圣博华康也许是一个我们很少见到过的公司，它既为城市发展做功能、形态和商务的规划，又通过创意园区的运营，推进规划的实施；它既是一个收租金的商业地产运营商，又为入驻企业提供多方位的集成服务，甚至提供融资服务和直接投资入股。因而，既广受很多城市的欢迎，又做新做大做强了自己。

圣博华康是一种新型的企业，它的经营之道给我们提供了有益的启示。从发展文化创意产业角度看，注重分析城市发展的阶段性特点、紧贴区域发展的现实需求，来规划和发展创意产业园区，这就使得它的定位能够更加契合市场的需求，使得它运营的园区，与其他只靠做二房东的园区比，显得与众不同，别有“创意”。从作为一家企业的经营角度看，圣博华康不固守既成的模型，不囿于成规定律，而是对通行的模式进行再创造既当“头脑”出规划，又当“管家”负责全面实施，还当合作伙伴助力入驻企业，所以特点突出，优势明显，深受青睐。

园区也好，业态也好，企业的经营模式也好，都是在不断出新的。各家各户的具体形态、模式，可以各不相同，但成功胜出往往都有一个共同之处，就在敢于创新、善于创意。这再一次地告诉我们，今天的发展，关键在于创新，在于创意，只有创新，才能适应快速变化的环境，也才能使自己得到不断的成长和壮大。

上海被冠以“创意之都”，在“一轴（延安高架）、两河（黄浦江、苏州河）”的整体布局上，散落着80个左右创意产业集聚区，入驻企业6000多家。然而，近年来一些园区空置率较高、规划趋于雷同，以及50%左右的亏损率，都困扰着不少园区经营者。

有一家企业却拿出了一张不错的成绩单：在全国包括上海已经投资和运营了8个创意园区，总面积达15万平方米，年总产值45亿元，约合每平方米产值3万元。

这是一家什么样的企业？经营创意园区有什么创新之处？日前，记者走进上海圣博华康文化创意投资股份有限公司深入调查。

从园区运营者到区域产业发展的撬动者

在别人看来，创意园区就是个园区而已，而在圣博华康创始人兼董事长孙业利眼里，园区同时也是个社区，更要服务于所在的城区。

圣博华康创立于2001年。由于做城市规划咨询起家，圣博华康介入创意园区领域，自然有了一种与众不同的“城市视野”。

先有城市需求，再有园区设计，这种思路被孙业利称为“反规划”。恰恰是这种逆向思维，让圣博华康找到了创意园区与创意产业之间的契合点。

去年，圣博华康被武汉请去规划一家亏损国企的老厂房再利用。到了武汉，策划团队先看市况。武汉是个国企强盛的城市，大国企有自己的设计力量，若要做创意园区，引入创意企业的客户和市场在哪里？

专家们发现，那座厂房毗邻汉正街。汉正街是中国最大的个体户集聚地，小生意多，老板们起早摸黑赚些薄利。于是，一个服务于汉正街、帮助小老板们提升品牌形象的创意园区设想浮出水面。这个想法，与武汉正在筹划的汉正街升级改造计划不谋而合。

这个被命名为“江城壹号”的项目，包括文化时尚产业园和时尚休闲社区，用孙业利的话来说，就是要“引领时尚超前两三年，推迟夜生活两三小时”。江城壹号预定今年10月1日开张，目前已有30%租户签约。

撬动一个地区的创意产业，正是圣博华康规划、投资、运营创意园区的出发点。

上海“波特营”是圣博华康的得意之作，处于商城路和世纪大道的交叉点，一路之隔是高楼林立的小陆家嘴。两年之前，这里还是锦江集团属下的一个冷冻仓库。

“波特营能为陆家嘴做什么？”圣博华康副总裁励凌峰告诉记者，当初为陆家嘴街道做调研时，他们发现，在陆家嘴上班的有10多万金融白领、3万多金领，而为之量身定制的金融配套服务几乎是空白。

波特营的旧厂房，被改造成十几栋低矮的欧式风情小房子，暗红色的外立面搭配灰黑色的窗框，典雅而清新。引入的30多家企业的服务目标，指向了不远处的陆家嘴金融城。

在这里，有比EMBA更高级、专门培训董事长的“思巴达”咨询公司，有专为高端女性内外兼修打造职业生涯的“财智丽”培训企业，也有汇集了境内外顶级心理咨询师的“水爱”白领减压养生中心。顺丰快递也在园区设了个分支机构，专做金融数据快递业务。

每周六早上，“财智丽”公司内T型舞台上，一大群女白领在300盏聚光灯下尽情手舞足蹈，释放压力。培训、减压、休闲、亲子游戏，波特营成了名副其实的“金融精英商务之家”，年租金只有300万元的冷冻仓库，如今已变身年产值10多亿元的创意园区。

“为城市设计，为城市中的人设计，创意园区为创意产业而生，不再是一个空架子，而能真正融入到城市发展与转型的商圈中。”励凌峰说，当他们每到一地拿出这种规划理念，当地政府都积极回应。由此，从上海起家的圣博华康，10年不到，就将创意园区开到了武汉、青岛、徐州、南京等地。

从物业管家到服务集成商

一个成功的创意园区，除了定位准，还要有运营能力。与以往承租、改造、再出租的简单模式不同，作为园区的投资管理方，圣博华康既做物业管家，又做服务集成商。

为此，圣博华康旗下成立了12家专业服务公司，负责规划设计、招投标、物业管理、管理培训、园区广告等。集团员工200人左右，光咨询设计团队就超过一半。其中，80%以上为硕士，40%以上有海外教育背景。

有别只管物业不管创业的园区，这里的商户入驻前，圣博华康先不谈租金，而要对方将商业计划“拿出来看看”。（下转第3版）（上接第1版）孙业利说：“圣博华康要打造一个个创意产业的载体和平台。在这个平台上，入驻企业能够与园区一起快速成长。”

徐州“彭城壹号”项目，是圣博华康两年前投资运营的一个时尚休闲园区。一期招商时，跑来一个钢材老板，想把自己的“红跑车蛋糕世界”开进园区。圣博华康的专家到他的面包店转了转，发现设计颇为落后，管理也不到位。可是，对方死磨硬缠，非要入驻不可。

看中“钢老板”的这份决心，圣博华康决定“帮一把”。他们将“红跑车”经营骨干带到上海“85度C”面包店免费学习，再到公司总部培训3个月。回来后，“红跑车”焕然一新，园区店开得红红火火，更将连锁门店拓展到江苏的多个城市。