6月18日，因续租不成，在中山东路上经营8年之久的新华联商厦关门停业。这家本土百货的退出，引起社会各界不小的反响。新华联停业以后，由谁来接手这块场地？多业主商业地产产权过于分散是导致新华联停业的主要原因，而面临这一问题的商场不仅仅是新华联，解决这类问题的方法又是什么？新华联停业事件的背后，尚有不少难题待解。

困扰·业主 “宁钟”孤军奋战生意滑坡

据悉，在原新华联商厦一楼中门，意外发现宁波市钟表眼镜有限公司仍在营业。“这块经营场地是我们自己的，场地正好处于商场外围，又有一个独立的小门，因此可以继续经营下去。”宁波市钟表眼镜有限公司副总经理史达海介绍，商店虽然继续经营，但问题不少，首先要面对的问题是新华联关门后，商店周边人流量明显减少，生意大不如前。“我们继续留在这里，是觉得中农信这么好的黄金地段，不可能长期闲置下去，希望这里的状况能引起各方关注。”

新华联与87家业主的租期合同到期日是7月3日。新华联停业后，已有几家连锁零售企业有意接手，但业内对中农信商厦前景并不看好。

“不管是谁来接手，首先要面临的就是和87家业主谈判的问题，这要耗费大量的时间和精力。”业内人士认为，中农信商厦虽处于黄金地段，但就算换一个商家，面临的还是和新华联同样的问题。

为帮助新华联早日重新开业，有关部门正积极帮助企业找场地，已在江东、江北等地选址。

“想起这件事心里就有疙瘩”

“想起这件事心里就有疙瘩，好不容易过了8年安稳日子，现在新华联不租了，以后商铺没人租该怎么办？”业主陈先生的商铺位置在3楼，面积有100多平方米。

陈先生说，当初买商铺看中的就是中农信黄金地段，没想到商铺买来以后只租出过半年，以后就因为整个商厦经营环境不好，一直空置了5年时间，直到2001年新华联接手。

“虽然以现在的价格水平看，当初和新华联签订的租价是低了，但我们已经和新华联商量好了一个双方都接受的价格，没想到仍有部分业主不满意。”陈先生说，他现在每月退休金1000多元，如果有租金收入，生活品质能改善不少。

陈先生认为，87家业主都在同一条船上，大家不但要考虑自身利益，也要为整体利益着想。“希望今后能有大公司接手，整体租了去也行，买了去也可以，只要能产生效益，不让业主的利益受损就好。”

“像新华联这样的多业主商厦单个经营肯定搞不好，一定要有大公司统一经营。”业主张女士的商铺在中农信商厦二楼，有80多平方米，她告诉记者，在今年5月她就已经和新华联签订了续租合同，没想到最后还是黄了。“老实说租给新华联对业主来说最大的好处就是回报稳定，比较省心。”张女士说，2001年新华联入驻前，她也曾租给过个体户做生意，但租客换得很频繁，对业主来说牵扯的精力太多。

“当初买这个商铺就是看中这里的黄金地段，谁知麻烦不断，我想有关部门能不能出面帮助协调一下，总不能让这么好的场地就空在那里。”

困扰·公司 “新华联给了我们一个警示”

此次导致新华联停业最直接的原因，是中农信商厦特殊的多业主商业地产模式。中农信商厦开发经营模式是“分割出售”，开发商将物业分割出售给投资者，投资者可以独立经营，也可以返租给一个商家统一经营。但因为众多业主各有各的想法，商家和多家业主谈返租非常困难，这给日后的商业经营埋下隐患。

据了解，类似中农信商厦的多业主商业地产项目在宁波乃至全国都不少见，像宁波颐高数码广场所处的世贸中心商厦、亚细亚商城以及鼓楼步行街等都是类似的地产项目。

“新华联事件我们一直非常关注，他们的退出给了我们一个警示。”颐高数码企划部经理徐鹏介绍说，世贸中心大厦总共有500多个业主，至今数量仍在增加，而亚细亚商城有200多个业主。和这么多业主打交道，对企业来说非常辛苦，但因为这两个场地处于黄金地段，因此企业即使需要花费更大的努力，也希望能经营下去。“我们每次要花一年多时间才能和所有业主谈妥租金，签下协议。由于每个业主想法不一样，签约时会遇到各种问题，对企业来说是一个很大的挑战。”徐鹏说，明后两年，颐高返租的经营场地将陆续到期，商场的去留也成了悬念。

探寻“良方” 难以统一经营是最大弊端

“类似中农信商厦的多业主商业地产项目并不少见，但运作成功的非常少，究其原因主要是产权分割，统一经营业态很难实现，统一的管理自然也就无从谈起。”宁波东城泰富不动产咨询公司总经理任巍表示，在商业地产发达的国家和地区，商业地产项目基本都是整体出售或者开发商自己持有，通过专业公司统一经营业态和管理。

任巍表示，多产权式商铺中存在着一对关键矛盾：多个业主个体利益与商场整体利益的矛盾。业主在寻求个人利益的最大化时，直接的表现要么是拒绝回租统一经营，要么是提高房租，抬高统一经营者的回租成本。事实上，无论是多好的地段和物业，如果没有一个强有力的经营者进行统一的经营，难以提升整个商场的经营档次。如果业主自行经营，服务和商品质量也难以保证，最后商场做不起来，损害的还是业主本身的利益。

“现存的多业主商业地产项目多诞生于上世纪九十年代，从现代眼光来看，这种模式的最大弊端是所有权和经营权的分离，很难形成统一的经营思路。”月湖盛园招商部经理吴晓东介绍，在具体运作当中，不少大牌经营商一般不会选择分散出售的商业项目进驻，主要怕分散的产权对未来经营业态完整性和商业布局产生不利影响。

业内人士介绍，中国的商业地产开发经历了几个阶段，出现了几种模式，如分割出售产权的多业主商铺是最早的模式。后来出现了“返租销售”的产权式商铺，业主买来商铺时就和开发商约定以返租形式由开发商统一经营，业主获得租金回报，但从实际操作看，产权商铺运作成功的案例也不多。最近几年出现了对商业地产部分销售、部分出租的运作模式，如主力店留在开发商手里，周围小店铺出售。还有就是像万达广场等采用的“只租不售”的商业地产模式。从现在来看，后两种模式因为产权经营权相对统一，都是比较成功的运营模式。

创新经营模式 明确各方责任

怎样才能解决多业主商业地产项目产权分散与统一经营的矛盾？业内人士建议，这需要创新经营模式，或是通过完善有关法规来实现。商场的经营者与多业主之间一直看作是单纯的房客与房东的关系，在这一关系模式下，双方都从自身利益出发，忽略了共同利益所在。可以采取统管或托管的方式，由部分业主牵头，成立合资公司，将多个业主变成一个业主，然后进行统一招商运营。

另外，多业主商业地产的散售模式产生的失败案例不少，业内人士建议，政府部门是否可以出台有关规定，明确开发商、业主、商家的责任义务，制定类似少数服从多数的决议规则，这样也可以避免社会资源的浪费。