市场人士分析，理论上三季度约有4500亿元和1350亿的资金进入不动产和不动产相关金融产品。专家认为，巨大的保险资金松绑将为房地产市场带来利好，但在资本市场上，商业地产板块投资时机是否成熟还有待进一步观察。

9月5日，中国保险监督委员会在其网站发布《保险资金投资不动产暂行办法》（以下简称《办法》），保险资金投资不动产的大闸终于拉开。一直以来，制约保险业发展的投资瓶颈终于获得重大突破。

新出台的《办法》对保险资金投资未上市企业不动产和股权，以及投资主体、资质条件、投资方式、投资标的、投资规范、风险控制和监督管理等事项，进行了全面和系统的规定。其中，在投资比例上规定，保险公司投资不动产（不含自用性不动产）的账面余额不高于本公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额不高于本公司上季度末总资产的3%；但两项投资的账面余额合计不得高于本公司上季度末总资产的10%。

市场分析，如果按二季度末4.5235亿元人民币总资产计算，理论上，三季度约有4500亿元和1350亿的资金进入不动产和不动产相关金融产品。

在新政出台的第二天，周一股市开盘，保险股和地产股纷纷高开，地产板块更是一扫四连跌阴霾，收涨1.62%。然而，地产股的上涨势头并没有持续太长时间，9月14日，由于地产板块的集体回调，大盘2700点关口得而复失。

巨大的保险资金松绑将对房地产市场带来怎样的冲击？商业地产板块投资时机是否已经到来？

险资“松绑”对地产行业影响甚微

“险资入市，对房地产行业来说，肯定是个利好。”财通证券研究所房地产行业研究员赵月亮如是认为。

赵月亮分析，自去年底国家实施楼市调控以来，政策一直没有放松过，开发商从资本市场上通过IPO、增发等途径获得资金的路被封死。不少开发商试图通过信托渠道来弥补资金的不足，但市场上信托利率已大幅提高，较高的融资成本让不少开发商面露难色。进入下半年，开发商的资金链越绷越紧，资金流转速度减慢。

“在这样的政策背景下，险资被允许进入不动产行业，无疑是一个明确的利好。”赵月亮说。

有关专家认为，险资投资不动产对保险和不动产行业均构成利好，不动产行业可获得充沛资金，险资则可借助不动产优化资产负债久期匹配，平滑收益率波动，降低投资营运风险。

但部分人士则表示对这个“新蛋糕”不太兴奋。有分析认为，险资投资不动产政策的落实对于地产板块均有一定促进作用，不过，短期看来，其利好作用更多是心理层面的。

据了解，早在新规出台前，一些资金实力雄厚的保险公司就已经着手布局，打起了房地产投资的“擦边球”。参与方式主要有两种，一种是直接通过金融资本市场介入地产股，另一种是直接入股地产企业。有券商分析师指出，以投资商业地产为例，回报率约在5%-8%，远高于保险资金目前的平均收益率。

银河证券保险业研究员许立平表示，险资这次获准投资不动产，对于地产行业来说影响有限。此前各大保险公司已经开始涉足写字楼等商业地产项目，这次出台的《办法》只是让这些活动重新回到“阳光”下，并加以更具体的规范。

有关专家也表示，4500亿元资金只是理论上的数字，此次出台的新政只是为其投资提供了政策依据。事实上，投资商业地产也有风险，剔除资金成本，一些商业地产投资回报率并不像想象的那么高，所以，短期内险资投资动向不会出现太大改变，对地产板块影响有限。

商业地产板块投资机会尚未真正到来？

为了防范风险，保监会设定了严格门槛，明确规定，保险资金不能投资商业住宅，不能直接参与房地产开发，不能投资设立房地产企业。

据此，有专家分析，近年来，碍于资金的限制，商业地产似乎被“冷落”了，目前国内尚未有品质较好的商业地产，此次保险资金尝试投资不动产被“放闸”后，无疑将会涌入投资回报比较稳定的商业地产，从而能够促进高品质、持有型的商业出现。

此外，年内房地产宏观调控政策频出，受影响较小的商业地产渐入佳境，随着大批房企和央企涉足商业地产领域，大量的投资资金将目光聚焦在商业地产。甚至不少人认为，在房地产新政下，市场或将迎来了商业地产的黄金十年。

尽管《办法》对商业地产可以说是一个利好，并可能对股价产生一定的正面刺激，但有关业内人士认为，商业地产板块投资机会尚未真正到来。

其主要原因为:一是国际经验表明，商业地产优势在于持有所带来的盈利能力和现金流的稳定性，但在经济上升周期中的投资回报率低于住宅。二是目前商业地产租金回报率比较合理，保险资金大量进入不会造成其房价的上升。三是投资商业地产公司需优选，战略定位和经营能力对于商业地产的扩张性至关重要。而目前A股部分企业可复制能力相对较强，但经营能力有待观察，且受制于资金瓶颈，导致其扩张速度有限。

戴德梁行中国投资部联席主管叶建成也指出，暂行办法出台后，对部分涉足商业地产时间不长的房企来说，并不一定能够从中分到一杯羹，因为目前政策带来的利好尚处于雏形阶段。

对此，专家建议，鉴于国家对房地产的调控以及市场本身将带来不确定性以及房地产未来经营风险较大，保险资金不宜过多从事商业地产的炒作，保险企业投资不动产应该谨慎。