只售不租,或者只租不售,如今无论哪一种方式在写字楼开发商眼中看来,都不再是撬动市场的“金手指”。“围城效应”在不同的开发商中显现。

以销售为主的开发商如今想出租,以出租为主的如今想出售。戴德梁行企业顾问部董事魏超英这样解释他们的心态。以往纯租赁的甲级写字楼开发商,如今受租金压力,不排斥引入大型合作伙伴,整体销售大面积单元来缓解压力。在陆家嘴金融区已经有一些大楼业主接洽客户。而原准备销售的开发商,不排除到明年上半年先租赁,待市场回暖后,再考虑出售。比如普陀区第一高楼长城大厦,因基金受到金融危机影响,整体出售被搁浅。尽管其投资方无锡民营企业的资金链并不紧张,但如今也考虑先拿出低层的几个楼盘用于出租,高层保留自用,等到新的基金进入后再考虑出售。

究其原因,甲级写字楼的租售出现“拐点”。从租赁市场来看,参照历史数据,目前上海甲级写字楼租金维持去年上半年水平,并无实质性下降,但未来下行压力较重。今年是甲级写字楼供应高峰期,第三季度供应是2007年的两倍以上。受全球金融危机影响,一方面跨国企业新的扩张需求受到抑制,原租赁的大楼给予老客户不少优惠措施,另一方面,不得不扩张的企业开始向次级商务区或非核心搬迁,以降低租金压力。到目前为止,浦东因短期供应量大,租金下降10-20%,浦西租金下降1-15%。从第三季度开始,整个租赁市场租用2000平方米以上的成交案例很少,而去年下半年5000—1万平方米的成交案例很多。

从销售市场来看,市场观望气氛浓厚。据戴德梁行统计,销售型写字楼供应与2007年持平,为80-100万平方米。今年第一、第二季度的市场需求与2007年相比没有下降,但从第三季度开始,成交量只有去年同期的50%。而价格却在今年前三季度中处于明显上升通道。成交量与价格的背离,加上不少客户在其他投资渠道中资产缩水,直接造成市场出现明显观望。