上海最后一块市中心宝地“苏河湾”规划红线全面扩大，由原先的0.466平方公里扩大到现在的3.19平方公里，将近原来的7倍。这是日前记者从闸北区规划局了解到的最新信息。原先的规划范围为东起浙江北路，西至乌镇路，南起苏州河，北至曲阜路和曲阜西路；现在的规划范围为南起苏州河，北至交通路、虬江路，东起罗浮路、武进路、河南北路，西至苏州河。经过此次扩容，整个苏河湾版图形似“小澳洲”，并将闸北不夜城部分板块纳入了版图。

记者发现：目前该区域存在着明显的写字楼与住宅倒挂现象，住宅以卓悦居为例均价3.5万元/平米，而即将上市的5A甲级写字楼苏河1号三期新盘，均价却只有3万元/平米。专家指出：这说明苏河湾的商业价值被严重低估，但是这种现象随着苏河湾规划的明朗将逐步改变。

世博会后  市中心最后一块待开发宝地“苏河湾”将全面启动

苏河湾，规划面积3.19平方公里，由五大功能区组成，分别为核心商务商业区、人力资源服务区、文化创意展示区、绿色景观休闲区和滨河高档居住区组成。详细规划将借鉴大虹桥规划以及外滩源规划，采用国际化视野，进行全球招标。

闸北区规划部门表示：希望参考国外的成功案例，进一步挖掘苏河湾地区历史底蕴、文化内涵、环境资源及区位优势，以提升其能级，使苏河湾在全面复兴中，打造成上海国际化大都市中集文化、娱乐、休闲于一体的新地标，并进一步带动闸北的整体发展。整个国际招标过程预计将在今年年底结束，而大规模开发建设将在上海世博会后进行。
　
据介绍，目前，闸北区正在推进苏河湾浙江北路4万平方米绿地块等处动迁，将进一步聚焦苏河湾范围内4000多幢旧房的动迁工作，以使苏河湾早日实现凤凰涅槃。

借势规划 苏河湾区域楼板价飙升至 52855元/平方米

区域内苏河1号写字楼 竟以楼板价6成推盘成“洼地” 投资看好

随着区域动拆迁工作的推进，开发商以实际行动证明了苏河湾的土地价值。

2010年2月12日，“苏河湾”（1街坊）地块，由央企背景的华侨城集团以70.2亿元竞得，楼板价达到惊人的52855元/平方米，这个价格甚至远超今年2月1日拍卖的外滩滩8-1商业地块34148元/平方米的楼板价。经过专业人士的测算：苏河湾（1街坊），未来公寓的售价将在6.5万元/平方米以上。

令人不解的是：虽然区域楼板价迅速飙升至5万/平米；但是区域内的写字楼苏河1号三期新房源，均价只有3万/平米。业内人士解释：均价3万，不仅远低于区域楼板价，即使与区域住宅卓悦居（均价3.5万元/平米）也存在倒挂。这种现象属于全球金融危机特殊经济环境下的产物。

苏河1号，位于内环内恒丰路上，距离苏州河只有20米，是一个滨江综合体，包括有5A甲级写字楼，精品商务酒店以及底层商铺。项目总建筑用地约1.38万平方米，总建筑面积约8.9平方米，目前在售的是5A甲级写字楼，二期均价2.5万元/平米，新推的三期写字楼属于17楼以上的高区景观层，整层面积最大为1900平米，分割面积约为100平米，均价3万元/平米。

林瑞阳：解读当下市场写字楼投资前景与苏河1号现象

新吉阳房地产咨询有限公司董事长林瑞阳接受记者采访时表示：当下市场，写字楼投资不失为资产保值的上佳选择。类似于“苏河湾”这样位置优越、具有明确的开发时间表的区域更是关注的重点。原因主要有三个。

第一：通胀压力下，购买写字楼是投资保值的上选。

通胀预期增强，固定资产的持有成为金融人士的保值选择。现在，住宅市场受到政府和老百姓的高度关注，投资的成本越来越高，银行的信贷政策日益收紧、住宅物业的持有成本也有升高的可能；鉴于这样的大环境，不少敏感的保值资金已经开始流向商业地产和写字楼市场。

第二：有明显规划利好的区域，正在吸引大量资金进入。

相关人士透露：凭借"苏河湾"的独特魅力和发展前景，已经吸引了世界多家大财团前来投资。以陆家嘴集团、中兴泰富、美国富顿集团等中外著名企业为首，加上美国科勒集团、中国第一冶金集团、中铁五局等知名企业，投资规模、企业集聚力空前巨大。

第三：资源型、前瞻型写字楼物业成热点。

资源型物业永远属于稀缺产品。以苏河1号为例，该项目的稀缺主要体现在3点：首先内环内5A甲级销售型写字楼，同类产品在市场上以个位数来计；其次，项目靠近苏州河，景观优越，具有发展滨江商业的优势；第三，项目周边五条轨道交汇，分为地铁1号线、3号线、4号线，在建中的12号线以及13号线，交通十分方便。此外，项目“澳洲达令港”的前瞻性定位与现在苏河湾“全球竞案”的理念不谋而合。

苏河1号董事长龚冠华：苏河湾全球竞案 “澳洲达令港”模式值得借鉴

“国际上的著名城市往往都有一两条著名的河流贯穿。巴黎有塞纳河，伦敦有泰晤士河，蒙特利尔有圣劳伦斯河，纽约有哈德逊河，澳洲有达令港……这些静静流淌的河流在为城市增添无限风光的同时，也为城市的发展带来了独特的经济增长点。闸北区政府提出苏河湾规划全球招标，就是希望能很好地借鉴国外的成功案例。”

苏河1号董事长龚冠华告诉记者：“其实苏河湾的情况跟澳洲的达令港非常相似。达令港（Darling Harbor）又叫情人港，上世纪70年代，达令港到处都是空置的仓库，还堆积着成千上万吨几乎不再使用的铁轨。至于她的码头，也只有一些老式的小船还在使用;但她的滨海区非常美丽，又靠近城市，已经到了符合再开发的阶段。1984 年，新南威尔士州政府正式开始对该区域进行再开发，宣布“经过150年的工业用途后把她还给悉尼人民”。1988 年在澳大利亚200 周年年庆之际，达令港重新开放。如今，达令港几乎全年成为澳大利亚重大户外庆典的场地。现在，苏河湾圈定的红线规划范围跟当初的达令港非常相似，也有很多文化价值极高的老厂房，也有不少需要拆除重建的建筑，整个苏河湾需要进行再开发。”

记者还了解到：其实，早在龚冠华拿下苏河1号项目之初，便分析出两个地区的历史惊人地相似，在澳洲居住近十年的龚冠华在详细考证之后决定将苏河1号定位锁定打造上海的“达令港”，与现在的苏河湾规划全球招标的理念可谓是“不谋而合”。