上海工业房地产测评研究中心根据“工业房地产专项测评系统”，通过市场调研及相关数据采集，形成以下关于“荟泉实业项目”的专项测评报告。

1.  本项目的SWOT分析
    项目优势：
    ◆ 得天独厚的交通优势
    园区紧邻建豪路、建恒路，距A20仅3公里；东邻浦东国际机场，西接徐浦大桥距南浦大桥8公里、市中心人民广场10公里。
    ◆ 较为齐全的生活配套
    距项目2公里处的周浦镇有“小上海”的称号，商场、银行、休闲、娱乐等生活配套较为齐全。
    ◆ 产业集聚优势
    原繁荣工业园为周浦都市工业园打下良好的经济基础，形成产业集聚效应，主要有电子、医药、服装、展览为主的轻工生产、研发产业。
    ◆ 良好的区位优势 
    周浦地处上海市外环线东南缘，为周边市级重大设施和项目的辐射覆盖交汇点，受浦东新区、康桥产业辐射效应较为明显。
    项目劣势：
    ◆ 园区体量较小、很难打造较强的园区投资氛围。
    ◆ 周边中高端商务配套较少，对国外企业进驻造成障碍。
    ◆ 单体项目建筑面积大，每栋面积约在2850—3804平米之间，总房款很高，非普通企业所能承受。
    项目机会：
    ◆ 目前周浦区域内领先的商务物业模式，填补了市场空白。
    ◆ 作为紧邻康桥的周浦工业园内商务办公的领先园区，可借助于周浦都市工业园和康桥工业园进行市场推广。
    ◆ 市场对人性化、生态化办公模式的需求。
    项目威胁：
    ◆ 项目周边定位于总部、研发的园区体量较大，会产生市场争夺。
    ◆ 总房款很高，所以销售难度大，非一般销售手段能达到目的。

2． 测评得分表：

3  测评小组观点
    根据此项目以上各分项因素的综合测评，最终认定其为五星推荐（共有七个级别对应一星到七星）项目，属上海工业测评研究中心主要推荐项目。由于都市工业园内较少的可售房源以及暂缺的研发办公型物业，荟泉实业项目定位于市郊研发办公，刚好可以发挥填补当前空白的作用。且从本项目周边区域来看，紧邻的康桥工业园区依托“两港”效应以及与浦东联动发展的优势，同时大力发展总部经济和研发产业等生产性现代服务业。浦东作为现代服务业核心集聚区。依托上海国际金融中心和海港、空港建设，发挥要素集散、资源配置、综合服务、城市创新等综合功能优势，加快现代服务业在政策、空间、服务及人才等方面的集聚。加快建设陆家嘴金融贸易集聚区，世博—花木国际会展集聚区、张江创意文化和信息服务业集聚区、外高桥海港和浦东空港国际物流与保税物流集聚区、金桥生产性服务业集聚区。周浦镇位于由市区至深水港及南汇腹地经济走廊的核心范围内，在该走廊两端增长极的强力驱动下，将拉动沿线城镇的发展。同时，随着产业向市区周边城镇的扩散，周康地区作为紧邻城市边缘的城镇成为承接市区产业扩散的第一圈层。因此，依托于如此的区位优势及产业环境，极有助于将本项目打造成为中高端市郊办公物业的现代服务业群楼。

4.  测评小组建议：
    根据以上对本项目的SWOT分析，市场调研及需求客户情况的分析，测评小组对本项目在之后招商方面提出以下建议：
    一、核心营销战略
    （1）目概念充实
    市郊研发办公代表着人性化、生态化、前瞻性的物业开发形态，属目前上海大力发展的现代服务业。园区打造独特的产业园区风格，为企业提供高效、多功能、全方位的中枢式经营氛围和高度发展通道；创造有特色、综合性的园区形象，针对内、外资企业形成以生产、制造、管理、办公、研发、结算、信息交流、配套服务为主要功能的综合性服务园区。
    （2）价格策略
    价格控制：结合周边工业物业市场行情及需求市场情况设定中高价位，平均售价定于7000元/平方米，这样总售价为107，545，200元。
    二、宣传推广策略
    （1）媒介组合策略
    鉴于工业物业网络招商的普及化及与较高的目标客户受众群，建议在整个推广计划中，以网络广告攻势为主题，结合项目附近路牌指引广告。
    （2）专题推广
    通过目前的一大市场热点即总部园区、市郊办公投资、需求趋热结合本项目自身较小体量、科学设计、细节考虑等特点，从政策扶持、产业升级、市场前景等各角度地分析、报道、宣传、展示项目特色，让专业关注群体能更细致的了解项目，并可以参与项目研讨，激发群体的投资欲望。