曾几何时,“一铺养三代”成为商业地产投资的秘籍。不可否认,一些投资者因旺铺而坐拥稳定并且逐年攀升的租金收入,无须花心思打理,却能获得不匪的收益。商铺投资,一度成为城市中产阶级最热衷的投资渠道之一。

而其中,社区商铺又因投资门槛相对较低、风险较低、收益较稳定等特点而受到很多投资者的追捧。在开发商“韩流时尚”、“N年返租”、“与xx大超市为邻”等宣传攻势下,很多人把投资目光集中到了社区商铺的身上,买下来出租,先承租再转租,或是亲自上阵经营,不一而足。

但是,你如果因艳羡别人的旺铺而跟随其后,不做分析,盲目投资,如果认为任何商铺都能“养三代”的话,那就真是大错而特错了。

梦碎商铺

2004年,张先生投资了北京郊区的两层商铺。这时候,他对地产业一无所知,只是听说升值潜力很大。而且这个商铺很便宜,一平方米才5000元,140多平方米一共两层的商铺,总价只要70多万元。就算年回报率7%,一个月也能收三四千元的租金。可谁知郊区的经济迟迟没有发展起来,那里的人气几年也都没起来。张先生的商铺开过瓷砖店、饮水机店,甚至做过仓库,月租金从最初的2000元一路跌到后来的900元。第一次的投资就以失败告终。

尽管第一次投资商铺出师不利,但张先生的理想并未发生改变。2007年,他又以每平方米28000元的价格买下市区某小区35平方米的一处底商。张先生付了一半的首付,剩下一半分10年按揭。本来张先生已经找好了一个开快餐店的租客,谈好租金每月10000元。没想到开发商一次又一次地推迟交房时间,租客看看不对,就付违约金逃掉了。后来虽然交房了,但由于入住率低,客流量小,开张营业的商铺大都生意冷清。张先生好歹找到了一个卖土耳其烤肉的商家,每月8000元租金签了3年,连按揭款都抵不了。即便如此,那个租客每天的营业额也就300元左右。

现在,张先生已经不再做“一铺养三代”的梦了,投资不利就是场噩梦。像张先生这样的投资者并不在少数,怀揣着商铺生财的梦想,却不得不为自己满腔的投资热情埋单,“一铺养三代”最终变成现实版的“三代养一铺”。

警惕陷阱

作为商铺的一种类型,社区商铺同街区型商铺、市场型商铺等相比,一般面积不大,单价也不算高,由于面对稳定的消费群,不可控因素较少,故而风险相对较小,很适合中小投资者投资或经营。但个中风险,却很值得投资者细细考虑。

一般的社区商铺,从总体形式上看,不外乎两种,出售或出租。一般来说,规模较大的临街型商铺或底层商铺,以出售居多。而小区内部规模较小的商业街或零星的店铺,则以出租为主。

如果单从收益上看,出租无疑对房地产商更有利一些,长期算下来,收益较出售要高得多,但出租对开发商的要求也较高,首先要有资金实力,不急于回笼资金;其次要有良好的管理团队,还要有对商业地产的管理经验,熟悉各种商业业态,能支付较高的管理成本等。而出售则显得简单一些,只要项目规划设计好,和住宅互相补充,相得益彰,也能很快收回成本。

但在租的过程中,有一种情况要特别当心,即开发商为了销售房子,而创造了一个商业街概念,实际上这条街的使命,也就是为了和小区相配套,一旦房子售完,商铺也就很有可能寿终正寝,或改作他用。由于这种商铺事先并没有通过规划审批,有点类似于临时房。因此,房产商不具有产权证,没有产权,当然更没有租赁权。在这种情况下,和商户签订租赁合同的也只能是假手一个自然人而不是法人了。如果日后产生纠纷,按合同规定,也只能和签订合同的那位自然人打官司了,风险无疑增大了许多。

再则,如果真的是临时房,存在的期限又特别短,投资者就要慎重考虑,如果选择的商业经营回收期特别长,会不会还没有收回装修、培育市场等前期投资,商铺就不存在了?

房产商对小区环境、格局的改变也会影响到商铺的经营。曾有一商户在一小区拿下面积不小的商铺,打算做婚纱影楼的外景拍摄基地。没想到,半年之后,原来漂亮的风景不见了,代之而起的是迅速建起的楼房,整个小区的环境也失去了做外景的价值,从而不得不改作他用或退租。

另外,开发商承诺的面积缩水,商品房销售不畅,住宅入住率不够,配套设施不全,都会构成社区商铺的陷阱,尤需投资者密切注意。

五个问题

对社区商铺的投资者来说,做出决策和选择之前一定要仔细思考,特别要对开发商惯常的宣传概念认真分析,多问几个为什么。

1.顶级商业能否实现

许多商铺都推出所谓“顶级品牌”、“韩流时尚”等吸引人的概念,问题是这些概念由谁来实现?要知道,开发商把一个个商铺卖给和您一样的投资人,产权归您了,您当然是觉得什么赚钱就经营什么,谁出的租金高就租给谁,其他人也一样。所以商铺卖完了,“顶级品牌”、“韩流时尚”等概念能否实现与开发商也没了利益关系,结果如何可想而知。

有的项目承诺统一回租、统一招商、统一管理。但实践证明这很难实施,不可能所有商铺的业主都心思一致,一旦有特立独行的,必然导致多米诺骨牌效应,很难真正执行下去。

2.商铺在社区还是商业中心区

开发商往往告诉我们,该项目体量多么庞大,周围人口多么密集,似乎一个未来的商业中心区将诞生在这里,事实果真如此吗?

