人们还未从去年世茂掀起的5家世茂广场、4家世茂百货、4家影院、2家乐乐城的开业狂潮中回过神来，大老板许荣茂又开始了新一轮大手笔的“倒腾”。这一次，世茂与“造城”联系了在一起。

仅半年多的时间里，世茂集团新添了多个超大规模项目，速度之快，出手之大，令人咂舌。成都项目，总建设面积1200亩，总建筑面积约320万平方米，总投资320亿元，预计一期投资32亿元；福建平潭项目，启动区规划占地约9800亩，首期投资总额达150亿元，拟用3年时间建成；南京项目，总占地面积约为323万平方米。且有多个类似项目正在前期推进中。

这场“造城秀”背后的商业秘密，是一个叫“海峡建设投资有限公司”(以下简称“海峡投资”)的运作平台。世茂则是这个平台的第一大股东和指挥者。而这些由世茂挑头，海峡投资建设，在国内各省迅速围合起来的巨大“城池”，叫做“海峡城”。

合谋

世茂曾经以住宅、商业地产和旅游地产为主体，依靠“三驾马车”奔腾的企业发展战略。然而，许荣茂的胃口并非只有这些，他要染指工业地产，再引进一驾马车。

“世茂集团一直强调多元化发展思想，包括融资渠道也包括产品研发，不断开发新的利润增长点。进入工业地产领域正是这种思想的结果。”华夏柏欣(北京)经营管理顾问公司执行董事邓俊文称。

初涉工业地产领域，世茂集团为自己选择了一个定位清晰的细分市场——瞄准台湾软件业及高科技信息产业的产业转移机会，在海峡西岸及内地中西部地区投资建立台商经济集中区、高端产业园区，并引入先进制造业及信息软件产业。为此，世茂还给自己的工业地产事业起了个非常浪漫唯美的名字：云端产业集群，其“飘落于地”的产业园项目，便是庞然大物——海峡城。

市场既定，世茂也立即为自己这一计划的实施精心选择外援，聚集了“各路豪杰”。

2010年4月，作为云端产业集群的实施平台，投资100亿美元的海峡投资在香港注册成立。除了大股东世茂，其他主要股东更加身份显赫：恒基兆业、新鸿基地产及台湾远雄企业集团、东元集团等，两岸三地最具实力的房地产及产业园开发商齐聚一堂。

许荣茂认为，世茂的投资发展计划已经做了调整。以往主要靠住宅，现在会多涉及商业、旅游、以及高科技产业。“对于高科技产业，我们自己不大会搞，所以世茂选择与台湾、香港等公司合作，而台湾的两个合作者远雄以及东元，都是在台湾做高科技产业规模最大的公司。”

据悉，在台湾招商能力最强的远雄，其招集的高科技产业几乎占市场份额的80%~90%.另一个合作伙伴东元，南港软件园是其一手打造。所以，两家在高端产业园的开发方面都很有实力。许荣茂透露，由于云端高科技技术群，现在海峡城也与台湾交通大学、台湾中华电讯公司合作开发高科技产业。

“云端产业集群会让世茂和各股东之间成为更加紧密的利益伙伴。”世茂集团副总裁卓亚岚说道。“股东公司及更多合作者将与世茂建立起”捆绑合作“的关系，海峡城建到哪里，它们就到哪里布局。”

至于合作模式，许荣茂称，“海峡投资是几家公司共同合作投资合办的，是一个独立的公司，独立运营，并非由我们控股，与世茂房地产的团队是分开的。但股本金是世茂一定要给的，其他的发展要靠海峡城自己融资。当前，海峡城第一期准备筹集11亿美元，但这11亿美元是根据项目的发展来推进，目前我们拿到的南京、平潭两个项目，预计今年可以占股东投资约5亿美元。”

那么，各合作方是怎样参与投资的？许荣茂表示，世茂房地产在海峡城项目当中所占的比例是分期来看的，因为每一期大家的投资比重不同，到目前为止，世茂房地产所占的比重较大些，达到49%，不排除该数值会随着项目的取得出现调整。

“我们希望能够聚集两岸最具实力的房地产企业及产业园开发商，整合各股东公司在不同物业开发方面的丰富经验、客户资源、资金实力以及专业团队，合作开发较具规模的地块。根据海峡建设的参股方案，世茂集团将起主导作用，而远雄集团作为台湾企业中的领头羊，可以算是第二大股东。”远雄房地产开发集团(中国)有限公司董事长李至春在接受媒体采访时介绍道。

