我们在开发时完全没有想到商业地产的经营有这么艰难。”记者遇见的一位本地开发商谈及旗下企业最近完成开发的一个位于上海浦东的中等商业项目时这样说道。

近两年，在可持续高回报的诱惑下，上海本地一些在住宅开发方面硕果累累的大开发商纷纷试水商业房地产开发，甚至在商业房产中最为复杂的零售业房产方面，也有公司“突破”了传统的“分而售之”操作方法，勇敢地尝试进入持有经营的“正途”。

然而，淮海路嘉城商厦的伤痛，中山公园龙之梦的慢热，包括顶级地段南京路步行街上东海商都、圣德娜商厦遭遇的尴尬，都让跃跃欲试的本地开发商们赫然醒悟，要开发和保有大型商场，其资金需求、开发难度以及对于经营能力的苛刻要求，绝非当初千篇一律地建造和销售住宅可比。可以说，想涉足大型商场的开发，或者买下一个大型商场做大房东，又想长期持有坐收租金回报和坐等物业增值，就好似在刀尖上舞蹈，美则美矣，如果没有过硬的功夫，很可能跌得头破血流。

在这样一场讲究实力和技术含量并重的战争中，也不乏守得云开见日出的先行者。不论是南京西路的恒隆广场，还是人民广场的来福士，或者是徐家汇的港汇广场，人们发现，在上海拔得头筹的巨型商场项目，绝大多数都打上了外资或港资地产大亨的标签。

随着以地产为主业的外资、港资开发商以房东的身份成功渗入上海商业地产的运营领域，近年来，上海大型商业物业以运营商（长期）租赁经营和传统商业企业品牌输出为主的模式开始悄然变化，而在房地产业内，我们看到原来本地开发商对于商场项目粗放的“开发——销售”盈利模式，也在逐渐向“开发——持有——运营”这一在现实中更加强势的运作模式X移。

有人说，上海的零售业房地产市场已经在外资开发商，尤其是港资开发商的带领下，悄然进入了持有时代。

港式经验

零售物业不变则贬

2004年，台湾连锁百货品牌富安百货撤离徐家汇港汇广场。在当时的上海，10万多平方米的最大型的购物中心中，以往总有一家主题百货店作为主力店，但是港汇广场的调整并没有遵从这个定律。随后，港汇广场多次对商场整体业态和品牌结构重新进行布局，将目标客户定位于为写字楼里的白领和徐家汇地区因为住宅市场“起蓬头”而日益积累起来的高端消费人群，大量引进国际一流品牌，并将餐饮及影院等休闲娱乐功能定位成商场重要的组成部分。在不断的调整过程中，港汇成功地成为各国著名品牌争相抢占的商业高地，2006年，港汇广场商铺租金收益达8亿元，并预计今年可能达到10亿元。

纵观整个上海，购物中心业态调整在外资品牌经营的地方正在形成一股潮流。上海最早的一个超过20万平方米的购物中心——正大广场如今也在忙着业态X型。随着国际专卖店、玩具反斗城的逐渐引入，和5楼以上的餐饮店俨然已成为正大广场的“主力军”，餐饮业态比重目前已经接近30％。此后相继引进西班牙“ＺＡＲＡ”、瑞典“Ｈ＆Ｍ”等一批国际品牌专卖店，加上全球最大的玩具零售商玩具反斗城中国首店的落脚以及引进时髦的滑冰场设施等，使得原本的主力店——正大百货的营业面积被不断“蚕食” 其经营面积已悄无声息地缩小。

同样的，新加坡凯德置地旗下位于上海市中心人民广场商圈的来福士广场，也曾进行过大刀阔斧的业态调整。来福士广场相关负责人介绍，由于整体上来福士广场的商业氛围以年轻、时尚为主，因此凯德置地不断地进行商家的“汰旧迎新”，对不太符合商场定位的商家租户进行调整，而对新的候选商户，则更加注重其经营特色的协调性，比如来福士广场的地下一层，引入了大面积餐饮商家：可口可乐专营店、棒约翰比萨店等品牌店家，让年轻人在来福士不仅是购物，更是休闲和享受。而不断地调整造就的最终业绩是，提升了整个商场的价值。

“调整商家、局部装潢、更新设施，总之变化的频繁程度，几乎就是商厦成功与否的衡量标准”香港九龙仓拥有的大上海时代广场的一位管理高层告诉记者。

从这些外资购物中心频繁的调整中不难发现，目前上海一流购物中心都在向功能复合型的多元化业态X变——在原有比较单一的购物功能基础上，引进餐饮、剧院、酒吧等业态，打造一种以休闲娱乐为主、购物为辅的经营环境，这是不少落户上海的外资商业地产的持有者赋予大型零售物业的全新概念。

“强调消费者购物过程中感官的立体享受；讲究对消费者购物心情的控制，加以非常巧妙和体贴的设计；从色彩和建筑内部形体的设计使消费者产生愉悦心情，尽量让消费者在不知不觉中把每个楼层都逛一遍；从颜色到灯光，以至每条走道的宽度，都有非常人性化的设计，这些技术的开发，对于国外和香港来说都是新的，最好的购物中心，商户每三个月会更新一次货品，每个区域都会营造独特感觉，让顾客在每个细节都获得新的发现。”世邦魏理仕商铺部董事朱宁滔滔不绝地向记者授课，“如果说消费者在超市逗留的平均时间是45分钟，那么这种业态多元化的购物中心就能让消费者的逗留时间平均达到2.5到3小时。只有先留住消费者，才能让他们‘花钱’，而零售地产增值所依靠的就是顾客消费的增长。”

所有迎合国际新潮流的变化、变化、变化，在上海全由以香港人为主的境外团队先行，相比上海本地团队经营的百货商场，除了极少的例外，一成不变是最为常见的景象。

“好的购物中心，唯一不变的是在不断地变化、调整中提升物业价值的经营理念。而对于上海来讲，变化的背后，是一股来自港、台地区和新加坡的新派经营人才。尤其是香港，经过商业地产方面数十年残酷竞争的锤炼，早已习惯于变化的优秀人才，带给上海的黄金法则就是：零售业房地产不变则贬。”