展望2011年，全球房地产市场预期将出现继2007年以来表现最强劲的一年。除非发生全球金融动荡，否则，在2010年同比增长50％的基础下，我们预计2011年全球房地产投资量将同比上升20-25％。而2010年一线城市物业资本值强劲增长的表现将在2011年得以持续。

虽然中国在近期进行一系列的宏观调控以避免市场过热，2011年中国仍将是全球增长最快的大型经济体，预估增长率将达到9.5％。高通货膨胀和高利率则是投资者今年主要的忧虑。对亚洲和拉丁美洲而言，通货膨胀的压力特别显著。多数亚太地区的央行已经开始针对通货膨胀进行调控，2011年仍将持续以政策抵抗通货膨胀的压力。

全球房地产市场

亚太地区一线城市办公楼的净吸纳量在过去一年间翻了一番，欧洲地区的租赁成交量也达到2007年以来的最高水平。跨国企业在亚太地区的发展推动了大中华地区、新加坡和印度等地的租赁需求。而亚洲各国的本地企业也开始倾向于租赁甲级办公楼，特别是在印度和中国。随着就业机会的持续增加，预计亚太地区办公楼净吸纳量在2011年还将进一步增长。在欧洲，2010年办公楼的吸纳量达到了1060万平方米，较2009年增长了1/3之多，并较近10年来平均值高出5％。主要需求增长来自于德国、北欧国家和中欧及东欧国家。预计2011年欧洲办公楼需求量将稳定在1000万平方米的水平。

2010年全球主要城市的优质办公楼租金增长率为自2008年第一季度以来最快。租金增长主要受到来自亚太地区市场的带动，香港、新加坡和上海的租金在2010年增长均超过20％。在欧洲，伦敦、莫斯科、巴黎和斯德哥尔摩等城市的办公楼租金增长最为强劲。

2011年，在优质空间供应量逐渐下降和企业租户需求转强的影响下，一线城市办公楼租金预计将持续上升。香港中环的租金预计将上涨30％，成为2011年全球租金上涨最多的城市。新加坡、上海和东京以及金砖四国的莫斯科和圣保罗也将有可观的租金增长。而欧洲的租金增长将来自主要的核心商务区，如伦敦金融城和西区、莫斯科的中央商务区和巴黎的拉德芳斯区。

亚太地区空置率急速下降，在中国的一些城市，如北京和广州，本地租户的强烈需求推动空置率大幅下降。香港中环以3.0％的空置率成为全球空置率最低的区域。

房地产资本市场

在全球金融危机后，全球房地产投资总额于2010 年第四季度首次超过1000亿美元。办公楼物业仍然是最受欢迎的投资产品，但其在投资总量中所占的比例正在减少；而欧洲和亚洲的优质商铺物业正日益受到投资者的关注。

亚太地区的投资总额在2010年第四季度达到250亿美元，同比成长32%。主要受到由澳大利亚、中国、新加坡和香港带动的成长，2010年亚太地区全年投资总额为850亿美元， 同比上升29%。日本仍为亚太地区最大的房地产投资市场，占总投资额的30%，但由于市场上缺乏投资产品，投资活动和增长率趋缓。中国在2010年第四季度成为亚太地区最主要的投资市场，全年度总投资额达到日本投资总额的三分之二。

英国、德国和法国这三个稳定的大型市场的投资额占到整个欧洲、中东和非洲地区2010年投资总额的一半，证明投资人仍偏好在成熟且透明度高的市场寻求投资标的。伦敦仍是海外投资人主要的投资市场。

企业租户市场

亚洲本地企业成为亚太地区的主要承租户，印度和中国企业与跨国公司争相租赁一线城市甲级办公楼空间。跨国企业也开始在一些金融危机前相对无投资活动的发展中国家，如印尼和越南，寻求投资机会。在欧洲，办公楼的需求量受到银行和金融业的复苏以及公共部门需求的增加而上升。

商业地产直接投资——最大市场，2009-2010年

百分比变化为以美元计价，以本地货币计价的百分比变化可能存在差异

业而言可谓是繁荣的一年，总交易量同比上涨140%达到243亿美元。亚太地区的交易也上升17%，达39亿美元。和2010年相比，随着更多投资物业的出现，2011年的酒店市场将会出现更深更广的投资机会。新兴市场，如中国、印度、中东欧、拉丁美洲和中东将有更多投资机会，当然投资于这些市场通常会需要对当地市场有相当程度的了解。

商铺市场

亚太地区的商铺市场将会成为2011年全球最乐观的市场。大中华区市场在全球商铺租金增长排名中领先，北京和上海的租金已经回升到之前峰值的水平。2010年，整个亚洲地区的购物中心完工入市面积超过200万平方米，同比增长48%，预计2011年新增供应面积可达300万平方米。

工业地产市场

受到全球各地国际贸易、零售销售和工业制造业变现的提升，对物流仓库的需求也稳定回升。在亚太地区，主要枢纽市场的物流仓库租金都向上攀升，其中新加坡上涨的幅度最高（2010年第四季度为18%）。强劲的国内消费和出口支撑着中国一线城市对物流空间的需求。2010年亚太地区供应有限成为一种常态；进入2011年后，上海、北京和澳大利亚将有更多的供应入市。

受英国和德国创下10年来最大吸纳量的影响，欧洲整体工业地产市场呈现需求增量的趋势。然而，租赁活动主要源自于企业利用有利于租户的租约，整合和升级至更现代化的空间，这也避免中期内净吸纳量的显著变化。受到西欧地区新供应有限的影响，租户转而寻求定制方案以满足自身需求，有限的优质供应将使不少市场出现租金上涨的压力。

住宅市场

受2010年下半年各项紧缩政策的影响，亚洲各高端住宅市场的销售量逐渐走低。在外籍员工租赁需求的推动下，香港、北京和新加坡等城市的租赁活动持续增长。中国一些主要城市都呈现吸纳量增加和空置率下降的趋势，唯独上海由于10月世博会的落幕，租赁需求有所减少。需求的增长支撑业主的信心，多数城市的租金在2010年第四季度出现普涨的局面。在欧洲，主要住宅市场价格增长趋缓，2011年的增长将局限于部分区域：在受到追捧地段的新建住宅价格将表现良好，如伦敦中区，特别是中心区域仍将持续受到英国本土和海外资金的青睐。

前景展望

全球房地产市场交易量和价格表现都将在2011年保持目前的增长态势，从而使得今年有望成为自2007年以来增长最强劲的一年。预计未来12个月内，投资活动将持续增加，全球将有3800亿美元直接投资在商用地产。通货膨胀和利率调整可能会影响投资人的投资意愿，但对整体商业信心的增强应可平衡其所带来的负面影响。