上海工业房地产测评研究中心根据“工业房地产专项测评系统”，通过市场调研及相关数据采集，形成以下关于“万祥标准厂房区项目”的专项测评报告。

1. 本项目的SWOT分析
    项目优势：
    ◆特有的交通优势
     该项目位于临港新城综合产业区内，紧靠主干道东海大道、Y10道路、宏祥路，距人民广场55公里，距浦东机场仅12公里，距港口57公里，其所属的万祥产业配套区是临港新城的门户。建设中轻轨R3线的通行将使该项目交通优势更为突出。
    ◆政策优势
    落户企业可享受临港新城国家级开发区优惠政策；使用万祥当地劳动力，可免交小城镇保险，除此之外，万祥镇人民政府还将一次性奖励人民币1000元/人，使得企业用工成本大大降低。
    ◆产业集聚优势
    该项目周边已有机械设备、电梯部件、船舶配套、新能源材料等产业的一些知名企业，园区现代生产制造业氛围较为浓厚。
    ◆物业类型齐全
    该项目包含单层、双层、三层、四层厂房，对于生产型企业来说，物业类型较为齐全。

    项目劣势：
    ◆生活配套缺乏
    由于一期规划建设的商务会所、员工宿舍等配套设施工程停滞，项目周边生活配套设施较为缺乏，极不利于较高端需求客户的入驻及员工管理、培训等。
    ◆多层厂房体量较大
    厂区二层、三层及四层厂房的单栋面积较大，为3023－6856平方米，不适合主流市场需求，对入驻企业要求较高。
    ◆产业经济基础相对薄弱
   在成立临港新城万祥产业分区前，较周边康桥、周浦、浦东来说，万祥原有民营经济较为薄弱，缺乏“龙头”企业及大型外资企业，目前还属于产业聚集初期。

    项目机会：
    ◆在目前市场单层厂房供不应求的情况下，该项目的单层厂房单栋面积为1302－2105平米，较符合市场需求。
    ◆08年11月5日，中国航空工业集团确立在临港产业区建立国家级上海民用航空产业配套基地，临港产业区将为商用航空发动机项目公司提供1200亩的项目用地，并提供5平方公里用地建立民航产业配套基地。中国航空工业集团将以航空发动机装试基地为先导，逐步拉动航电、机电、环控及材料等民机配套产业发展并向临港产业区集聚，因此，该项目将受到航空及配套产业的较大辐射效应。

    项目威胁：
    ◆项目周边可租售的单层厂房、多层厂房等闲置及新增标准工业物业较多。

指标	满分	得分
市场因素	10	7.82
企业因素	10	8.32
项目因素	10	7.68
区域因素	10	8.13
综合测评	10	8.12

    注：根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，得到该项目的综合测评得分。

3. 测评小组观点
    根据此项目以上各分项因素的综合测评，最终认定其为五星推荐（共有七个级别对应一星到七星）项目，属上海工业测评研究中心主要推荐项目，符合市场需求，投资潜力较大。项目所处的区位优势及发展前景较为客观。政府全资公司作为该项目的投资方，也有利于提高项目的招商诚信度。从项目本身来说，虽物业类型丰富，但单层与多层厂房的单栋面积的大相径庭决定了其目标客户差异较大，互通性较弱。厂区布局合理，道路、绿化符合标准，但项目周边生活端配套还有待完善。

4. 需求市场情况分析
    我们工业测评小组将近半年的上海单层厂房需求市场的相关数据进行提取分析，具体情况如图1至6。同时，我们将上海招商网后台数据库中08年4月份至今需求单层及多层生产型厂房信息（约2000个）进行整理、分析及对比，得到如下结论：单层厂房需求客户的租购比例为 20：1

    08年4月份至今后台有关单层厂房所反映的信息：目前对单层厂房的需求，总体上可以分为两类：带行车的单层厂房和普通不带行车类单层厂房。对这两类单层厂房的需求从区域分布来看，差异较大，单层带行车类厂房的需求以宝山为主，其次是奉贤、浦东和嘉定，南汇的需求量仅高于金山和闵行，占8.44％，这与各区域的地理位置以及产业导向有关，同时需求该类厂房的多为重装备、机械加工类企业，并且对电的需求量比较大，多数要求在100-300KVA。而普通不带行车类单层厂房需求的区域分布相对均匀，主要是因为这类厂房的用途较为广泛，除普通机械加工类的用途外，还有很多简易仓储、电器生产、新材料、新能源等企业需要该类厂房。从需求面积来看，主要集中在3000平米以下，租购比例较为悬殊。

    多层生产型厂房需求客户的租购比例为15：1。08年4月份至今后台有多层生产型厂房所反映的信息：从需求客户所选择的区域来看，闵行区的需求量排在第一位，占20.16％，南汇仅高于金山和奉贤，占7.85％；从需求面积来看，3000平米以下的需求占到了总需求量的近80％。从统计数据可以看出，客户对轻工厂房的配电要求相对不高；对层高的要求在4.5米左右；同时占需求主体产业的轻工电子、轻纺服装类企业一般为劳动密集型产业，因而希望厂区设有宿舍、食堂等配套设施。

图1
 
图2
 
图3
 
图4
 
图5

5.  测评小组建议：
    根据以上对本项目的SWOT分析，市场调研及需求客户情况的分析，测评小组对本项目在之后招商方面提出以下建议：
    ◆  宣传建议
基于该项目物业类型的多样性及目标客户的差异性，建议在宣传时根据项目的招商阶段，有侧重性地进行推广。现阶段，可通过软文或“单层厂房”、“可售厂房”等热门TAG标签，有针对性地推广单层厂房出售。
    ◆ 招商建议
    单栋面积6000平米左右的四层厂房对于轻工企业来说面积过于偏大，因此在招商过程中可考虑两层两层地出租，可降低招商难度；或将其中部分改造为员工宿舍，用于厂区配套，更符合市场需求。
    ◆ 市场拓展
    抓住临港发展过程中的阶段性招商浪潮，如当前的中国航空工业集团的落户，充分发挥其辐射效应，结合该项目现房的优势，与相应的产业协会合作招商。
　◆ 招商体系
    基于多层厂房整栋招商的较大难度，建议在扩大宣传的同时，有针对性地选择一些渠道或品牌中介合作，扩大招商脉络，并根据招商难度及客户品质制定相应的佣金比例细则，以最大程度地调动其招商积极性。