险资投资渠道拓宽后，商业地产也将是其主要投资方向

在住宅市场受到严厉调控的背景下，商业地产成为8月11日召开的博鳌房地产论坛的焦点话题。据接近监管层的人士透露，天津的保障性住房项目房地产投资信托基金可能在8月底获批。此笔REITs将采取比较保守的债券型形式，在银行间率先发行。

虽然REITs目前仅作为保障性住房融资平台，与业内企盼的商业地产新融资平台有一定差距，且在短期内REITs并不一定会向商业地产领域开放，但REITs开闸的消息，对商业地产仍是重大利好。

融资渠道的狭小一直是国内开发商的心病。

金地集团董事长凌克就在博鳌房地产论坛上呼吁相关管理部门应该创造出新的金融平台，地产公司自身也需要创办更多的商业持有的基金或者说把商业物业打包去上市。

万科副总裁肖莉则同样表示，希望能够增加房地产直接融资渠道，发展房地产产业基金，适度放开债权型外商投资，分散金融风险，降低对银行信贷及股市融资依赖。

中国房地产业协会副会长朱中一在博鳌房地产论坛演讲中表示，与商业住宅市场相比，办公楼和商业营运用房市场并未受新政影响。朱中一引述官方数据表示，1-7月份全国办公楼营运用房销售增速39.4%、36.6%。住宅销售面积增速仅仅为7.1%。1-7月份商业销售额同比增长47.9%，住宅为11.7%。此外，投资开工面积方面，办公楼、商业营运的情况也高于住宅。

目前，这一类REITs仍在准备筹备阶段。上海浦东商业项目原计划作为试点，率先在上海交易所上市。但何时出台，更关键在于政策时机。

有研究员表示，REITs最终以较保守形式面市主要受目前房地产宏观调控大形势影响，而开辟银行以外的新融资渠道以减少房地产对金融系统的风险，侧面表示了政府的鼓励态度。

另外，7月30日刚刚公布的《保险投资运用管理暂行办法》拓宽了险资投资渠道。一方面，保险公司季末资产10%可用于投资固定资产，意味着未来可能有超过3000亿元的资金进入房地产市场。另一方面，尽管暂行办法仍不允许保险公司投资土地开发，但对投资自持物业的开发并未做出明确限制。保险资金要求长期稳定的收益回报的特性决定保险资金的主要投资方向为商业地产。

高和投资董事长苏鑫在论坛上表示，REITs与保险投资的放开最终将为商业地产投资提供最理想的出口。

不过，业内人士也指出，两项政策离真正落地，可能还有一段不短的时间。

苏鑫认为，如果基金或开发商能够在安全性资本购买之初就签订相关的法律文件使整栋楼具备与REITs和保险资金对接的可能，将在商业地产市场上占得先机。

也有地产人士戏称，如果商业地产真能与REITs对接的话，商业地产基本上就会从一个陪嫁的丫头变身为抢手的新娘。