新政密集出台后，无锡住宅市场瞬间由火热转为清淡，但商业地产却因为不在新政调控范围内，迎来发展新机遇。想投资商业，先得算清收入和支出这笔账，才能让你明明白白投资，找到一支“牛股”。

基本面：商业物业现成本优势

“无锡的街区商铺、办公楼等商业地产的投资价值是相当不错的。最近我朋友也在关注商铺，但是要找到市口好的商铺的可能性几乎为零。”无锡市某家房地产代理机构商业市场部的负责人表示，商业历来就是人们寻求资产保值升值的一种稳定的投资方式，而且喜欢投资商业的人会形成一种习惯，有可能在家庭中传承下去。

“当前的商业物业购买政策是很宽松的，不会受到几套房产的影响，因为商业物业创造了税收和大量的就业机会，对社会来说有很大的贡献。”该人士认为。

投资商业，就是投资一个城市的价值，无锡这样的二三线城市经济总量在江苏省内名列前茅，但是商业物业的价格甚至和高档住宅产生了倒挂，笔者查阅了5月份的网上备案系统，数据显示，五洲国际工业博览城五金区的商铺售价在13000元/平方米左右，惠山区明发商业广场餐饮区商铺价格在15000元/平方米左右，洛城锡西商业中心广场一楼的商铺价格为17000-18000元/平方米左右，滨湖区金泰国际广场二楼商铺的价格仅为9000元/平方米。

“现在第二套房和商铺的投资成本差不多，而且在当前的市场行情下，普通商品住宅受宏观调控的影响较大，行情变化大，不容易把握，投资者就觉得不如把资金投放到商铺省心，价值更能得到体现。部分市民喜欢投资不动产，已经拥有了两套住宅，要想把投资的品种丰富些，就再投资一套商铺，贷款方面并不会受到影响。”无锡华夏银行金融理财师表示，无锡商铺的投资成本具有比较大的优势，而投资回报率显然也要比住宅高出不少。

个股：社区商铺成小盘活跃股

从近期无锡商品房成交数据显示，住宅交易量下降，但是商业物业成交一直稳定。长期从事商业地产研究的资深人士分析，住宅市场受到挤压，将对商业地产产生促进作用。一方面由于房价的调整减轻购房的压力，老百姓的消费欲望会得到释放，从而促进商业的繁荣，使得商业地产的租金和投资回报得到提升；另一方面，由于投资渠道相对有限，楼市依然是大家的投资首选，而在住宅市场受限的情况下，人们很有可能考虑投资商业地产，而商业地产中，最被看好的就是社区商铺。

业内人士认为社区商铺具备独特投资优势，笔者了解到，目前一些入住较快的商品住宅板块，伴随着人流量的增加，这里的社区商业也启动得比较迅速。诸如近来新兴的社区商铺，奥林花园、太湖国际社区、融创天鹅湖、金色江南等，这些项目均拥有较好楼盘形象，以及固定的人流量和消费群体，因此成为投资者青睐的对象。

“河埒口是我个人比较看好的区域，由于板块发展已经趋于成熟，因此这里的商业能够获得较大的活力。今年万达大商业开出来以后，商业氛围会更加浓郁，而且河埒口拥有很多的高档住宅社区，人群的消费能力也有一定的保障。”博思堂无锡研究人员认为，社区商铺购物具有外在购物场所不具备的便捷性，这就使繁荣的社区商业街和商铺的知名度和租价，并不逊于市中心商业街。

收益：一次性支付优于贷款

随着投资理念的日趋成熟，商铺确实受到了越来越多的投资者的关注，那商铺出租投资回报到底达多少才是合算的呢？我们用一个真实的案例来进行说明。

想开一家干洗店的陈先生最近在河埒口附近淘商铺，他表示要居住成熟的社区，60多平方米，售价在一万元左右。在附近的中介淘了很久，找到了一套奥林花园社区的商铺比较符合陈先生的要求，这套商铺的面积为65平方米，总价为75万元，折合每平方米的单价为11538元。“我想自己开干洗店，如果租赁行情好的话，也可以直接出租收租金。我去附近打听了一下，像这样的一套商铺，每年的的租金大概在6万元左右，投资回报率应该属于比较高的了。”

为了帮助陈先生计算出具体的商铺回报率，笔者请教了商业地产方面的专家，运用公式进行计算。第一种计算方法主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：年租金收入（扣除相关税费及管理费的净收入）/购买商铺总价（包括中介费及相关税费的总价）=年投资收益率。如果陈先生一次性付款购买这套商铺并出租的话，投资回报率=60000/750000=8%。

第二种计算方法适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：（月租金-按揭月供款）×12=年租金收入；用年租金收入÷（首期房款+还款总额）=年投资收益率。如果陈先生贷款购买这套商铺的话，首付款为75万元×50%=37.5万元，剩余37.5万元使用15年期的按揭贷款，每月还款3272元，还款总额为58.9万元。年租金收入为（60000/12-3272）×12=20736元，年投资收益率=20736/（375000+589000）=2.1%，可见贷款购买商铺的投资收益率明显下降。

新政的出台，使得住宅市场投机行为被空前打压，而商用物业的机遇随即凸显。“楼市调控政策出台后，来我们这里询问商铺、写字楼信息的客户明显增多了。有些客户还是带着钱来的，当场交了定金。” 无锡市东鹏置业投资有限公司销售总助朱竞见到笔者，高兴地说道。

