但是反弹的基础仍然存在。中国房地产泡沫顽强如此,其形成的机理颇值得探究。

不论从房价收入比还是从房价房租比看,中国一些城市的房价早已成为名副其实的地上悬河。对这一地上悬河的形成,许多专家都将其归结为土地财政的“成果”。他们认为是分税制后地方官员在“政绩焦虑症”驱动下对土地财政的追逐,推动了房价的节节攀升。

土地财政推动地价,进而一定程度上抬高房价,这是不争的事实。前不久哈尔滨一位领导谈到该市保障房建设时说“政府准备赔100亿”,引发了舆论的广泛非议,这位领导无意中漏出的一个“赔”字,真切地道出了地方政府的普遍心态和客观事实,即房地产是地方政府“赚钱”的买卖。土地财政早成地方财政的重要支撑。

相当一段时间以来,中国经济的高速发展得益于以地方政府为主导的区域经济竞争,而地方政府主导的区域经济竞争,主要得力于土地财政的大显身手。凭借土地财政展开区域经济竞争,主要通过对不同用途土地实行不同的定价机制来完成。简单的说,就是对居住用地和商业用地实行从“紧”的土地财政,以此作为对工业用地实行从“松”的土地财政的基础和补贴。

对居住用地和商业用地实行从“紧”的土地财政,具体表现为在出让方式时实施“价高者得”的土地招拍挂。在新增建设用地的供应结构中,居住用地和商业用地也屡屡受到工业用地的挤占。对工业用地实行从“松”的土地财政,表现在对工业用地实施低地价的招商引资,工业用地在新增建设用地的占比普遍达到30%~40%,甚至超过50%。

商业用地主要为国内消费者服务,居住用地主要为国人所购买。对这两者实行“紧”的土地财政,其受损的是国内民众,受打压的是内需。工业用地既为国内市场又为国外市场服务,国内民众虽享受到工业用地“松”的土地财政的优惠,但是由于其已受损于商业用地和居住用地“紧”的土地财政。因此这种“松”、“紧”不公平的土地财政,最终真正得益的是国外的消费者。

在“松”、“紧”不公平的土地财政激励下,必然的结果是,贸易顺差的持续扩大。

源源不断的贸易顺差为中国带来源源不断的外汇,外汇占款日益成为基础货币供应的重要渠道。2001年起中国通过外汇占款渠道被动投放基础货币的规模越来越大,外汇占款最终成为中国基础货币投放的主渠道。

殊不知,在中国外汇占款逐步成为基础货币投放主渠道之时,在大洋彼岸的美国正是虚拟经济超越实体经济的迅猛发展期。

统计资料显示,上世纪80年代华尔街金融衍生品仅占金融市场很小比例,但到2002年市场规模膨胀到了106万亿美元。而到次贷危机暴发前夕则已高达531万亿美元,而美国2007年的GDP仅为14万亿美元。

当我们以牺牲资源环境劳动力甚至人民生命健康为代价向美国大量输出商品和劳务时,美国正凭借中国廉价的商品和劳务玩起了虚拟经济的游戏,大量与商品和劳务脱钩的美元源源不断地进入中国,让中国央行通过外汇占款渠道被动投放出天量的人民币。

在现代技术进步背景下,产能过剩日趋明显,工业品价格下跌是一种基本的趋势。房地产由于土地稀缺性和易保存性的特点决定了其往往会成为货币竞相追逐的对象。

冰冻三尺,绝非一日之寒。

从供给层面讲,中国居住用地政策从紧,从需求层面讲,商品房易成人民币泛滥的集中地,中国房价岂有不涨之理?

中国举世无双的房地产泡沫形成,关键在于中国地方政府以土地财政为主导的区域经济恶性竞争与美国以金融衍生品为主体的虚拟经济的大肆扩张的一拍即合,在于日益与商品和劳务脱钩的美元泛滥与中国房地产泡沫膨胀的相得益彰。

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