在上海中山南路的久事大厦办公室，上海证大房产董事、上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋接受了记者的专访。采访中，吴洋极具亲和力，风趣、幽默而又颇具专业见地的话语，流露出这个“东北汉子”的睿智与细腻。

从马路市场到专业市场，从社区商业到城市综合体，从大拇指广场到外滩国际金融服务中心8-1号地块项目，吴洋一路见证着国内商业地产由小及大、由幼稚到成熟的发展历程；从“微博控”到“苹果控”，从酷爱登山到挚爱饮茶，吴洋一路上时尚、创新、坚韧而又执着。

痛并快乐着

吴洋：睡不着，满脑子的工作需夜里梳理，多年养成的不良习惯，夜越黑，思维越活跃，感到很累。想起小时候在农村挑柴的生活片段，每次都想多挑一点，好让外公高兴，但常常在途中就被压得筋疲力尽，结果，很奇怪，在遇到路人时，不知哪来的力气，竟把已压弯的腰又挺了起来。

4月26日的凌晨1:54，吴洋写下了上面一段微博文字。吴洋说，这段文字是他人生心理的一种真实写照：在苦难和险阻面前挺起胸膛，怀着信念坚毅前行。

回首自己20余年来的从业历程，吴洋说，他“痛并快乐着”。

1987年建筑学毕业后，吴洋进入设计院从事建筑设计工作。近十年的设计工作，为他日后从事商业地产奠定了专业基础。

1996年，吴洋调入沈阳一家国有开发公司，开始踏入商业地产开发的大门。用吴洋的话说，在这家开发公司从事的商业地产开发，就是开发专业类市场，“让当时盛行的马路市场进场”。

根据吴洋的回忆，1996年前后的沈阳，计划经济体制的痕迹依然浓厚，市场交易形式仍以马路市场为主。为了提升商业发展水平，吴洋所在的公司，开发建造了一批兼具批发及零售功能的专业市场，将马路市场引入到专业市场，也即早期的雏形商业地产。

2002年的一次偶然机会，吴洋来到上海加入了上海证大集团，从此开始了真正具当代意义的商业地产开发生涯。

加入证大不久，吴洋便受命负责联洋大拇指广场的开发与运营。回忆当初打造大拇指广场，吴洋说，在当时证大可以说是“第一个吃螃蟹的人”。

根据对地块周边居住人群特点的市场调研，以及对于社区型商业项目功能创新性的思考，证大团队大胆提出了“社区会客厅”的概念，将一站式服务、全天逛街、全家休闲的理念相融合，将物质消费与文化消费进行有效结合。

在大拇指广场运营成熟之后，吴洋转赴证大五道口金融中心的开发。随着五道口金融中心的完工，吴洋又受命参与证大喜玛拉雅项目。“喜玛拉雅地下开工的时候，我又被调赴青岛，负责青岛大拇指广场项目。”吴洋说。

作为大拇指广场的2.0版本，吴洋认为，青岛证大大拇指广场基本延续了联洋大拇指广场的概念和“魂”，只是由于项目规模较大及地处中心区域等因素，将“社区会客厅”概念提升至“城市会客厅”。

看似一路坦途，但吴洋也向记者表露了这一过程中的纠结与痛苦。不过吴洋说，这就像徒步登山，只要坚持前行，等到登临山顶收获那种“一览众山小”的豪情、喜悦与畅快，纵曾有千般困苦与磨难，也会变得微不足道。

先商业后地产

吴洋：商业地产的春天，大家在热议，但本人认为不管是“春夏秋冬”任何阶段皆应遵守的准则是：1.守一持恒、与时俱进；2.专志敬业、正心化得；3.勤奋培植、提升魅力。

在吴洋看来，商业地产的开发，应该遵循“先探究商业，再做好地产”的思路。

之所以有如此思路，吴洋认为，商业地产的核心是商业，而不是地产。表面上看，地产是商业的载体，商业是地产的附属物。载体会影响附属物的成长，但附属物却决定了载体的生命力。也就是说，地产作为基础，会影响未来商业的发展前景；但商业却不仅直接决定未来建筑物的生命力，还会对周边区域发展带来影响。

而要弄懂商业，无疑要弄懂商业业态。吴洋说，研究商业业态，就要首先分析弄清项目所针对的消费者的消费需求、消费趋向、消费习惯等，并努力将消费者对精神文化的欲求和对物质商品的欲望相结合，而这也就促成了融合文化元素的体验式消费模式。

