中国房地产的现状“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况，是不是意味着中国的房地产产业是不房地产业是否已达顶峰？房地产的未来将会怎样？

“国十条”调控初见成效

而“新国十条”发布后，许多大中城市结合实际出台了一系列具体调控措施，房地产市场出现由“量价齐升”到“量跌价滞”的显着变化。一线城市房价增长势头得到有效抑制，其中深圳房价降价较为明显。北京、上海、广州新房均价也有一定程度的下降，其中上海均价再次跌回2万内。但是统计数据显示，多数二线城市房价继续上涨，浙江二线城市房价本次总体涨幅较大，除温州成交均价下滑外，宁波、舟山、绍兴、台州、湖州、嘉兴、金华均大幅上扬，舟山、绍兴突破1万大关。整体来看，房价仍然居高不下，未出现明显回落。在今年政府调控房价措施连续出台后，市场的确出现了一些变化，各地成交量纷纷跌至近年来的较低位，但是房价总体并没有下跌多少，只是减缓了上涨的趋势，买卖双方都还处于观望阶段，随着政策的进一步实施，民众对房价泡沫的进一步认识，以及投资炒楼者向其它行业的转变，预期下半年主要城市房价将下跌8%-12%，中国城市房价将开始进入调整阶段，而一些经济条件较好的中小城市，房价仍将保持一定的上涨空间，但不影响整体房价的下跌趋势。

另外，蒋尚礼表示现在存在着严重的供需不平衡。中档户型的，小户型的商品房，供应非常缺乏，一些企业，或者一些中下阶层、一般的白领想要购买房子，但是市场没有供应。据统计，“国十条”施行后，投资性需求受到打压。豪宅基本上卖不动，而市场上中小户型的项目很热销。

一系列调控政策使住宅市场陷入低迷的同时，也使商业地产开始成为游资、热钱新的青睐对象。以深圳为例。由于受到经济危机的影响，深圳市2009年写字楼的空置率高达15.5%，2010年新政一出，商业地产市场立刻告别低迷，火热升温。一大批原来在二手房市场打拼的投资者退场后纷纷进入商业地产市场，商铺、写字楼开始成为“香饽饽”。

楼市前途扑朔迷离，是涨是跌，专家看法不一

尽管4月份的新政为房地产业的回归理性带来了一丝希望，但是关于中国房地产也得发展前景，专家们仍然看法不一。大部分业内人士认为，楼市房价将面临大幅下降的趋势。部分专家认为虽然房地产业发展趋势不明了，但是房价不会下跌。

国家发改委顾问、深圳大学国际金融研究所所长国世平认为，高房价持续时间不会太久。日本的房地产市场1982年进入上升期，5年后进入调整期，后来一波反弹后房价跌了六成；中国香港的房地产市场1992年进入上升期，5年后进入调整期，也在一波反弹后房价跌了八成；中国内地的房地产市场2002年进入上升期，2007年达到高峰，2008年开始调整，2009年一波反弹后也将进入漫长的调整期。国世平认为，房地产市场自2008年进入调整期，2009年之所以再次出现反弹是因为国家要“保八”，因此房地产市场才“幸免于难”。然而中国人均收入仅列全球第104位，房价却是第一位，这种情形显然不会持久。

国际物业顾问DTZ戴德梁行日前发表《2010上半年中国住宅市场的回顾和展望分析》预测，下半年一线城市一手楼价格有望较首季度下调20%至25%,二线城市一手楼价格有望较首季度下调15%至20%。蒋尚礼预测，下半年一线城市的成交量将率先触底，而二线城市则会是成交价先触底。在政策的配合下，2010下半年住宅市场成交量将略有增长，预期一线城市及二线城市成交量较上半年分别上涨50%及18%。成交均价亦将在供需关系调整下出现“松动”，预计下半年一线城市一手楼价格有望较首季度下调20%至25%,二线城市一手楼价格有望较首季度下调15%至20%。同时，野村证券中国首席经济学家孙明春在给记者发来的研究报告中指出，中国房地产泡沫开始破灭。他预期，近期的紧缩政策应该会让全国平均房价在未来12-18个月下降10%-20%，随后在2011年下半年企稳回升。不过，房地产市场这样的回调不太可能对目前表现稳固的实体经济产生明显的拖累作用。

