据每日经济新闻报道，昨日召开的上海迪士尼度假区进展情况媒体通报会透露，主题乐园、酒店等核心项目建设即将启动。连日来，中华企业、上海新梅、外高桥等上海本地地产股因上述消息大幅上涨。

但当地的楼市和土地价格并未随同股市上涨。曾经在2009年11月迪士尼落户当日拍出每平方米楼板价14023.92元的川沙新市镇A08-03地块（即迪士尼地王），截至目前仍然没有开盘。

土地价格连续走低

迪士尼板块个股近期上涨的一个原因是机构纷纷看好，迪士尼乐园顺利建成后将增加相关企业的利润和收益，其中就包括了土地和房屋。

然而，在过去的两年时间里，迪士尼乐园所在的川沙区域，土地价格不但没有出现持续上涨，反而有逐渐下滑的势头。

数据显示，川沙的商业开发用地在2009年11月4日迪士尼落户的确定消息公布时曾达到最高楼板价16196.58元/平方米。

上述土地数据资料显示，界龙实业下属上海川沙界龙联合发展有限公司曾在2011年5月份以折合楼板价8980.11元/平方米的价格购买了川沙当地的C02-18地块。此后，浦东广旅酒店设备用品有限公司拍得的川沙市镇C06-05地块更仅以2123.12元一平方米的楼板价成交。

当地的其他用地价格也是一路下跌。以住宅为例，在川沙新市镇A08-03地块之后，只有A03-02一幅住宅地块在去年成交，成交价格是楼板价每平方米1409.63元。川沙当地的工业园区土地价格也比较低廉。目前楼板价仅每平方米1500元。

房价持续走低

川沙地区土地价格持续下跌的背后，是当地的房价连续走低。数据显示，迪士尼乐园落地之后，周边的川沙鼎鑫名流苑曾卖出过2万元以上的最高单价。但是在4月份，上述楼盘的成交均价已经下滑至16928元/平方米，而且销售一直乏力。同样销售得不好的，还有天和湖滨，售价仅13000多元一平方米。

同策咨询机构的统计数据显示，今年一季度，迪士尼周边的川沙、航头、周康、惠南四个板块的成交情况都不佳，这些板块中，只有航头板块的成交均价超过两万元。四大板块一个季度的成交套数加起来只有1139套。

相比于住宅，这些区域的商业用房销售量和销售价格更为糟糕。没有一个板块一季度的商铺成交均价超过2万元/平方米。

21世纪不动产上海锐丰区域经理周高祥说，对川沙等地的购房者来说，“迪士尼”早已是消化了的概念。川沙当地本身已经比较成熟，并不需要依靠迪士尼拉动当地房屋的销售。

同样持有这一观点的，还有当年以天价拍得川沙A08-03地块的上海象屿置业有限公司相关人士。后者说，上述高地价项目的销售，并不依托“迪士尼乐园”,而是依靠当地成熟的市政配套设施。他表示，目前当地的房价接近他们当时拍地的预期。虽然有周边售价不高带来的压力，但是他们并未指望该项目有丰厚的利润回报。