上海工业房地产测评研究中心根据“工业房地产专项测评系统”，通过市场调研及相关数据采集，形成以下关于“医谷•现代商务园”项目的专项测评报告。

1.本项目的SWOT分析
    项目优势：
    ◆得天独厚的交通优势
    该园区紧邻周祝公路、沪南公路，距离浦东国际机场18公里，虹桥国际机场25公里，临港新城35公里，人民广场20公里，世博会场馆10公里。借助南汇“两港”优势，交通物流十分便捷。南新线、624等公交线直达市区，随着经过园区的规划中地铁M11号线及园区至张江地铁站公交专线即将开通，其交通优势更为凸现。
    ◆较为齐全的生活配套
    距项目2公里处的周浦镇有“小上海”的称号，商场、银行、休闲、娱乐等生活配套较为齐全。
    ◆产业集聚优势
    原繁荣工业园即现周浦都市工业园为周浦的工业发展打下良好的经济基础，形成产业集聚效应，主要有医药、电子、服装、展览为主的轻工生产、研发产业，特别是医药产业，如益生源药业有限公司、海泥药厂等知名企业汇聚与此。目前国际医学园区以打造和完善医疗服务、医疗器械及生物医药两大核心产业链为目标。
    ◆良好的区位优势
周浦地处上海市外环线东南缘，为周边市级重大设施和项目的辐射覆盖交汇点，受浦东新区、康桥产业辐射效应较为明显。
    ◆良好的区域扶持优势
    上海国际医学园是在国家卫生部支持下，经上海市人民政府同意，由上海市南汇区人民政府具体负责实施的医学相关新概念的园区，以医疗服务业和医疗器械制造业为核心，以打造高端医疗服务平台、建设高科技医疗器械产业基地为目标，以国际化、现代化、多元化为导向，集“医、教、研、产”为一体的新型综合性医学园，是亚洲规模最大，中国唯一的“医谷”。

    项目劣势：
    ◆该项目定位于医学相关产业，对入驻企业的产业限制较高，因此目标群体相对单一。
    ◆项目周边生活配套及附近中高端商务配套较少，对国外企业进驻造成障碍。

    项目机会：
    ◆上海国际医学园以打造和完善医疗服务、医疗器械及生物医药两大核心产业链为目标；目前已有西门子医疗亚洲科技园、中德友好医院、上海交大医学院等大批国内外知名企业、机构，已成为国家八六三计划和火炬计划发展地，并在申报国家级生物医药基地。因此，从大环境到小环境，该项目拥有完善产业链及“龙头”产业集聚。
    ◆作为紧邻康桥的周浦工业园内商务办公的领先园区，可凭借周浦都市工业园和康桥工业园的良好品牌效应进行市场推广。
    ◆市场对人性化、生态化办公模式的需求。

    项目威胁：
    ◆近两年，该项目周边新增总部商务办公物业较多，对需求信息资源有一定掠夺。

2.测评得分表：

    3.测评小组观点
    根据此项目以上各分项因素的综合测评，最终认定其为六星推荐（共有七个级别对应一星到七星）项目，属上海工业测评研究中心强烈推荐项目，定位明确，符合市场需求，投资潜力很大。项目所处的区位优势及产业优势明显，虽园区对入驻企业的产业限制较为严格，但国际医学园在医学产业方面已打造了较为坚实的基础，是亚洲规模最大，中国唯一的“医谷”，对医学类产业具有极强的吸引力。园区布局合理，环境优雅，道路、绿化符合标准，但项目周边中高端配套还有待完善。

    4.需求市场情况分析
    我们工业测评小组将近半年的上海工业物业需求市场的相关数据进行提取分析，具体情况如附图1至5。同时，我们将上海招商网后台数据库中近半年的上海需求市郊研发办公物业的信息进行整理、分析及对比，得到如下结论：研发办公楼需求客户的租购比例：6：1

    后台有关需求研发办公物业所反映的信息：研发办公楼的需求面积一般比较小，绝大部分需求面积在3000平米以下，占此类需求的92％；需求区域主要集中在浦东、闵行、市区，这些区域人力资源充沛，商业配套设施齐全，交通网络发达，并已形成一定的产业集聚及市郊总部办公的氛围。目前，随着南汇新增总部研发办公物业类型的增多，配套环境的提升，预计此类物业的需求量在南汇区的比例将有提高。从此类需求的产业分布来看，医药研发类企业仅占需求研发办公类物业总数的13％，而医疗仪器设备生产制造类的需求较医药研发类需求高20％。

图1
 
图2
 
图3
 
图4
 
图5

5.测评小组建议：
    根据以上对本项目的SWOT分析，市场调研及需求客户情况的分析，测评小组对本项目的在之后招商方面提出以下建议：
    ◆宣传建议
    此项目为目前上海的优秀总部基地，也得到了南汇区政府、上海市政府乃至国家卫生部的全力支持与认可，但目前项目的市场认知度还较低，建议可借助于权威的行业媒体，将项目近况及前景进行有效宣传，扩大项目信息到达率的同时，提高目标客户对项目的投资信心。
    ◆招商建议
    据统计，08年，南汇新增总部研发办公物业居上海各区之首，项目面临的招商压力将更为加大，除根据市场整体情况调整价格策略外，应注重已入驻客户的“以商引商”效应，制定相应的激励措施。
    ◆市场拓展
    基于项目定位的高端化及国际化及产业的专一性，建议可借助于上海浦东的国际知名度，通过与权威行业媒体、国际咨询机构、律师事务所等合作打开国际市场，同时也促进国内市场的更大占有率，做到市场拓展的良性循环。