我们首先应当搞清楚,这一项目是城市规划的商业项目,还是住宅项目的商业配套。虽然许多开发商把住宅配套商业规模加大,但只要是建在居住区内,其功能必然只能是为社区服务,不会成为有辐射功能的商业中心。

要知道,每一个住宅项目,按照国家规定,都必须配套足够规模的社区商业。由于对商业地产销售前景看好,绝大多数项目都会按上限设计商铺,甚至会超标准规划。因此,当开发商告诉你,该项目周边有多少住宅项目,有多少居住人口的时候,不要以为这些人都会到你的店中来购物,因为他们所住的小区里也会有规模不小的商铺。

3.商家入驻的商铺是否一定好

与家乐福、华堂、国美等著名商家为邻的前景非常诱人:这些店家选址严谨,选择的地段一定不错,而且它们的入驻必然带来旺盛的人气。

但必须知道的是,开发商提供这些著名商家入驻的条件和卖给你商铺的是截然不同的。著名商家所支付的租金水平一般不会超过每平方米每天2元,最低的甚至只有几毛钱。租给家乐福,开发商赚不到钱,但因此周边商铺的价格会被炒高。如果商铺购买价格过高,即便沾了家乐福人气的光,也不见得赚钱。

还需注意的是,大商家往往要求独立门户,与其他商铺相对分离,“一步差三市”,如果开发商推荐给你的商铺与家乐福分属两个楼,人气差的可不会是一星半点。

4.“N年返租”是否降低风险

商铺的正常投资回报期应当在8?12年之间,开发商承诺3?5年的返租对降低初期风险有一定好处,但这样承诺很可能导致价格的上涨。如果返租项目的售价高于周边项目的话,开发商返还给你的租金可能仅仅能弥补你多付出的房价。

5.商铺价格是住宅价格的几倍才合理

许多开发商在宣传一种观点:在香港,商铺价格超过同地段住宅价格的10倍,而北京商铺价格仅是住宅1?3倍,上升空间巨大。

但事实是,商铺价格与住宅价格没有任何关联性,影响平均商铺价格的主要因素是市场商铺供应总量。香港人口密度极高,而可供应的商铺用地有限,导致商铺价格极高。而北京,近年商铺的供应量增长远远高于住宅供应量的增长,商铺总体向过剩发展,因此北京商铺价格是住宅价格的1?3倍也不足为奇。

择铺原则

同其他投资方式一样,商铺投资也有规可循。投资者在选择商铺时,应遵循下面这些原则,以少走弯路。

1.投资商铺“规划”为先

规划是对未来发展的远景描画,从而改变未来城市在空间上的格局,使某些市场由此繁荣或由此变得冷寂。显然,商铺投资也要以“规划为先”,有道是“规划改变通途”、“规划催生商机”。

2.在一条商街上要选择“角”与“边”上的铺位

“金角,银边,草肚皮”是商业内流行的择址、选铺的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的,街角上的铺位是择铺首选。因为街角汇聚四方人流,人们要立足的时间长,因而街角商铺因人流多,必带来财气旺。“边”是指一条街两端的铺位处于人流进入的端口,也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集停留的地方,商铺生意由此兴旺。“草肚皮”则指街的中间部分,因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重。

3.选低不选高

顾客在店铺内行走购物为省时、省力,往往不愿向楼上走,因而店铺低层往往比其他楼层创造更高的营利。为此,在择铺时,选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的安全性。换言之,一个商业楼的层高与其经济效益成反比关系,即楼层越高,销售越低,从而利润就会越少。这是由顾客的购物习惯与消费心理决定的。

4.业态配比的合理性

这主要就是避免太多同类产品互相冲击市场。假如在一个容纳500?600户的小区内,开了十几家美容美发店或超市,同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平,形成超负荷消费,那么,这样的社区商铺总体经营情况就不会好,最终会有部分投资者撤退。

5.商铺的经营内容应以“便民”为主要准则

开发商设计商铺的原则是为了方便业主,因此,商铺经营者应该主要以百货、药房、冲印、美容、发型屋、服装等为经营内容,而不要一味追求个性和特色。当然,要是新楼盘的新商铺,可以在短期内经营些建材、饰材等商品,因为新房子需要装修。