商业地产作为房地产发展的重要形态，正越来越被社会大众、投资者、开发商们所青睐，并被视为房地产行业下一个投资和利润增长点。但是，纵观历次调控和最新一轮的房地产市场新政，几乎都没有提及商业地产的发展，从政府层面上似乎看不到与住宅地产类似的引导，更谈不上形成产业政策了。

笔者认为，产业政策指导、规划引导是商业地产发展的一对“隐形的翅膀”，没有了这对“翅膀”，商业地产便难以步入正常轨道，得到长足的发展。 而目前，这两者基本都处于缺失的状态。

事实上，在一轮接一轮的商品住宅调控之际，商业地产的表现可谓一枝独秀。以上海为例，不仅9月份商业地产成交面积创新高，1月~9月的总成交面积与供应量，和楼市火爆的2009年同期相比，都有了大幅增加。第三季度，上海全市甲级办公楼的平均租金增长了5.1%，浦西办公楼租金环比还出现了2008年初以来的最大涨幅。

与此同时，随着境外投资者对中国经济增长前景的信心增强，以及国内保险业购买商业地产物业的细则颁布，大宗物业投资市场的购买预期将持续增强，都为商业地产的发展带来了前所未有的机遇，但是，即便面临这样的机遇，商业地产产业发展途径仍然不明确。

其中的一个重要原因正是由于商业地产的产业政策缺失。比较而言，住宅地产从用地规划指标、建筑配套、建筑材料、户型比例、开发管理、价格形成的审批机制、入市条件、推出机制、物业管理、消防条例等都已经形成了一整套现成的、完备的管理模式和政策法律体系。但对于商业地产而言，除了封顶销售和首付五成的规定外，最为关键的融资渠道、融资模式、利率优惠、税收优惠、经营管理等方面，都没有具体的、可操作的产业政策。

事实上，由于当前我国投资渠道有限、整体市场资金流动性强等因素，在推动地价和房价循环上涨的同时，也带来了潜在风险。而商业地产前期投入巨大、投资周期较长，以回报率、增长率为核心的产业特性，也容易令其陷入非理性的投资过热的冲动中。

今年以来，随着经济的快速复苏，在主要的二线城市，一方面，伴随着零售商的扩张，商铺市场需求呈上升趋势，而另一方面，写字楼市场却面临供过于求的局面，租金向下的压力明显增大。这也导致了商业地产空置率、烂尾楼现象的增长，引发了银行信贷风险和开发商破产等一系列负面现象。现实表明，商业地产急需政府产业制度的指导和管理，否则行业的动荡将引起许多社会问题，最终还需政府买单。

从规划引导来看。单是《商业网点规划条列》这样一部唯一的商业地产规划的指导性法规，讨论了若干年仍未颁布。这也造成了目前还是依据人口分布和地理半径两个指标来规划商业网点，对城市商业空间布局和网点空间布局等几乎没有现成的条例和理论体系作为支撑。各地商业网点布局完全是“见缝插针”式的布点，不仅增加了道路交通和城市管理的压力，也破坏了城市的宜居性，增加了网点的运营成本。

而最令人无奈的，是对地块规定必须含30%以上商业用房等硬性指标。

在用地规划之初，由于商业网点布局理论和政策体系的缺位，各地的商业规划缺乏科学性和前瞻性，往往带有随意性和功利性。

没有前期规划引导，也没有能提供商业地产服务的专门机构，几乎每个开发商在拿到商业地产用地后，都是基于自己的调研和商业经验来规划产品、确定建设规模及商业形态，往往容易造成大量商用物业的空置和浪费。不少开发商出师未捷、折戟沉沙，这不能不说是许多涉足商业地产开发商的惨痛教训。

笔者在多年的从业经历中深感，由规划引起的道路交通不畅、商业网点设置重复、项目同质化竞争、项目重复建设、项目后期城市发展规划发生变动等问题，正是引发商业地产失利的最大因素。