降价冲突有望历史性破题

风险共担 利益共享

杭州某楼盘降价促销，对前来问责的前期业主，开发商似乎寻找到了一个更加公平的做法：“您要求我补差价？可以。但交付后两年内的涨价收益，得归开发商。不能业主只享受收益，开发商只承担风险责任吧？我们可以跟你签下附加协议。”业主最终选择了沉默……

也许这家开发商没有想到，此举或将成为中国楼市直面“降价冲突”的唯一有效手段。此事传出，在全国一些地区的开发商已经准备进行效仿。毕竟，目前几乎每家开发商都面临着支付困难，想降价促销又怕老业主不理解，如此将开发商和业主的利益捆绑在一起，岂不是一举两得？

新闻回放

老盘“奇招”：降价开发商赔偿 涨价业主退钱

一家不愿意透露详情的杭州某老盘，三个月前已经售出了一批，上个月调低了2000元左右单价。按此前其他降价楼盘的“惯例”，老业主们一定会怒气冲冲，要求退钱或要求退房。据知情的策划公司透露，降价开始一两天，也出现老业主吵闹的“惯例”，但一经沟通就很快平息下去了。

这位策划人员点明玄机：把目前的降价，与未来的收益捆绑起来，开发商与业主共同承担风险与收益。对前来问责的前期业主，开发商跟他们如此论理：“你要求我补差价？可以！但交付后两年内的涨价收益，得归开发商。不能业主只享受收益，开发商只承担风险责任吧？我们可以跟你签下附加协议。”

针对前期业主的附加协议，有如下核心内容：一、开发商应业主要求，同意在如约交付后满两年时，退还全部差价；二、未来业主要将物业进行出售或出租时，双方将请专业机构对该物业进行市场价评估，涨价部分收益全部归开发商所有（相应税费由受益方承担）。同时，约定对协议进行官方公正，并约定日后的评估机构。

策划人员分析这一做法：开发商与前期业主通过附加协议，平息了说不清的纠缠。理论上说，开发商可能在两年后要承担一定的利益损失，但也可能得到更多收益；而前期业主可能这样考虑：虽然目前购房得到了价格补偿，但毕竟建设期两年，加交付后两年，总共四年的收益，很大可能会超过现在的差价。

据悉，实际操作中，到目前为止并没有前期业主签下这样的附加协议。

业界声音

风险共担如能实行 合理降价成为可能

今年9月,北京楼盘玫瑰郡新推出楼盘价格低于前期开发楼盘价格,此举引起部分老业主不满，为了不使关系闹僵，该项目开发商向业主承诺，给予老业主差价补偿（送车位加现金），但在补差过程中，买大户型的老业主基本都享受到了车位加现金的补偿，但一部分买最小户型的业主要求只补现金，双方又一次陷入僵局……这是北京房地产界唯一一次开发商主动让步补偿的举措，但并没有受到想象中的效果，仍有业主表示不满。

在之后的有一段日子里，几个降价楼盘受到了老业主“堵门维权”，虽然北京首例业主状告开发商降价要求赔偿的案件被驳回，但“只要开发商降价，我们就去找说法”的思潮仍然是部分业主对待降价的首选手段。

有开发商抱怨:“最早房价处于低点时，业主买了房产，等了几年，两三倍的涨幅使得原来的房产价格陡增，那时候怎么没有人想到该给开发商相应的增值部分的利润分配，而遇到行情不好时就要求补差价，其实我们也是大势不好的受害者，我们的损失谁去补偿呢？我们在年底准备进行降价促销，但慑于老业主的压力，我们目前只能扛着。”此话虽然存在一定偏颇，但起码也能看出在这场赌局中，没有真正的受益者。

而杭州这位开发商的做法，使开发商见到了一丝与业主利益共享、风险共担的曙光。亚运村率先降价的一个楼盘负责人告诉记者，有一点很重要，几乎所有的开发商和业主都承认，目前中国房地产面临的价格波动只是暂时的，从长远眼光看，中国楼市的升值潜力是毋庸置疑的，所以业主应该顺应短暂的价格低潮期，与开发商一道承担楼市低迷带来的阵痛。

北京知名置业专家舒可心在接受记者采访时表示,杭州这家开发商实际是给前来问责的业主上了一堂“教学课”，真正要实行是很难的，无论是在资产管理方面，还是差价补偿行为中的种种不确定性，都存在困难。但业主们得知退还的差价要和未来收益挂钩，肯定不会同意签这样的协议。今天遇到地产形势波动，也许收益会有所减少，但从长期来看，未来北京乃至中国的楼盘价格远比降价前要高得多。

“国家有关部门已经号召开发商可以采取积极的方式对楼盘进行合理地降价促销，杭州这家开发商的举措不失为明智之举，目前的楼市现状的确存在着老业主对降价难以接受，可以将这种投资买卖关系转化成为合作关系，双方成为利益共同体。这种做法起码让他们对自家居住项目的前景充满信心，北京也可以采取这种做法，将开发商与要求差价补偿的业主未来收益捆绑在一起，纠纷自然减少了，很多楼盘就可以顺利进行降价促销，这对地产行业和置业者都是一个福音。”北京中原顾问总经理李文杰如是说。