全球经济及北京写字楼市场的转暖正在诱发外资投资的“回潮”。

近日，包括台湾联发集团、汉威资本等在内的外资机构纷纷出手在京购置持有型物业，涉及金额或超过20亿元。

“未来一段时间，将会有更多的外资基金进入北京物业市场，而且规模不小。”10月19日，仲量联行中国投资部主管翰德伟表示。

根据仲量联行的市场报告显示，第三季度，北京写字楼租金下降幅度明显收窄，至2.9%，但吸纳量却达到13.9万平方米，相当于前两个季度总和。

大单再现

沉寂一年之久的北京写字楼市场再现外资身影。

近日，台湾手机芯片厂商联发科发公告称，旗下子公司联发博动与北京融科智地签署了一份总金额达人民币7.449亿元的不动产购买协议，将购入位于北京中关村的融科咨讯中心D座。融科资讯中心D座土地面积为6000平方米，总建筑物地上面积为28542平方米。

因该物业未落成，联发科将对交易金额分四期进行支付。据专业机构评估，这笔交易看上去很划算。世邦魏理仕报告显示，该物业大约值7.72亿元，戴德梁行的评估价也比成交价高出近1000万元。

联发科虽在公告中称，该物业将充作办公用，但实不尽然。据悉，联发科大陆总人数仅1000人左右，其中北京只有400多人。其投资意图可见一斑。

台湾联发科的投资行为因上市公司“公告”浮出水面，而北京还有一宗外资大单因业主低调行事还鲜为人知。

位于北京东二环商务核心区的顶级写字楼项目第五广场的外资股东汉威资本在9月初已经将中方股份全部归入怀中，汉威资本为此付出的代价约为12亿元人民币，至此，汉威资本已全部拥有该项目权益。

早在一年多以前，汉威资本就已以约25亿元人民币的价格从另一中方股东手中取得该项目超过50%的股权。据了解，该项目拥有三栋5A级写字楼及地下商业等，总建筑规模约为12.43万平方米，

汉威资本则是由华润中国注资的一家国际地产基金公司，与华润置地等都隶属于华润集团。不同的是，华润置地是房地产开发公司，而汉威资本则是私募基金管理公司。据悉，汉威资本超过80%的股本金来自国际资本，剩余的来自华润集团和英国最大的商业地产商利宝国际。

值得注意的是，北京持有型物业市场今年以来仅有的两宗大单成交之日，正值金融危机一年之际。

“第二、第三季度外资对中国物业的关注就已开始回暖，如果不出意外，未来一段时间，还将有规模较大的外资进入到物业投资领域。”翰德伟同时指出，除了直接购买资产之外，股权投资以及共同基金等创新模式都将被更广泛地应用到外资的物业投资之中。

乐观但谨慎

外资在物业投资领域的再度“破局”其源动力恐怕与持有型物业特别是写字楼市场的回暖不无关系。

“今年第三季度或就是北京写字楼市场的底部，第四季度或者明年第一季度有可能出现转折点。”世邦魏理仕高级董事黄蔚接受本报记者专访时这样预测，受全球经济回暖预期影响，北京写字楼市场本轮调整或呈V形，而不是U形。

高力国际物业服务有限公司华北区研究与咨询部助理董事谢靖宇也指出，第三季度，虽然北京甲级写字楼市场租金仍表现“全线跌宕”，但跌幅较上季收窄。

“第四季度的租金预计仍然有所下跌，但逐渐恢复的市场信心将不会使租金出现大幅下滑。”仲量联行北京公司董事总经理张莹指出。

第一太平戴维斯的数据也论证这种趋势，第三季度北京甲级写字楼市场有效租金下调至每月148.4元/平方米，环比下降1.8%，较上季度5.7%的降幅有所改善。

“与周边市场相比，金融危机以来，北京写字楼租金的下降水平已是最低的了，很多外资客户都非常看好中国市场。”翰德伟透露，金融危机以来，香港写字楼租金大约下降了40%，新加坡则更甚。

外资投资信心的另一个来源则是吸纳量的迅速回升。根据仲量联行的数据，从第三季度开始，吸纳量的上升也非常明显，约为13.9万平方米，相当于今年第一、第二季度的总和。张莹预计今年全年北京写字楼的吸纳量将达到35万-40万平方米。

但翰德伟同时指出，外资对投资中国物业虽有活跃迹象，但外资投资仍然十分谨慎。“主要原因还在于目前北京写字楼市场的租金仍处于下行通道，供应量又比较大。”

仲量联行预计，今年写字楼的供应量或将达到140万平方米，使得整体市场的写字楼存量达到900万平方米，其中甲级写字楼的存量达到380万平方米。“新增供应继续推高整体市场空置率0.5个百分点，达到新的历史高位27.8%。”

对此，谢靖宇也指出，北京写字楼资本值预计在2009年将低谷运行（每平方米27,375元人民币）后，受物业市场在2010年将回升的预期，在2010年、2011年及2012年分别将重新攀升至每平方米29,287元人民币、每平方米29,902元人民币和每平方米30,544元人民币的水平。另一方面，鉴于短期内租金难以快速上升，而写字楼资本值处于高位且下降机会甚微的判断，北京写字楼市场的投资回报率水平会继续走低，预计初始投资回报率在2009年萎缩到7.14%，到2010年则下降至6.88%的水平。

外资此次出手或只是探路，而全面开花可能还有待时日。