11月供应量萎缩，成交环比增长16.66%

11月，新建办公楼供大于求的局面稍有缓解。一方面，市场供应量有所放缓，另一方面，成交量环比增长了16.66%.尽管如此，交易量仍处全年较低水平，且主要依靠大宗交易支撑。有关人士透露，一手办公楼市场供过于求的结构短期内仍难以扭转。

租赁市场方面，由于临近年底，部分区域空置率有所上升，租金水平环比基本持平。

供应量仍超前10个月平均数24%

据上海中原研究咨询部数据显示，11月，一手办公楼市场新增供应22.77万平方米，环比下滑了27.77%.不过，近23万平方米的供应量仍属高位，相比今年前10个月的月均供应量高出23.90%.

从环线分布来看，内环内和郊环外供应量均呈现井喷态势，环比分别激增291.93%和104.59%,达到7.99万平方米和5.03万平方米。这主要来自两大项目支撑：位于陆家嘴滨江板块的东方金融广场，11月推出4.77万平方米办公楼；罗店板块的上置美兰湖索浒大厦11月推出3.69万平方米。除以上两个区域外，其他环线区间供应量均出现萎缩，环比降幅在四至七成不等。

相比之下，成交方面则略显低迷，虽然环比出现反弹，但成交速度远远落后于供应的节奏。据上海中原研究咨询部数据显示，11月，一手办公市场共成交9.74万平方米，较10月增长了16.66%.不过这一成交量仅为今年前 10个月月均成交量的61.51%.位于五角场板块的创智天地科教广场11月售出1.20万平方米，成交均价在38981元/平方米。位于凉城板块的凉城地区中心和四川北路板块的海伦国际大厦成交也比较火热，分别售出9368平方米和6731平方米。

近期成交量仍赖于大宗成交

“11月成交量出现小幅反弹，主要还是由整层等大宗交易支撑。目前，中小投资者对办公楼的投资热情已经有所冷却，如果剔除大宗成交和几起整层成交外，11月成交量不到8万平方米，比10月下降了4.97%.”上海中原研究咨询部总监宋会雍表示。据介绍，11月，位于长风板块的国浩长风城售出2层；陆家嘴滨江板块的中融碧玉蓝天大厦售出1层。

进入12月，小陆家嘴板块办公楼整层成交仍较频繁。据上海中原数据监测显示，继3月、5月、8月后， 12月2日上海环球金融中心又现整层成交案例，售出第31层，成交面积3611平方米，均价82500元/平方米，总成交金额2.98亿元。另外，同位于小陆家嘴的中融碧玉蓝天大厦也再次出现整层成交，成交面积为1979平方米，成交均价为68138元/平方米。不过这却并没有拉动整体办公市场成交反弹。监测数据显示，12月1日-7日，全市办公物业成交19963平方米，较11月同期出现51.38%的下滑。

宋会雍分析，大宗成交、整层成交现象的抬头仍要从供应方面找原因。在信贷收紧的情况下，开发企业的资金链压力愈来愈大。部分企业急于转型深入商业地产，对现金额更为饥渴，因此大宗推盘现象开始增多。预计未来会有越来越多的企业加入到办公楼抛售行列，而拥有充足现金的投资机构、国有企业等或许将接手这些物业。未来，大宗交易仍会继续出现，并不乏增多的可能性。而这也将在很大程度上影响整体办公楼市场成交量的走势。

商务区空置率普遍上升

在甲级办公楼租赁市场上，11月全市平均租金基本与10月水平持平，环比微幅上涨0.4%,为8.95元/平方米/天。各商圈中，人民广场商务区租金出现明显下滑，环比降幅达到6.51%;陆家嘴、徐家汇、虹桥商务区租金则小幅上涨2%.其中，陆家嘴商务区的平均租金已超过10元/平方米/天。由于部分租户的租约到期，选择去租金较低的外围板块办公，使得10月甲级办公楼空置率上升了0.76个百分点，至5.53%.全市仅南京西路、淮海中路商务区空置率有所下降，其它商务区空置率则分别上升了0.8至1.9个百分点。