上海工业房地产测评研究中心根据“工业房地产专项测评系统”，通过市场调研及相关数据采集，形成以下关于“海派产业园项目”的专项测评报告。

1.  本项目的SWOT分析
    项目优势：
    ◆特有的交通优势
    该项目位于松江城西市级试点工业园区（松江西部科技园区）内，距A8和A30两条高速公路互通口仅800米；距上海虹桥国际机场20分钟车程，距上海浦东国际机场45分钟车程；距上海港45分钟车程，距洋山深水港60分钟车程；沪杭铁路贯穿松江工业园区，设有大型编组站，附近轨道交通9号线已建成通行。
    ◆产业集聚优势
    该项目所处的松江西部科技园区是2003年批准设立的现代化高科技产业园区，系上海微电子产业带的重要组成部分，目前园区的主导产业以微电子产业为核心、集生产研发、创业孵化和现代物流为一体。国际著名晶圆制造商台湾积体电路、正泰集团及德力西等知名电子企业均位于该项目周边，电子高科技产业集聚明显。
    ◆齐全的配套优势
    距项目10分钟车程的上海松江新城商业核心区已逐渐发展完善，地处松江新城CLD正中央的开元•地中海商业广场较为齐全的商业服务为周边企业提供休闲游玩、商务会面洽谈等商务配套。而距该项目仅8米处的东方高尔夫球场是上海松江科技园区内的36洞的竞赛级球场。附近的松江大学城每年 2 万多名的高校毕业生为周边企业的高速发展提供人才保障。
    ◆物业类型相对齐全
    该项目包含的工业物业类型除多类型标准轻工厂房外，还设有独栋商务别墅。

    项目劣势：
    ◆多层厂房体量较大
    已建的两栋五层厂房体量较大，内部设计及物业参数设置不适合生产型企业的入驻，通过市场验证，招商难度较大。
    ◆园区产业定位不合理
    B型厂房的参数设计不利于园区整体产业氛围的建立，增加招商难度。1000多平米的底层重工型厂房与2000多平米的办公或轻工型厂房结合的设计，虽顺应了重工厂房供小于求的市场现况，但将更加大二、三层厂房的出租难度。此外，重工企业的入驻生产将对园区较高端产业氛围的营造及独栋商务别墅招商产生一定影响。

    项目机会：
    ◆台机电、正泰、德力西等电子类知名企业位于周边，项目可充分接受其产业辐射效应，吸引相关配套企业入驻。

    项目威胁：
    ◆项目周边定位于轻工、研发的园区体量较大，会产生市场争夺。

2. 测评得分表：

3. 测评小组观点
    根据此项目以上各分项因素的综合测评，最终认定其为五星推荐（共有七个级别对应一星到七星）项目，属上海工业测评研究中心主要推荐项目，符合市场需求，投资潜力较大。项目所处的区位优势及产业辐射效应明显，企业虽刚涉足工业地产，但在商业地产领域有较为丰富的实战经验，产品定位相对高端全面，符合上海产业升级、大力发展现代服务业的浪潮，项目周边中高端配套相对完善，但目前部分厂房的参数设置及招商定位不利于项目整体氛围的打造。

4. 需求市场情况分析
    我们工业测评小组根据该项目物业类型的情况，将上海招商网后台数据库中08年4月份至今需求上海轻工厂房、研发办公楼及松江相关信息进行整理、分析及对比，得到如下结论：研发办公类厂房需求客户的租购比例约为：6：1

    08年4月份至今后台有关研发办公类厂房所反映的信息：研发办公类厂房的需求面积一般较小，由下图3可以看出，1000平米以下的需求客户占总需求量的近七成，而其中又有近一半的需求面积是集中在400-800平米之间。从区域分布来看，研发办公类厂房的需求主要集中在浦东、闵行和市区，这些区域人力资源充沛，商业配套设施齐全，交通网络发达，并已形成一定的产业集聚及市郊总部办公的氛围。松江仅次于其后，与嘉定并列位于第四，占总需求量的8％。大业领地、财富兴园等首批大型总部基地在松江的创立、发展，以及轨道交通的通行使得松江在总部研发办公物业的招商方面具有一定的优势基础。轻工厂房需求客户的租购比例为：17：1

    08年4月份至今后台有关轻工厂房所反映的信息：从需求客户所选择的区域来看，闵行区的需求量排在第一位，占14.9％，松江仅次于闵行，位居第二，占12.9％；从需求面积来看，3000平米以下的需求占到了总需求量的近80％。从统计数据可以看出，客户对轻工厂房的配电要求相对不高；对层高的要求在4.5米左右；同时占需求主体产业的轻工电子、轻纺服装类企业一般为劳动密集型产业，因而对厂区设有宿舍、食堂等配套设施有一定要求。

    08年4月份至今需求松江区厂房的情况：从统计的数据可以看出，08年4月份至今，需求松江地区工业物业的信息中，机械设备制造类企业位居第一，占4月份以来需求总量的42%，位居第二的是食品精细化工类企业及轻纺服装电子类企业，为13％。根据该项目多层的物业特性，我们对轻纺服装电子类企业的物业需求情况进行重点分析：从物业类型来看，此类客户对于多层厂房的需求占各类型厂房总量的61%；从面积分布来看，除1000－3000平米的需求较为突出外，其余面积范围分布相对均匀；此外，在我们统计的过程中发现，电子仪表生产型企业为此类需求的主导企业。
电子信息业作为松江的主导产业，为松江较快地发展现代服务业奠定了良好的基础。目前，研发办公物业在松江已初具规模，客户对于其认知度较高。

图1
 
图2
 
图3
 
图4
 
图5

5. 测评小组建议：
    根据以上对本项目的SWOT分析，市场调研及需求客户情况的分析，测评小组对本项目在之后招商方面提出以下建议：
    ◆宣传建议
    基于该项目轻工、研发、办公的相对高端的定位，建议在宣传时针对目标客户群的关注重点突出项目“轻轨附近”、“中高端商务配套齐全”等优势，有侧重性地进行推广。而现有的两栋五层厂房可通过软文或TAG标签设置，可吸引目前较为热门的展览公司、工业设计、企业VI设计等公司前来入驻。
    ◆招商建议
    根据市场调研及客户需求情况的分析，建议将B型厂房底层高度改为6米左右，不架行车，与A型厂房一样，底层主要用于轻工电子企业的产品存放。底层重工类企业的入驻将大大增加二、三层厂房的招商难度。考虑到园区整体的产业氛围，特别是独栋商务别墅的招商，建议不要降低门槛，吸引机械重工类企业入驻。此外，项目的区位优势、交通优势、配套优势等在同类物业中已较为明显，建议在物业的建造选材时注重环保、节能、健康等特性，打造较高端品味，以提高项目投资回报率。
    针对项目一、二期厂区生活配套的缺乏，建议可将现有五层厂房的四、五两层暂改造为员工宿舍，设置专用员工分流通道，在不影响其他入驻企业运营的情况下，更符合市场需求。
    ◆市场拓展
    充分利用浙江商会的优势渠道，通过与权威行业媒体、知名咨询机构、律师事务所等合作打开国内外市场。在国际经济萎缩的当前，凭借项目的自身优势及渠道优势获得更大的市场占有率，做到市场拓展的良性循环。