吴洋说，早在做证大丽笙酒店时候，就已经认识到文化之于商业的力量。当初，面对众多有富丽堂皇装饰的五星级酒店，证大丽笙酒店剑走偏锋，尝试将现代本土艺术人文色彩融入酒店的装潢与氛围打造，“本土文化是根基，商业地产一定不能脱离”。

除了探究商业与文化，吴洋认为商业地产最需要遵循四要素：1.策划与招商；2.设计与工程；3.成本与融资；4.运营与推广。1要素是项目成败的关键，2要素决定了硬件标准与动线组织合理性，3要素是项目的开发保障，而4要素则会促使物业价值提升。

在采访中，吴洋进一步强调，四要素缺一不可，掌握四要素并能融会贯通应用，最终才能实现资本的最大化。

作为“苹果控”，吴洋坦言，商业地产也要学习苹果公司行政总裁斯蒂夫·乔布斯的苹果精神。吴洋说：“苹果之所以一直被模仿，却从未被超越，就在于苹果的体验模式及创新思想。”

吴洋将苹果的精髓总结为“硬件+软件+内容”，具体结合商业地产而言，就是要将商业的“软件”装入地产的“硬件”中，再通过运营的“内容”推广经营，最终实现“资本”的目标。

同时，学习苹果，还要学习其不断创新的能力。吴洋说，消费者总是会“喜新厌旧”的，商业地产的第三个成功要义，就是要不断创新，满足、发现并引领人们的消费观念。

泡沫要适当

吴洋：今天记者问我商业地产有木有泡沫，我的理解是就像洗衣服一样，加的洗衣粉太少木有泡沫，衣服洗不干净，洗衣粉加得太多，泡沫太多，浪费水对衣服也不好。所以泡沫要有，但要适合……

对于当下国内商业地产是否存在泡沫，吴洋给出了上述微博文字中的比喻。

吴洋说，市场因素决定了当前国内商业地产热的现象，而这种热也比较正常。但同时吴洋提醒，这种热不能是一种头脑发热，而要是理性的热。

吴洋说，商业地产的开发难度比较高，并非所有人想做就能做的。用万通地产董事长冯仑早年的一句话说，就是“蜜月很短，日子很长”，商业地产开发容易，难在精准的定位、后期经营与维护，而这对开发商的专业度和资源整合度都有较高要求。

曾有观点认为目前国内本土成熟的商业地产开发商较为缺乏，吴洋对此并不认同。吴洋说，国内并不缺乏好的商业地产开发商，只不过是国内本土开发商所做的产品尚处于品质提升阶段，高端精品项目较少，但成功的产品却并不少见。

吴洋认为，万达城市综合体产品虽为一些人所诟病，但不能不肯定其成功。不少万达广场不仅提供了休闲消费场所，更带动了周边区域的发展。而万达在商业地产四要素方面的成熟运营管理经验及有效的运转机制，是支持万达成功的因素。“国内开发商也学万达，就是要学习其四要素的管控能力和运营机制，通过四要素的高效整合和运转，从而实现资本利益的最大化。”

国际会客厅

吴洋：国际金融服务中心，城市国际生活广场。汇集企业领袖会馆、总部办公、购物中心、精致生活广场、7星级酒店、剧院、艺术馆等。

久事大厦6楼，可以俯视上海老城厢的里弄风情，可以仰视现代CBD的摩登潮流，又可以平视十里洋场的绝代风华。在这里，外滩8-1团队思考着、雕刻着外滩8-1项目。

根据吴洋的介绍，目前外滩8-1项目的定位和策划正在进行最后阶段的修订与确认，最快将于6月份对外公布相关的项目信息。

关于该项目的基本设计理念，吴洋表示，外滩8-1地块是核心地标项目，具有先天优势，将会被定位成代表未来上海面向世界的顶端复合型城市国际广场，将汇聚商务、旅游、文化、休闲、生活等多种功能，覆盖高端商业、高级酒店、商务办公等多种商业业态，从而打造一个真正意义上的“国际会客厅”。

另据吴洋透露，文化融入商业的概念也将在外滩8-1地块项目中得到贯穿和体现，“外滩8-1地块项目身处海派文化、现代CBD文化和豫园老城厢文化的汇聚地，同时旁边的十六铺码头又是我国现代社会发展的起点之一，因此我们将三种文化融汇成中国表现并应用于外滩项目中。”