“九堡商铺要吗？就在杭州新客运中心旁边，保证年回报率8%……”“零风险投资，早一天投资，早一点赚钱！”

这样的说辞，听上去是不是似曾相识？很多读者向记者反映最近频繁接到这类推销九堡商铺的电话，连记者本人也接到过不止一次。事实上，去年初开始九堡的一批商业地产项目就开始了这样的“疯狂”推销。

不打广告，只靠“电话直销”

以杭州九堡新客运中心为圆心，3公里范围内，分布着很多商业地产项目，它们有的叫“商贸城”，有的叫“市场”，但都有着极其相似的特征。

一是规模庞大，建筑面积15万平方米算小的，25万～40万平方米才是标准款。

二是投资回报率高。以记者接到的电话为例，推销“机电五金城”，17平方米的铺面报价30万元，承诺包租三年，年回报率分别为6%、7%、8%，第四年开始按实际租金回报。想退铺也可以，越往后回购价越高，如果第六年退铺，回购价为原价的145%。

举例来说，如果记者购买这样一间30万元的商铺，前三年可以回收6.3万元，假设第四、第五年的回报率仍按6%算，那么还可回收3.6万元，第六年按原价的145%退铺，再收回43.5万元。六年时间收入53.4万元，减去30万元的成本，利润为23.4万元，利润率高达78%，平均年利润率13%。

三是推广方式不走寻常路。照理说，如此高回报率的投资项目应该很好卖，但从记者了解的情况看，这些商业项目都不缺铺，随到随买，挑选余地非常大。“因为我们不做广告的。”推销人员如此解释。它们如何做推广？最常见的是电话推销，还有信箱广告，以及委托房产中介代理销售，记者还在房交会现场收到过这类项目的广告传单，总之它们很少在常规推广渠道露面。

“房交会上是不允许我们设摊的，所以老板安排人在两个会场的广场上发传单，大概有200多人吧。”一位推销人员告诉记者，发传单是第一步，主要还是靠电话不断追访，请有意向客户去现场看铺，以低总价、高回报率说服投资者。
多数没有产权，租赁期不超过20年

商铺投资以低总价、高“返租”回报率做卖点并不少见，但像九堡这样，高密度、高相似度的情况还真不多见。

问题是，为什么是九堡？有一种解释是：九堡板块的住宅市场很热，从去年年初到年底价格几乎翻了一倍，因此带动了商业地产项目。这或许是原因之一，但还有一个更主要的原因是——九堡有地，有大片土地属于特殊用地，随着整个板块的房地产市场进入高热，这些闲置的特殊用地怎么可能不被人盯上？

在调查中我们了解到，九堡的这些商业项目无论规模大小，它的合同有效期都不超过20年，一般是15～20年。因为这些土地既不能划拨也不能拍卖，开发商获得土地只能通过租赁，而法定的租赁最长期限就是20年。

既然土地是租赁的，开发商无法获得产权证，就没办法销售，只能在工程进度差不多的时候，“卖”给投资者合同约定年限内的商铺使用权，这所谓的“卖”实际上就是“转租”，开发商说到底就相当于“二房东”。九堡现有的不少商铺大多都是这么产生的。

只重销售不重招商，这样的商铺风险最大

“虽然都是租赁，但有证没证差别还是很大的。”一位不愿透露姓名的商铺销售负责人私下告诉记者，他目前操盘的项目股权分配非常复杂，大小股东二三十人，股东之间还得分派系。“人多主意多，大家都想尽快回笼资金，所以想通过后期的市场运营来赢利很难，最好的办法就是前期销售。”

对开发商来说，与普通商铺相比，期权式商铺不过是另一种商业模式，说白了就是换种“玩法”。只是，有经验的投资者一个个精明着呢，这种“玩法”在他们那里玩不转。一位资深投资者告诉记者，他去看过两个这类的九堡商贸城，低总价确实有一定吸引力，最后没有下单是因为这两个开发商都没有操作商业地产项目的经验，“信用度”太低。“这种模式，说白了就像开发商定向发行信用债券，大家共担风险、分享利润，如果开发商不讲信用，拍拍屁股走了，投资者就只能自认倒霉。”

他说的开发商“拍拍屁股走了”的情况可能出现吗？实际上，由于市场不够规范，“售后返租”的项目有头无尾的情况，已经屡见不鲜。单是最近两周，记者已经接到两起读者投诉，都是投资产权式酒店、商铺失败的情况，原开发商早已不见踪影，项目转手，新“房东”不认旧合同，业主毫无办法。

画的“饼”再大、再好，也充不了饥。