律师称租赁超出20年不受法律保护

花50万元买一套只有使用权的商铺，你愿意吗？尽管商家号称有最高10%的投资回报，还有回购，但业内人士提醒，其中存在不小的法律风险。如果要买，最好在付款之前预估到风险并进行规避。

销售广告：

单价5万只能买到使用权

有网友发帖称最近一再接到中介公司的电话，称上海某商厦出售的楼层投资回报率很高。去现场看了之后发现，向其推销的商铺只是卖使用权而不是产权。

记者在网上查到有多家中介公司都在代理销售该商厦的商铺，记者与其中一名业务员取得联系。在电话中，该中介业务员详细介绍了该商厦商铺出售的情况，其主要出售的是商厦第6层，10平方米的商铺每套50万元，买20年使用权再送18年。

中介号称投资这样的商铺回报非常可观：第一年投资回报6%，第二年、第三年投资回报7%，第四年至第七年投资回报8%，第八年至第九年投资回报9%，第十年投资回报10%，十年之间在第六年和第十年分别有两次回购机会，分别以总价110%和120%回购，后28年采用经营收入2:8分成。在对话过程中，他极力强调投资回报的可观性，避而不谈其存在的产权问题，还承诺说投资以后的转租等都是可以的。“如果对产权问题比较看重的话，也可以考虑投资2-5层的商铺，这4个楼层的商铺都是有产权的，但是价格就会相应贵一些，投资回报的话也会比6层的商铺小。”

业内人士:

盈利一般要等五年以后

记者昨天前往位于人民路的该商厦进行实地调查，从一层至五层，发现几乎所有的商铺都已出租。而中介宣称出售使用权的6层商铺整层正在装修。

对于这种出售商铺使用权的案例，多家房产中介公司人士都称之前也听说过，但投资这种没有产权的商铺还是存在一定隐患的。正常的商铺交易是可以按揭贷款50%的，但是如果买使用权商铺的话不能办理贷款。而且没有产证，买了以后再要转手也比较困难。

即便有回购机会，也不见得有什么利润：“商铺和住宅不一样，一般的商铺经营至少要在五到十年才能盈利，如果刚持有满十年就将商铺回购，其实是将成熟以后的商铺经营回收，最初并没有多少营利的状况被转嫁给了投资者。”一位中介门店经理告诉记者。

律师说法：

必须预估风险进行规避

上海联业律师事务所主任律师王展称，法律上是没有单独的“房屋使用权”这个概念的。投资商铺使用权的做法从本质来看应该算是租赁关系。按照《中华人民共和国合同法》第十三章租赁合同的明文规定，租赁合同期限最长20年，超过20年的部分是无效的。

“‘买20年送18年’，所购买到的使用权就是一个长期的租赁关系，而其所‘送’的部分是不受法律保护的。从租赁关系来说，50万元购买一套，其实是一次性支付了38年的租金，而之后18年的使用权到时是否可以兑现风险还是很大的。”王展认为，只出售使用权而没有产权的商铺，首先不能避免一房多卖的情况发生；其次所有的费用一次性付清，商家如何保证其所承诺的投资回报，如何履行其后续的义务，包括回购以及合同到期之后的处理都有待观察。

至于所谓的“后28年采用经营收入2:8分成。”王展认为其实也是没有保障的。“在钱已经一次性付清的情况下，卖方拿什么来保证后28年的经营情况，或者说如果他再向外出租，租不出去就把租金调低怎么办？”

王展表示，如果一定要买这样的使用权商铺的话，必须考虑降低风险的方法：“可以考虑买卖双方签订一个有效的保障协议，比如可以由卖方提供一定的担保以确保其所承诺的各项行为，在协议中列举出如果卖方不能保证履行后18年或28年的承诺，就要做出相应的赔偿措施等规定。”