“在合作方式上，主要的业务会由世茂集团来操作，其余公司参与。我们携手世茂集团成立海峡建设，正是看好世茂集团拥有的大量土地信息，远雄希望与之合作，为未来获取二级开发土地赢得优势。世茂集团还拥有良好的政府关系，而远雄则拥有项目开发的专业经验。”

目前，海峡投资各主要股东公司已经分别抽调开发规划、建筑设计、招商行销及运营管理等领域的管理人员和专业团队，推动该公司的日常运作和综合管理。这与世茂集团的商业地产运营模式类似。

卓亚岚表示，世茂集团商业地产项目都是“项目落地、招商结束”。项目规划过程中已经在战略合作伙伴中招商完毕，项目的建设多为量身订做。优势在于避免较长的回报期，尽快成为新的利润增长点。

围城

“海峡城可以看做是公司在今后发展中的一个核心品牌。”卓亚岚对媒体宣称。

在体量庞大的“海峡城”里，除产业集群的开发区外，还将在周边进行配套设施的建设，包括总部基地、创智研发中心、会展酒店及配套商业、生态居住等。

另据世茂集团方面透露，除云端产业集群外，海峡建投还将集合各方的资金、技术、管理及人才等资源，用于两岸城市建设、先进制造业、现代服务业等领域的投资与运营。未来可能寻求机会投资台湾的基础设施建设、文化创意和生态旅游等领域。

许荣茂为此曾指出，海峡城的运作与单纯的地产开发不同，强调在开发商业地产同时，运用行业优势将配套的金融、商业会展等项目一并推进，有助于降低地方政府在招商方面的成本。卓亚岚也表示：“我们对这个模式很有信心，这是二三线城市目前最需要的模式，先解决劳动就业问题，再带动第二产业，才能真正推动第三产业的发展。”

在2010年6月，平潭综合实验区管委会在福州与海峡建设投资有限公司签署了《平潭海峡城项目战略投资合作框架协议》。据了解，该项目被称为平潭海峡城，位于海坛岛南侧，火烧岛区域，北邻海峡一角，南邻规划中的客货滚装码头，西邻海坛海峡，东为国际休闲旅游区。

平潭海峡城项目首期投资总额达150亿元人民币，拟用3年时间建成。其中，占地约9800亩的启动区规划以旅游、商业及配套居住新城为主要内容，拟建设集旅游休闲区、综合商务园区及配套居住示范社区等为一体的现代化滨海生态城市综合体。其后期将另规划投资产业区、教育区及其他配套。

不久后，许荣茂在成都市一投资说明会暨项目签约仪式上，正式宣布海峡建设投资将斥资320亿元在蓉兴建成都海峡城项目。

据悉，成都海峡城项目位于该市新客站片区，总建设面积1200亩，总建筑面积约320万平方米。总体定位为集总部经济及研发基地、现代服务业和生态居住为一体的国际商旅生态城。预计一期投资32亿元。

面对各个海峡城巨额的投资，不少业内人士认为，海峡城应属于世茂集团的中长期投资，预计其两年内暂时不会产生收益。因此，市场上传出一片对世茂资金状况的质疑声。

据世茂房地产披露的营运资料显示，集团于2010年全年合约销售额达305亿元，同比增加36%.2011年销售目标为360亿元以上。截至2010年年底，世茂房地产握有135亿元现金。

而南京、平潭两地块的竞买，就需要世茂支付一大笔资金，未来世茂还需面临相当庞大的后续开发投资。仅平潭“海峡城”项目首期投资总额就高达150亿元人民币，在此之前，世茂还有一个超过300亿元投资的成都海峡城项目在建。

日后，世茂还会有更多类似规模的海峡城项目一一上马。据了解，海峡投资还在天津、青岛、西安、宁波等主要城市积极拓展。

卓亚岚对此解释道，海峡城的项目都是滚动开发的，而且每个项目单独成立项目公司，各个股东会根据自己公司的战略方向进行投资，“各项目中，世茂并不一定是出资最多的。”邓俊文也认为，世茂开发海峡城是有节奏规划的，动辄上百亿的多个海峡城项目不会同时上马。

而邓俊文表示，世茂的资金并不会太过于捉襟见肘。既然世茂集团商业地产项目都是“项目落地、招商结束”，即项目的建设多为量身订做，那么在海峡城的运作中，也可能会采用这种模式。世茂作为土地一级开发商，将定制、规划好的土地卖给远雄等几位股东。“几块地出去了，钱就不紧张了而海峡城最后很可能上市。”

融资

据悉，世茂房地产一直以来融资手段不断翻新。2010年5月14日，世茂房地产与多个金融机构组成的银团签署4.6亿美元等值3年期有担保定期贷款融资。2010年7月28日，世茂房地产第二次成功发行总额为5亿美元的高息票据。