同样地，无锡南凯房地产开发有限公司副总经理陈明威也明显感觉到商业地产开始走俏。“像紫金广场这个项目，有些位置不是很好的底铺，原先问津的人很少，现在都已经卖完了。”

与此同时，笔者在调查中了解到，那些地段、定位等优势明显的项目成为投资热点。而在人们选择何种商用物业时，运营方式和回报率成为其权衡的重点。

重点考量区位与运营

“新政后，明发商业广场的认购量出现了明显的增长，很多客户是冲着这项目的区域前景和运营特点。”明胜（无锡）物业经营管理有限公司运营总监刘浩告诉笔者，投资者在选择一处商业物业投资时，他所关注的是项目的前景。“这前景，除了项目的特色外，区域价值和后期运营都是很关键的，这两部分决定了投资价值。”

确实，从目前比较热门的在售商业项目来看，红豆国际广场、金太湖国际城、五洲国际工业博览城、哥伦布广场、东鹏D-Park国际、南禅寺紫金广场、明发商业广场、万达广场等，既有专业市场类型的，也有综合体类型的，由于地段的特殊性及优越性，或是业态定位的优势，引起了很多投资者的关注。

“一个商业楼盘要有价值，就必须满足市民的需求。”哥伦布广场董事、商业运营总经理席文官直言，以刚开工的哥伦布广场为例，项目二期集购物中心、时尚公寓、写字楼三大功能于一体，作为城市综合体，拥有时尚百货、婚宴广场、国际餐饮、巨幕电影四大业态，将填补崇安新城及附近的多项空白。

同样，朱竞介绍，东鹏D-Park国际能在诸多商业地产项目中备受关注，凭借的就是LOFT产品和地铁旁的物业。“这个项目是公园化办公设计与地铁商业功能的绝佳组合，在锡沪路上独树一帜。”

五洲国际工业博览城策划经理张亮也表示，开发商的品牌是商业项目运营的保障，同时，产品定位的独特性影响着投资者的投资兴趣。“像我们这个项目，由于其定位为一站式全球五金工业品展示交易平台，很多都是五金工业品的经营户来投资的。”

“不管是哪类投资产品，资金安全及资产保值是投资者投资的主要目的。”上海中原物业代理有限公司无锡项目研展蔡烨霆表示，“一个商业项目的后期运营如何更重要。一个专业的运营团队能够保证整个商业项目的经营持续性，合理的业态布局，能够盘活整个商业消费市场，从而保证投资者的利益。”

无锡南凯房地产开发有限公司总经理缪振邦也表达了相同的观点。他认为，对商铺投资来说，地段因素固然重要，其周边辐射的人口数量、交通方便程度、周边的规划配套等等，都将影响到商铺的投资价值。“但是，商业项目的招商、运作、管理这几个方面，同样是投资者所着重考量的。专业运营管理团队的能力，可以保证整体市场的稳定经营，从而让投资者规避投资风险，获?带来稳定回报

商业地产在新政后重新成为市场关注的焦点，多数业内人士有这样一个共识：回报率促使商业地产受宠。“在新政出台后，购买第二套住宅和购买商铺在首付款和利率上是相同的。不同的是，商业地产拥有远高于住宅（出租）的回报率。一般来看，商业地产的投资回报率是5%，而住宅（出租）投资的回报率在3%以下。”陈明威指出，由此，住宅投资受阻的情况下，投资者回到商业项目。

在东鹏D-Park国际销售现场，孙女士介绍，她以前投资过住宅，但感觉住宅靠出租回报很难，只能变现。而目前很多商铺前几年都保证有7%-8%的回报率，这样看来，投资一个商铺比住宅要省心得多。

不少投资者都有类似想法。他们认为，以商铺为例，目前大多数宣传的年回报率为7%—8%，相比住宅平均3%的回报率来说更有吸引力，而且市场上商铺的选择余地也越来越大。

与此同时，笔者了解到，像上面孙女士这样手中有一套社区商铺或者综合体商铺的投资客，他们购买商铺时就有明确的目标，即以租养贷。“可能从目前无锡商业地产的经营来看，有些商铺的回报率并不如预期高。但我更看重的是长期回报。只要项目规划好，交通方便，租个好价钱肯定不成问题，今后还可以将铺子收回自主经营，更不用提商圈成熟后的物业升值。”投资者华先生道出了投资者的心理。

不过，DTZ戴德梁行华东住宅服务区助理经理郑仲元认为，如果是坚决地持有，不去炒房，不去追求商业地产升值的话，商业地产的投资回报率肯定很重要的。“这个概念是国外来的，因为国外的房地产市场已经相对稳定，不会出现大起大落的情况，所以每月的收益会要求很高，要求在6%~8%才是一个合适的回报比率，”他说道，但是中国的情况特殊，除了回报率，物业升值也是要考虑在内的。

同时，有业内人士建议，不管是投资商铺，还是租赁商铺，都要有区位地段、商业环境分析，看商铺能否聚集到人气，周边消费是否具有持续的支撑力，运营方招商管理能力等。另外，售后包租作为一种销售行为，其实质是以承诺售后高回报、低风险的方式促销，加快资金回笼速度。但是，从更深的层次看，这一现象背后则是整个商业地产市场都面临的融资困难问题。投资者最好选择自己掌握出租的节奏，不要过于相信售后包租的高收益。