上海虹桥商务区今年以来寸地未卖，两次土地出让均中途夭折。

6月1日，上海市规划和国土资源管理局发布公告称，根据出让人要求，因规划调整中止闵行区虹桥商务区核心区南片区04号地块的挂牌出让，后续交易及时间安排另行通知。

该地块位于虹桥商务区核心区二期，曾于5月25日挂牌出让，土地面积为4.94万平方米，容积率为1.31，挂牌起始总价为7.5亿元，起始楼面地价约为11582元/平方米。

此前的2月20日，徐泾镇会展中心3地块成为今年虹桥商务区内出让的首幅地块，出让面积18.43万平方米，容积率为3，起拍价13.68亿元，起始楼板价2473元/平方米。10余天后，上海市规划和国土资源管理局再次发布公告，中止了该地块的出让。

“土地出让是国土部门在操作，也是他们叫停的，我们只是执行部门，不清楚具体原因。”虹桥商务区管委会一位负责人告诉记者。

“虹桥商务区去年土地密集成交，卖地收入逾200亿元。现在剩下的地块数量不多，选择余地逐渐减少，性价比也不如从前了，因此后续推出的地块，其吸引力在减弱，出让难度在增加。”上海乘星行行销服务机构总经理李骁分析认为。

规划调整背后

今年2月，经上海市政府批准的《上海市虹桥商务区核心区南北片区控制性详细规划》显示，核心区南片区用地面积约80公顷，开发总量约18.4万平方米，商业及商务办公建筑量约为17.4万平方米。以企业总部办公、现代商务服务等功能为主，滨河创意休闲功能为辅，形成高端总部商务办公区。

但虹桥商务区管委会相关工作人员近日表示，暂未收到核心区南北片区详细规划更改的通知。

对于6月1日发布的公告中所说的“因规划调整”一事，上海一家房企的相关负责人表示质疑。“商办地块大多在土地推介过程中就确认了出让对象。双方就价格、规划等问题谈妥后，出让人再正式将土地挂牌出让。按照虹桥商务区以前的卖地规律，连续两次中止挂牌活动，肯定是潜在的合作方出了问题。”

“对开发商而言，虹桥商务区的规划从整合期再到成熟期的过程是很折磨人的。目前，在核心区拿地的大多数开发商都缺乏顶级商业项目的操盘经验，以后这些项目上市时的竞争会相当惨烈。一些开发商对大虹桥规划长期看好，但中短期内他们也应当谨慎小心。”李骁指出，规划调整可能是个托辞，土地市场低迷和房地产形势严峻让虹桥商务区推地遇冷。

方方地产咨询机构的数据显示，在虹桥商务区核心区一期成交的10幅地块中，只有3幅溢价成交，其余7幅均以底价成交。这10幅地块平均楼板价不超过1.5万元/平方米，其中最高的为09号地块，约为15343元/平方米；最低的是08号地块，仅为11299元/平方米。通过对比可发现，虹桥商务区南片区04号地块楼板价仍处于较高水平。

应撇开“土地财政”

虹桥商务区核心区南片区04号地块中止出让，也让大虹桥区域错过了今年上海的第一波土地成交高峰。6月6日，上海土地交易市场8地连拍，总出让面积19.4万平方米，总成交金额达26.74亿元。优质地块轮番上阵，房企上演久违的“争地大战”，嘉定区一幅商业地块甚至出现了435%的超高溢价。

也有业内人士指出，虹桥商务区核心区南北片区的土地挂牌既已拉开帷幕，估计沉寂时间不会太长。“土地供应计划只有在出让前夕才能知道详情，下半年虹桥商务区具体的推地计划，我们不清楚。”上海市规划和国土资源管理局一位工作人员说。

“虹桥商务区推地要慢慢来，不能着急，要有节奏地推出精品地块。现在市场行情不好，趁这段时间更应该反思、论证，密集推地是否有利于区域发展。”上海华顿经济研究院院长沈晗耀作为虹桥规划最早的制定者之一，他提倡虹桥开发应撇开“土地财政”的制约，以低价吸引国内外大型商贸企业进驻，建设高端的商务中心区和长三角CBD。

上海社科院常务副院长左金生教授指出，虹桥商务区当前主要在建设27平方公里的核心区，今后的土地开发面积还将拓展到60平方公里。所有这些项目都需要一个有远见的城市规划做指导，也需要一些创新政策的支持。如果在规划建设阶段考虑不足的话，建成后再弥补则会比较困难。