宋延庆

受国际、国内大环境的影响，中国房地产市场目前正处于调整阶段，发展主线整体呈下行趋势。那么，房地产开发企业目前的生存状态如何，现阶段地产商应如何应对困境呢？11月25日，记者采访了实际操作房地产项目十余年的兰德咨询（中国）有限公司总裁宋延庆先生。他认为，在当前的市场情况下，企业应转变理念、调整规划、练好内功，行业内外都要保持平常心与包容心。

宋延庆认为，目前房地产企业的生存状态主要有三种：

第一种是做得比较好的企业，比如SOHO中国。该公司在市值最高峰时上市，募集了大量资金。这类经济状况比较好的公司在数量上还是很多的，大概占了房地产企业总数的20%~30%。值得注意的是，社会上还有一部分人对开发商的看法有些偏激，特别是那些不在房地产行业工作的人。

第二种是大多数房地产开发企业，它们占房地产企业总数的60%~70%。这部分企业的负债率比较高，大概达到70%~80%。专业人士预测，开发企业的负债率可能还会持续升高。因为企业的短期负债融资结构，导致其有可能无法偿还债务。在销售状况不佳的情况下，债务利息只会越滚越多，即使银根放松，负债率仍有增长的趋势，一天欠几十万利息的公司不在少数。而在目前的市场形势下，这类公司也能支撑下去。这些房地产企业在前些年积累了大量财富，这些财富很大一部分都到了企业家的腰包里，或者被存入了海外账户。这样，房地产开发企业即使没有楼盘销售额，其生存也没有问题。

第三种是少部分房地产开发企业，它们占房地产开发企业总数的10%~20%。这些企业在当前的市场状况下，可能会支撑不下去，继而被淘汰出局。这类公司大多数都有一些存续的房地产项目，一旦出了问题，消化这些存续项目可能要花费相当长的一段时间。因此，对这类企业，国家有关部门可以考虑适当采取应急措施，比如用国家应急资金收购这些企业的存续项目，在不增加土地供应的情况下，将存续项目转化为保障性住房。

处于第二种生存状态的开发企业不仅数量较多，而且负债率较高。针对这类企业，宋延庆给出了两条建议。第一条是，企业应调整原有的开发理念与发展规划。就开发理念而言，企业一定要抛弃追逐暴利的想法，心态要放得平和一点。从发展规划来说，企业应把建设速度放慢一点，先做“减法”再做“加法”。做“减法”即把前期投入比较大、吃不消的地块，用转让、合作、退地等办法加以处置；“减法”变现之后再做“加法”，即拿下一个有能力开发的项目，或者受让有能力开发的项目。第二条是，企业要内外兼修，提高内部管理水平、成本控制能力、持续创新能力和快速开发能力。其中，快速开发能力包括产品的标准化及运营的标准化。

“在现在的市场状况下，最重要的是行业内外都要有包容心和平常心。”宋延庆说。他的理解是，社会各界要有包容之心，不要再过分责难房地产企业，因为这些企业毕竟为经济发展作出了贡献。另外，还要创造良好的社会舆论环境。房地产行业的工作人员（包括开发、中介、咨询等领域），都应保持一颗平常心，因为平常心最容易辨识方向、渡过难关。