上海办公物业市场行情研究报告-2012年第一季度

市场概况：

随着上海产业结构调整的加速，现代服务业的发展促进了上海办公物业市场的繁荣；同时，国家对住宅地产的调控趋紧挤出了一部分资金使之转向投资回报率相对稳定的办公物业，因此第一季度上海办公物业整体行情仍然向好。全市新增办公物业面积38.89万平方米，成交均价相比上个季度也上涨了9.5%。

从不同区域办公物业的表现来看，近郊办公物业成为更多公司的选择。由于近郊商务区办公物业在租金方面更有优势，可以节省企业近一半的租赁成本，对租金成本比较敏感的租户会逐步将近郊办公楼将视为更有效、更经济的长期策略，而不少近郊办公物业的业主也会主动愿意提供更长的免租期和其他优惠条件，吸引租户入驻。

而同样，一向得市场宠爱的市中心甲级写字楼本季度也表现良好。甲级写字楼平均租金为8.7元/㎡/天，环比上涨了1.04%，租户仍然以跨国公司为主。本季度市中心新增甲级写字楼区域集中在静安和黄埔区。

销售市场：

2012年第一季度上海办公物业新增供应面积达38.89万平方米，其中市中心办公物业面积新增为112113平方米，但成交面积却高达185303平方米，依然成为写字楼市场去化的主力军。远郊区域写字楼物业第一季度无论是从新增面积还是成交面积来看，都表现不错，本季新增办公物业面积高达211388平方米。近郊区域表现稍弱，但主要和我们的计算方法有关，选取的近郊区域仅为嘉定、宝山、闵行、浦东四个区域。

从成交价格方面来看，近郊写字楼成交总价和单价都要高于远郊写字楼物业，分别为121781万元和18020.75元/㎡。这也从侧面反映出，近郊写字楼由于交通和商务配套方面的优势，未来将会成为企业集聚的主力区域。从上海办公物业成交均价走势来看，未来办公物业的升值空间会进一步增大，尤其是近郊写字楼物业。

租赁市场：

从上海办公物业的租金市场行情来看，这三大区域的办公物业租金水平基本呈阶梯状。其中市中心写字楼办公物业租金最高，为8.5元/㎡/天，但涨幅最低，环比增长0.4；近郊写字楼办办公物业租金排列第二，租金均价为5.3元/㎡/天，环比增长1.80%，空置率为10%仅次于市中心写字楼8%的空置率。

在客户构成方面，上海近郊的租户中有超过半数为上海市中心迁移过来，另外的一小部分租户则来自于新成立的中小企业。据市场调查显示，市中心写字楼的租户多为金融、法律、咨询、贸易等类型的企业，而近郊商务区则多为制造业、服务业、IT 业等类型的企业，因为这些客户一般不需要在上海的黄金地段租赁办公楼来和客户频繁交流。另外，该类企业租用办公室的面积普遍比较大，而近郊写字楼的一般物业分割面积均能满足客户需求。

都市创意园区物业市场：

目前上海创意园区大约有近300家，其中已经授牌的有81家园区。上海创意园区以低廉的租金和优越的交通位置分化了一部分市区写字楼客户，成为近郊写字楼和市中心写字楼市场的强劲竞争对手。从调查的81家创意园区来看，有近三分之二的园区是由老厂房改造来的，布局形式上和市区新建的写字楼有较大区别，更推崇办公格局的自由化。

从上海创意园区集聚的企业类型来看，虽然有一部分创意园区为了利益而不区别客户，但从总体来看，仍然以创意型企业为主。其中动漫软件类企业最多，占比为21%，其次为建筑规划、建筑设计类企业，所占比例为16%。

从第一季度上海创意园区的租赁行情看，租金最高的为徐汇区域，租金高达4元/㎡/天，一方面源于徐汇区的创意园区发展比较成熟，另一方面由于区域内部分创意园区的较高租金如SVA越界的12.15元/㎡/天抬高了整个区域的租金水平；而各区域的创意园区的空置率均在10%上下浮动，沪上创意园区的趋同率仍然很高，园区的规划还是应该提上日程，有自己特色的园区方能在未来制胜。

注：

市中心写字楼区域：黄埔、卢湾、闸北、徐汇、静安、虹口、长宁、杨浦、普陀等区域

近郊写字楼区域：有宝山、嘉定、浦东、闵行等；

远郊写字楼区域：指外环以外区域，包括崇明、奉贤、金山、南汇、松江和青浦等。