近日在社会科学文献出版社出版的一本名为《房价必跌》的书中，作者朱贵明表示，房地产自身存在着涨跌的周期，和日本、中国香港、美国一样，中国内地同样无法逃脱这个周期。他预测未来三四年内，中国大部分一线城市房价会比2009年12月降低40%以上。书中提到，香港的土地资源比内地任何城市都稀缺，住房供给非常有限，但1997年～2000年，香港房价下跌了50%。日本在1990年房价、地价到达高位后，迅速下跌，房价跌幅达到80%，地价跌幅达到75%。20年后的今天，日本很多地区的房价只有高位时的40%～50%。而美国次贷危机引致的全球性金融危机，其实质不过是在房地产周期作用下的房价下跌而已。本书把未来我国房价下跌的过程分为四个阶段：第一阶段是现在，政府调控措施陆续出台，未来若房价继续上涨，政府会出台更严厉的调控措施；第二阶段为投机炒房者因政府调控及银行按揭资金收缩，开始抛售前期所购商品房；购房者则预期房价下跌，投机者所抛售的房产难以出售，会继续降价；第三阶段为开发商实质降价，这可能会在投机者抛售房产、房价开始下跌之后1年才发生；第四阶段为房价继续下跌，或在底部徘徊一两年时间，到达底部。

在南方都市报的采访中，钟伟则表示，房地产行业和房价的发展前景不同。虽然，未来房地产行业很难再快速增长，过去10年房地产行业的复合增长率是30%，在未来5年，复合增长率可能降一半。5-10年，增长就很偏缓了。但就房价来说，要70个大中城市的房价翻番，可能性还是极大的。

房地产未来发展机遇犹存前景可期

新调控的实施，还引发了“商业地产机遇说”、“商业地产黄金期来临”等论调。在“新经济形势下产业地产发展战略论坛”中，专家们对此发表了不同看法：

住宅市场的持续低迷和房产政策持续趋紧的预期，使不少人对其未来前景表示怀疑。对此，中国房地产业协会副会长朱中一开宗明义认为，宅地产仍将是主战场。目前的住宅领域还面临很多亟待解决的重大课题，如老年住宅问题怎么解决、保障性住房如何建设等。有多位业内人士同时对记者表示，只要量大面广的刚性需求没有得到解决，住宅市场就不可能“退烧”。事实也证明，6月份的土地市场开始出现了回暖迹象。中铁建两天之内以53亿元摘得天津地块，北京、上海、广州等一线城市的土地市场正逐步恢复交易。整个6月期间，万科、保利、恒大等一线品牌也没有停止拿地的步伐。

商业地产受到众多业内人的青睐，甚至有专家旗帜鲜明地指出，2010年将是住宅地产向商业地产转向的“黄金契机”。中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云表示，城镇化进程、整体经济发展、产业结构调整都为商业地产提供了很好的机遇。但是我们要深入研究市场支撑的问题，否则大规模商业地产的盲目上市，对城市和产业来说，造成的灾难性后果会比住宅更可怕。

产业地产也开始受到越来越多的关注。尽管对许多业内人士来说，产业地产的概念还有些陌生，但其未来发展却得到了专家们的普遍认可。认可的原因来自于国家宏观政策层面。2009年，国家十大产业振兴规划出台；国务院一年便密集批复了13个区域经济规划，数量超过了“十一五”规划前4年的总和。2010年，长江三角洲城市群区域经济规划获批，京津冀都市圈区域经济规划即将获批，伴随着产业升级的迫在眉睫，众多一线城市开始大力调整产业结构，大力发展文化创意产业，由此催生出大量科技园区、总部园区、文化创意产业园区等，产业地产也赢来了新的历史机遇。联东集团战略发展部总监梁环宇，中国城市发展研究院常务副院长章惠生一致认为，目前全世界正在进行一场实体经济的调整，而产业地产作为实体经济的助推器，在未来具有更良好的发展空间。北京科技大学教授赵晓则从资本角度提出，产业地产为2010年迷离的资本提供了一个出口，同时，其与产业升级结合的特点，或将为下一个四万亿元投资提供可能。

尽管房地产发展新方向前景可期，但是，住宅地产的发展规律、运作操盘等方式已为人熟知，对于大多数的开发商来说可谓轻车熟路，商业地产尚不成熟，体系不够完善，风险较大，不可盲目跟风，而产业地产作为一个新兴部分，虽然充满发展机遇，但也充满不确定性，有待探索。希望房地产业能合理投资，抓住新的机遇，向着更有利社会的方向健康发展。