3月2日，世茂房地产宣布，已与摩根士丹利和渣打银行就3.5亿美元的优先票据订立购买协议，票据的发售价为本金的100%，利息自2011年3月8日按年利率11%计算，2011年9月8日开始每半年期末支付。

公告显示，世茂房地产借新债偿旧债，“拟用票据所得款项赎回其2006年浮息票据未偿还本金的部分，以及偿还其他现有债务、为现有及新增物业发展项目提供资金，以及用于一般企业用途以加强流动资金状况。”

世茂旗下另一上市公司——世茂股份的2010年销售业绩中显示，公司实现营业收入45.69亿元，同比增长330.5%；实现净利润10.27亿元，同比增长362.7%；归属于母公司的净利润8.74亿元，同比增长324.2%.此外，世茂股份全年实现合同签约额54.31亿元，合同签约32.93万平方米；实现物业销售收入43.33亿元，销售结算面积23万平方米；实现非销售物业的营业收入2.34亿元，同比均有大幅上涨。加上商业地产的热度不断升温，踏入2011年，世茂股份意欲实现销售的翻倍增长。

世茂股份称，2011年公司计划实现合约销售80亿元，合约销售面积达到59万平方米及新增经营性物业6万平方米。“2011年经营性业务(租金)收入将会提高至占销售总收入的7%-10%.公司会把净负债率控制在30%左右。”世茂股份董秘罗瑞华说道。

资金方面，目前世茂股份的净资产负债率不足30%，并手持超过40亿元的货币资金。“加上未体现在账上的约13亿元应收预售款，完全能满足日常经营的资金需求。”世茂股份首席财务官陈汝侠称。

据悉，世茂股份预计在今年年底前将达到10家影院、75-100块银幕，开业10家亲子乐园“世天乐乐城”。“公司的总体方针仍是以商业地产开发为主、集商场经营、百货、影院和儿童事业等多元业态经营的发展模式，使得公司在中长期的未来创造多个利润增长点，以确保公司的可持续增长和发展目标。”罗瑞华说。

从2010年5月到今年1月，世茂股份四次信托融资，前后共计21亿元。罗瑞华曾指出，信托融资主要是出于对项目开发、项目建设时资金储备的考虑。但也有分析师认为，刚尝试转型的世茂股份这两年正处于项目的集中投入期，资金需求量很大，选择信托融资可能也许是一种谨慎的考虑。

据了解，2010年世茂股份还尝试通过其他渠道融资。陈汝侠透露，为了加速商业地产的发展，除了采用银行及信托等传统性的融资方式以外，目前正积极的开拓新型的融资方式，不断探索并借鉴国际成熟的商业地产开发运作模式。

2010年7月，世茂股份全资子公司北京财富时代向海尔家居、海尔财务集团签署买方信贷借款合同，海尔财务集团向财富时代提供3.5亿元借款，期限12个月，借款利率为央行同期贷款基准利率上浮5%.另据媒体透露，今后“海峡城”项目中的商业地产很可能由世茂股份负责开发运营，这将极大提升世茂股份的开发规模和资本实力。

分拆

就在世茂集团打造“第四驾马车”的同时，另外一驾“马车”也在“改辙”。

由“酒店”扩充为“旅游地产”的业务板块，世茂有意在明后年将其进行资源整合，单独上市。

在许荣茂口中，一贯称为“酒店”的“第三驾马车”改成了“旅游地产”。他认为，酒店本来就属于旅游范畴。今年在酒店资源的基础上，集团将“世茂嘉年华”系列产品与其进行资源整合，集合会展、主题公园、健康产业等，形成更大意义上的旅游产业。

此前酒店业一直是世茂集团发展的重点。目前世茂集团已经拥有在上海的3家五星级酒店，占据上海豪华酒店10%以上市场份额。此外，目前正在动工和设计的酒店就有20多家，其中13家与国际酒店巨头洲际集团和希尔顿集团签署了管理合同。

据世茂集团提供的数据，预计到2015年前后，世茂旗下将有近30家国际和自主品牌酒店开业，拥有客房1万余间。世茂集团的酒店业务目前在上市公司世茂房地产之内，不过，自2006年起，世茂集团就提出要把酒店业也分拆上市的想法。

许荣茂称：“包含酒店公寓、主题公园、高尔夫、养老公寓在内，旅游地产的市场潜力很大，与旅游相关的业务世茂都将纳入旅游板块，所以我们非常看好旅游地产产业，也希望能将该产业独立上市。”

2011年，世茂给旅游业务定的目标为70亿，而许荣茂预计，2012年世茂的旅游业务的收入可达到百亿以上，并且每年都可能会实现翻番的增长。