成交楼板价９７４２元／平方米,溢价１．３６％,较首次挂牌低２２％

　　昨天，上海土地交易市场成功出让了两幅商业用地，成交总金额为８．９９亿元。其中，外高桥新市镇Ｅ０６－０３商业地块为第三次挂牌出让，最终被阳光城集团股份有限公司（０００６７１）旗下的全资子公司福建汇友源房地产开发有限公司以１．５亿元的总价竞得，成交楼板价约为９７４２元／平方米，溢价１．３６％，这一价格较首次挂牌已经低了２２％。

　　外高桥地块三度挂牌

　　资料显示，浦东新区外高桥新市镇Ｅ０６－０３地块是一块商业用地，其东至张杨北路西侧防护绿地，南至纬六路，西至Ｅ０６－０１地块，北至纬四路，出让面积１５２７０．５平方米，容积率１．０，此次系第三次挂牌。

　　据了解，外高桥新市镇Ｅ０６－０３地块最初于２０１１年９月份推出市场，当初的挂牌起始价为１．９１亿元，粗略估算，起始楼板价约为１２５０８元／平方米，但后来无人竞买申请，最终这幅地块也终止出让。

　　相隔一年不到的时间，外高桥新市镇Ｅ０６－０３地块于２０１２年８月第二次推出市场，挂牌起始价下调了１５％左右，至１．６３０６亿元，起拍楼板价约为１０６７８元／平方米，但最终，这幅地块的第二次出让还是以终止出让的形式画下了“句号”。

　　今年２月，外高桥新市镇Ｅ０６－０３地块在今年第２１号公告中推出，而最新的挂牌起始价也已经降到了１．４６７６亿元，较第二次挂牌又下调了１０％，最新的起拍楼板价也变成了９６１１元／平方米。

　　这次的第三次挂牌，外高桥新市镇Ｅ０６－０３地块终于吸引到１４家企业领取申请书，其中的３家房企参与了最终竞买过程，而经过短暂竞价之后，由福建汇友源 房地产开发有限公司以１．４８７６亿元的价格摘得了这幅商业用地，成交楼板价约为９７４２元／平方米，溢价率１．３６％，而这一成交价已经较外高桥新市镇 Ｅ０６－０３地块２０１１年时的第一次的挂牌起始价低了２２％之多。随后了解到，福建汇友源房地产开发有限公司系阳光城集团旗下的全资子公司，而 阳光城集团也专门发布了拿地公告予以证实。

　　汉宇地产市场研究部分析师张颀分析，此次外高桥商业地块并未重蹈覆辙，终于成功出让。主要由于三方面原因，“一，地块两度下调售价，出让楼板价更是跌破１ 万元／平方米大关，其性价比被凸显；二，前期市场所处大环境得到改善，进而大部分房企通过销售来适度缓解资金压力；三，地块首次挂牌，恰逢上海叫停‘个人 消费类贷款购置商业地产’，而第二次挂牌，土地市场尚处于淡季期，无论是政策因素还是市场大环境，使得当时房企拿地热情普遍较低，从而导致地块最终因为无 人参与竞买过程，出现撤牌现象。”

　　另据汉宇地产金地未未来分行任经理介绍说，以同质地块（浦东新区外高桥新市镇Ｅ０６－０１地块）为例，于２０１１年１０月份成交，当时楼板价为１１７８８ 元／平方米，与昨日成交地块相比，目前成交楼板价格出现一定回调迹象。当前，外高桥新市镇以社区型商铺为主，商业氛围相对不足，现状不佳成为房企最大顾 虑，从板块内后续推出的商业地块多以底价状态成交中得到印证。但以金地、中冶、仁恒先后在区域内开发大型住宅地块，人口快速导入的同时，成功推动板块内商 业地产进入快速发展阶段，其中，洲海路地铁站旁的欧尚超市预计将在下半年建成使用，这会提升板块商业氛围，未来仍具备较大发展潜力。

　　嘉定安亭商住办地块底价成交

　　在外高桥地块低溢价成交的同时，昨天，２１号公告中的嘉定区安亭镇绿苑路以西、曹安公路以南综合地块也已经拍出。

　　资料显示，嘉定区安亭绿苑路以西、曹安公路以南地块为商住办地，出让面积为１４４３０４．８平方米，容积率２．３，按照７．５０１亿元的挂牌起始价粗略估 算，起拍楼板价约为２２６０元／平方米。据土地交易市场信息显示，嘉定区安亭绿苑路以西、曹安公路以南地块看多买少，领取申请书人数达到１５人，但最终只 有一家企业申请竞买，上海国际汽车城同济科技园有限公司独家以７．５０１亿元的底价拿下这幅地块，折合楼板价２２６０元／平方米。

　　上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏对此表示，嘉定区安亭绿苑路以西、曹安公路以南地块建筑规模虽然大，但其用地性质是餐饮旅馆和商住办兼备，标杆类和有 明确定位的房企参与兴趣不大，而一般中小房企和外地房企对于该种综合类用地最后获利的信心也不足，安亭地区各方面配套本身也欠成熟，也是房企不敢轻易出手的原因之一。因此相对来说这类区域类地块实际上早有定向房企，在无人或很少有人参与竞标的情况下，底价成交很自然。

　　“目前，地方政策还未出台，这就意味着地方走势仍不明朗，短期交易的‘末班车’井喷并不会让房企冲动购地，即便是地价有一定吸引力，但毕竟未来发展才是最 重要的考察因素，所以当前至少在细则未出台前，房企都会看的多，而出手谨慎，”龚敏补充说，“但是仍不排除居住类地块如果底价相对低的情况下，由于这类细分市场存在严重的供不应求，最后导致地价仍难出现明显回落。”

　　获悉，今、明两天上海土地交易市场还将有５幅经营性用地地块出让，总出让建筑面积达３４．１９万平方米，起始出让总价为４１．６亿元。其中，两幅 纯住宅地块——周浦镇０８单元０６－０５地块和宝山区罗店中心镇新镇区Ｆ１－１地块较为受到市场关注，已经吸引共计１１家房企参与竞买。目前，周浦镇０８ 单元０６－０５居住地块领取申请人数已达到３０人，竞买申请人数为５人；宝山区罗店中心镇新镇区Ｆ１－１居住地块的领取申请人数已达到２４人，竞标人为６ 人，只要有房企竞标就意味着会溢价成交，而参与竞标者人数多少亦决定了最后地价水平。