国家发改委官员近期表示，中国的城镇化要走以城市群为主体形态的道路。今后在城镇化空间布局上将按特大城市群、大城市群、其他城镇化地区（大都市区、城市圈、城市带）、边境口岸城市、点状分布的中小城市和小城镇5类考虑，实行有区别的城镇化方针。而集中发展型的城市群和城市带的规划实现，更需要商业地产来支撑。

而随着城市规划和房地产业政策的调整，以及市场环境的变化，加上高房价导致的住宅地产的发展瓶颈，越来越多的开发企业表现出转战商业地产的意向，一些国际商业地产企业及一些全国性和区域性零售企业集团，甚至国外零售企业也开始涉足中国商业地产。

笔者认为，这种趋势意味着一种新的竞争的开始。作为一种产业性投资，群雄逐鹿的商业地产，将是未来房地产开发领域的主战场之一。要想在新的竞争环境中立于不败之地，有志于此的企业应特别注意以下几个问题：

一是加强对商业地产内在规律的认识和研究，要由狭义商业走向广义商业，从商铺、购物中心开发走向专业化商业地产开发。严格来说，商业地产是复合了地产、商业、产业、金融的全程性、综合性开发，不仅是房地产开发实现销售或租赁的问题，还包括商业的管理和运营，资本的价值最大化实现等，是不同产业的结构性汇聚地，它以经营性租赁收入和产业运营收入为主要回报形式，根据项目开发和运营情况在物业持有和资本平台套现中保持平衡。

二是要通过实践逐步建立起符合企业自身特点的商业地产开发模式。商业地产的细分将是未来的趋势。商业地产开发将与不同实业相结合，综合性的商业市场固然需要，但更多的则是不同类型的专业市场，如建材城、珠宝饰品城、五金机电城、农产品交易中心等。企业要根据城市总体规划、近期发展重点和现有资源环境状况来研究商业地产的产业布局，并结合自身的核心竞争力形成独特的专业开发优势。

三是要特别重视商业地产的前期调研工作，并在此基础上形成项目定位。需要调查的市场要素包括：经济环境分析和研究、区域市场结构与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域产业市场布局与分析、区域零售市场调查和分析、专业性市场调查与研究、产业生态链的问题分析、未来商业地产供应量分析、消费行为调查与研究、立地条件研究、商圈的确定与研究、调研综合集成与项目开发建议等。

四是商业地产的规划设计要立足于开发建设后产业运营的持续性发展。由于规划的时效性、经济发展变化的快速性，商业规划的合理性会受到一定的制约，应建立起规划变更的市场机制和快速反应能力。其中，产业生态问题是商业地产规划的核心问题之一。要建立起商业地产的产业生态链，包括内部生态链和环境生态链，要结合生态链的辐射圈即商圈进行业态规划，使商业地产经营的持续性成为可能。

五是要做好商业地产的分级分期开发。由于大型商业地产项目涉及面广、资金需求庞大，必要时需走分级开发的道路。这时，需要处理好总开发商与分开发商之间的关系，通过合约、授权等形式实现共同开发。分期开发则是根据市场、资金等状况将开发地块按不同时间节点先后开发，这也是实现有效开发和价值最大化的重要手段。

六是注重商业地产开发的人才引进、发现与培养。商业地产开发在我国属于新兴行业，所需人才奇缺，发展商业地产不仅需要开发、工程、营销类人才，还需要商业专才和综合性商业地产人才。