2010年房地产什么最热？十个有八个会回答商业地产。从任志强力荐商业地产，到潘石屹的SOHO银河两天卖掉了大部分，再到向来不爱商业地产的万科最近开始在商业地产领域一展拳脚，仿佛一时间满城地产皆商业。甚至连我也免不了每隔两三天接到中介推销商业地产的电话。

可是，我并不认为，商业地产会就此迎来春天，迎来热潮。从2005年开始，每一轮宏观调控，都会有人跳出来说，现在是商业地产的春天，而过不了多久就又偃旗息鼓，今年应该也是一样的。

我所以这么认为，是因为那些推荐商业地产的人的说法存在诱惑投资者上当的逻辑性错误。记得有人说，商业地产现在的投资风险最小，因为商住价格倒挂，所以商业地产价格泡沫低，投资商业地产可以高枕无忧。

可是稍微了解商业地产的人都知道，商业地产价格比住宅低，绝不代表它的风险比住宅低。导致商业地产价格低的原因，和它转让环节的巨额税收有关，有人核算过，转让一套商用房所需要付出的税收成本大致要达到售价的20 %，试想这样的征税额又有多少人愿意投资商业地产。

更何况商业地产主要还是以商铺租金回报计算，现在每平方米的商业地产租金实际回报和可能不到5%，连买了地皮自盖的恒隆地产沈阳项目，目前给出的投资回报率也不过6%。

还有人说商业地产不受宏观调控影响的品种。拜托，虽然不受调控影响，但商业地产的首付比例和贷款利率，跟受到了调控的二套住宅是一样的。那么这个不受影响，意义何在呢？

无论如何，商业地产的投资风险远高于住宅。到目前为止，上海实际上还没有真正意义上给投资者带来高额回报的成功商铺，很多市中心的商铺放个三四年，但价格只是和当初买来时一样，很多商铺的租金持续多年未涨，租客三四个月就要换一批。

对投资者来说，商业地产不是投资热潮，对开发商来说，商业地产也绝不是什么热门的投资项目。

或者有人会说，商业地产的地皮要比同一区域的住宅地皮便宜一半，这不就是巨额利润空间吗？可是说这话的那位，又是否知道商业地产的各项建筑成本远高于住宅？

而且商业地产既然和住宅价格倒挂，那么售价一定是比住宅便宜的。而且根据圈内的规矩，一般情况下为了吸引投资者购买，会将售价中的一部分作为租金先返回给投资者。如此一来，商业地产究竟是不是能比住宅获取更高的利润，还真就是一个疑问。

至于有人说商业地产能给房地产企业带来更多现金流，那就更扯淡了。无论是什么样的商业地产项目，开始的回报率绝对不会很高，顶多8%已是好得不能再好了。因此一个总价十亿的项目，顶多能收回不到一亿元的现金流，这对一家每年需要花费至少几十亿投资的房地产公司来说，这样的现金流价值何在？难道仅仅是为了向银行证明，公司有偿还利息的能力？

所谓的商业地产能带来大量的现金流，其实无非是让开发商经营商业地产的一部分面积，或开超市，或开卖场，利用三个月帐期的零售业行规，将一部分支付给供货商的应付帐款，以及可能象消费者出售的各类消费卡所获取的一部分现金流。当年，国美等零售企业所以能进军房地产业，就是因为它们拥有这样的资源。

但对从来没有商业经营的开发商来说，这样的现金流他们能用得到吗？与其在自家建的店铺里开店赚大量现金流，为什么不去购买一个百货集团的股权，用百货或超市集团的现金流来解决公司的资金问题？

因为这样的原因，我觉得商业地产现在仅仅只是热闹，绝不是热潮。