上海工业房地产测评研究中心根据“工业房地产专项测评系统”，通过市场调研及相关数据采集，形成以下关于“青浦崧泽大道8618号工业厂房项目”的专项测评报告。

1.  本项目的SWOT分析
    项目优势：
    ◆ 得天独厚的交通优势
    厂区位于青浦工业园区管委会附近，北依北青线，西临外青松，园区配套公交环线，到青浦客运中心较为便捷。厂区紧邻崧泽大道、外青松公路、  A30高速大盈口等主要交通干道；距上海虹桥国际机场17 公里，距上海浦东国际机场60 公里；距上海港45 公里、上海港集装箱码头约50 公里，货物集装箱可直接出口。
    ◆  较为齐全的生活配套
    厂区一公里范围内有便利超市、餐饮店等员工基本生活配套，三公里范围内有各类型酒店、娱乐休闲场所等基本商务配套，此外附近占地26735平方米的上海华亚豪生商务会馆已开工建造，随着其落成运营本项目在商务配套方面将得到较大的提升。
    ◆ 产业集聚优势
    成立于1995年的上海市级工业园区青浦工业区经过近二十年的运营已形成良好的经济基础、产业聚集，并在01年通过资本运作，兼并了国家高新科技园区――中纺科技城。从青浦工业园区总体规划功能结构图可以看出，本项目位于园区现代纺织及新材料产业区，相邻于电子信息产业区、香花桥综合服务区研发中心、出口加工区、精密机械及汽车零部件产业区。

    项目机会：
    ◆ 全厂区皆为单层可架行车标准厂房，周边乃至全市范围内较为稀有。
    ◆ 随着“虹桥交通枢纽”工程的扩大和西移，青浦工业园区到虹桥枢纽将形成快速半个小时交通经济圈，本项目在未来的三五年内将受到较好的辐射，升值潜力彰显。
    ◆ 市场对于单层带行车厂房的刚性需求。
    ◆ 目前项目周边可租售的厂房空置量较少。

    项目劣势：
    ◆ 厂房在办公和车间面积比例方面稍有偏大，特别是3200平米的两栋厂房，办公与车间的比达到0.8，而一般单层厂房办公、车间区的面积比例为
 0.3。
    ◆ 单体项目建筑面积大，每栋面积在3200—6000平米之间，租售单价也高于青浦平均水平，因此总房款较高，非普通企业所能承受。
    ◆ 周边中高端商务配套较少，对国外企业进驻造成障碍。

    项目威胁：
    ◆ 总房款较高，所以销售难度大，非一般销售手段能达到目的。

    2． 测评得分表：

指标	满分	得分
市场因素	10	8.42
企业因素	10	7
项目因素	10	9
区域因素	10	8.23
综合测评	10	8.29

    3.  测评小组观点
    根据此项目以上各分项因素的综合测评，最终认定其为五星推荐（共有七个级别对应一星到七星）项目，属上海工业测评研究中心主要推荐项目，符合市场需求，投资潜力较大。项目所处的区位优势及产业辐射效应明显，虽独栋厂房面积略微偏大，但属于目前上海工业房地产市场供少于求的稀缺类型，厂区布局合理，道路、绿化符合标准，但项目周边中高端配套还有待完善。
   
    4.  需求市场情况分析
    我们工业测评小组将近半年的上海单层厂房需求市场的相关数据进行提取分析，具体情况如图1至4。同时，我们将上海招商网后台数据库中08年4月份至今需求单层带行车和单层不带行车厂房信息（约500个）进行整理、分析及对比，得到如下结论：

    单层带行车类厂房需求客户的租购比例：13：1（详见以下图1）
后台有关单层带行车类厂房需求所反映的信息：从单层带行车类厂房的各郊区需求分布可以看出，嘉定的需求量相比其他各区最高，达14％，青浦处于第六位，占10％，但从总体上看，目前该类型厂房的需求数量在上海各区分布的差异相对不大；从需求面积上来看，目前主要集中在3000平米以下，几乎占到该类型厂房需求的七成；同时需求单层带行车厂房的客户多为重机械加工、大型设备类企业，对电量的需求比较大，多数要求在100-300KVA。

    单层不带行车类厂房需求客户的租购比例：23：1（详见以下图1）
后台有关单层不带行车类厂房所反映的信息：从我们的统计数据可以看出，目前上海市各郊区单层不带行车类厂房的需求数量分布较为平均。从后台信息数据中可以明显的看出，单层不带行车类厂房，除了小型机械加工的企业需求外，还广泛的受到物流仓储类、贸易类、新材料、新能源和医药研发类等企业的关注；从需求面积来看，对该类厂房的需求大多在3000平米以下。                   

  图1
                                                                                                                                        

  图2

   图3 
                                                                                                                             

   图4 

  图5 

5.  测评小组建议：
    根据以上对本项目的SWOT分析，市场调研及需求客户情况的分析，测评小组对本项目的在之后招商方面提出以下建议：
    ◆  宣传建议
    目前，通过项目宣传资料了解到：单栋厂房面积为3200平米、5800平米和6000平米，均高于目前客户需求的主流面积。而经过测评小组对项目现场的勘测，发现实际单栋厂房车间的面积约为1800平米、4500平米，因此建议在宣传时注明车间面积，增加项目的需求受众群。
    ◆ 招商建议
    单栋面积6000平米的单层厂房两侧分别设有洗手间、大门，考虑到单栋面积偏大，因此在招商过程中可考虑分割出租，更符合市场需求。
    ◆ 市场拓展
    由需求分析图表显示，客户对于嘉定此类型厂房的需求量较大，鉴于目前上海各区对于单层带行车厂房的待租稀缺，客户对于区县的要求相对宽松，本项目可制作单页介绍，在嘉定的相关渠道及企业进行发放，可很好地吸引部分需求。
    ◆ 招商体系
    据了解，此项目目前交由一家中介公司做独家招商代理，建议业主制定其余中介成功引进项目的佣金比例，以最大程度地调动其招商积极性。