对于上海产权市场上的非住宅地产项目来说，国庆节成为一个分界点。“刚挂出的第一周电话较多，以后逐步减少，但节后上班第一天，就一下子接到3个电话”，代理一商业地产项目的中介机构说。

9月29日，多部委联手颁布“新五条”；国庆期间，各地相继出台新的房地产市场调控明细，上海楼市调控细则“沪12条”也于节中落地。新一轮房地产调控风暴让市场开始对住宅投资保持谨慎，但是对非住宅项目，却明显提高了关注度。

新政可能导致资金转向

“商业地产将成为此次楼市调控的幸运儿，‘沪12条’中最严厉的‘限购令’,只是针对住宅市场,并不限制购买商业地产,预计资金将会涌入商业地产。 ”有地产市场研究人士认为。

商业地产包括商铺、写字楼、酒店式公寓等等。这些年来，住宅价格狂飙，商业地产的涨幅相对落后，以至于在许多地方出现了商住倒挂，商业地产的售价还没有住宅地产卖得贵，两者有价差。这一局面显然不正常，所以一些业内人士早先就表示：随着市场趋于理性，商业地产价格将向住宅靠拢，投资商业地产面临契机。

随着房地产调控政策的出台，商业地产投资的高成本帽子也渐渐摘去。以往商业地产在信贷方面与住宅相比，一直占劣势，商业地产投资成本大大高于住宅，首付要50%，利率也比较高。而调控新政出炉后，住宅市场的投资成本比以往增加了许多，在住宅投资受限的情况下，商业地产的投资价值似乎更加显著了。

在投资收益方面，商业地产回笼资金流较为稳定。据悉，商铺一年的回报率可达到6%，好地段的商铺投资回报率还可以达到8%-9%，但是若投资住宅，租金的回报率不高且不稳定。

金地上海公司董事长、总经理陈必安表示，商业地产后劲十足，随着城市化发展的逐步完成，住宅需求正在减少，与此相反的是，商业地产在未来仍然有很大的发展空间。

物业优劣评判标准复杂

商业地产此次有望借政策“东风”而人气上升，但是对于投资商业地产的个体来说，出手之后能否真正大获全胜，却很难确定，原因在于商业地产投资有别于住宅投资，物业优劣的评判较为复杂，投资回报率差别很大。

有一商业地产项目在产权市场多次意向挂牌，但是最后问讯者不少，真正有购买意图的却不多。原来，这一项目虽然处在繁华商圈内，却离主干道有一定距离，而且门前的马路为单行道，能否聚集人气成为一个问号。

当然，市口的好坏并不是唯一绝对性因素，“过去，最有价值的商业地产项目可能就是地段最好的，但现如今，这一‘金科玉律’需要变更一下，因为在现代商业中商业地产的价值除地段因素之外，更受经营性质的主宰，商业地产的价值越来越受到经营定位的制约，商业地产的‘特色’更为关键。 ”一位商业地产专家说。

在产权市场投资商业地产项目，资金到位、变更股东进行确权、把物业弄到自己手中，这其实只是完成了投资工作的一半，如果后续缺乏一个准确的包装定位，那么好地段的商业地产也会沦落为“垃圾股”。如果投资者自己只做房东，那么能否找到合适的商家，是商业项目成败的关键。

商业地产也拒绝快进快出，真正的商业地产需要经过一定时期的专业运营才能达到价值提升，短期炒作以及暴利在商业投资领域并没有多大空间，投资商业地产要理性要长线，要有耐性，所以，它更适合稳健型的投资者。