去年年底以来，楼市调控拉开大幕，银行收紧房贷政策的密集调控，令住宅市场走势显得很是微妙，而商业市场却显示出了惊人的吸金能力。不仅产品供需爆涨，开发商对商业地块的兴趣也日趋浓厚。专注于住宅地产开发的合生创展向以高级商业地产为代表的投资型物业发力。“只做住宅”的万科也将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型；保利地产2009年年报中称，该公司在商业地产经营上实现较大突破；富力地产集团与城建集团在珠江新城分别有8个及6个商业项目，中海地产在珠江新城也有相当数量的商业项目；中粮集团以“大悦城”为品牌，在全国打造“全服务链城市综合体”作为公司商业地产的发展战略；而金地集团也表示，将不再单纯从事住宅开发，商业地产的开发和运作将成为未来的一个重要战略规划。有实力的开发商纷纷进军商业地产……

重金注入地产商转型是必然趋势还是无奈之举

住宅类地产商带来巨额资本陆续进入商业地产行业，对于地产商而言，这样的高调进军是必然趋势还是住宅开发遭遇瓶颈的无奈之举？这样的转身又需要什么样的担忧呢？对此，城建兴业地产工商铺部总监朱辉表示，这种由住宅地产逐步过渡到商业地产领域的做法，是企业在房地产领域发展的一种趋势。“我们看到，无论是在香港，还是在国外，很多大的开发商，都随着企业的不断壮大发展，从单一的住宅开发转向住宅、商业齐头并进的发展模式。”他表示，特别是对于上市公司而言，持有可持续经营的商用物业，对股价甚至有直观的帮助。“如果看前3年，住宅地产的赚钱速度可能更快，但如果以20年来做比较，商业地产一定赚得比住宅地产多。”

但也有专家担忧，由于很多大房地产商之前一直都是专注于住宅开发，在商业地产领域并没有太多的经验，这类开发商过多地涌入商业地产，容易出现“烂尾”现象。对此朱辉表示，住宅地产和商业地产确实是两个不同的领域，相应的对开发商也有着不同的要求。商业地产的经营周期更长，对开发商的要求更高。他表示，“开发商必须有长远的眼光和足够的资金实力，同时更需要建立起经验丰富的管理团队和经营理念。开发商在进入这一领域的时候，需要考虑市场的消化能力，以及商圈周边的交通道路等基础建设的承受能力，商业地产太过于集中，对项目未来的经营也有着较大的压力。”毕竟商业地产的本质仍然是商业，不是地产，因此开发商业地产必须有零售经验，以此作为基础向商业地产行业渗透，并不是资金雄厚的地产商便能轻易转型。

商业地产泡沫暂不存在

大量资金迅速流向商业地产，会不会滋生类似住宅市场的“泡沫”是很多人关心的问题，对此城建兴业地产工商铺部总监朱辉表示，在近几年房地产发展的大潮中，住宅的价格出现了飞跃性的增长，部分物业价格上涨了几倍。在住宅价格飞涨的时候，商业地产的发展却非常的稳定，价格一直处在理性上涨的范围之内，不存在泡沫。当然在近几年内也是不会产生“泡沫”的。第一，投资商铺的门槛高，成交数量少，在整体供求中，需求量比供应量大；第二，写字楼和商铺的买卖并不活跃，这已经不构成产生“泡沫”的基础；第三，商业地产属于中长线理财工具或产品，目前还没有形成炒作的氛围，投资商业地产很少是“短炒”.俗话说，一铺养三代，这都是需要长时间才能使其价值越来越明显。最后加之国家对商业地产比较支持，使得商业地产暂时不会出现类似于住宅市场的调控。

商业地产投资看回报

相比“不差钱”的地产商，一般的投资客从住宅市场撤出而走入商业地产看重的又是什么呢？需要注意些什么问题？

着名房地产专家谢逸枫认为，主要是因为楼市新政没有将商用房纳入其中，投资者仍可异地购买或一次购买多套商用房。因此，“空前严厉”的调控新政，成了商业地产“利好”的一面。随着住宅价格上涨态势稳定甚至回落，商铺将迎来新一轮的补涨行情，最终回归商铺与住宅的价格合理比例关系。所以，在住宅市场泡沫“一触即炸”的形势下，商业地产的稀缺性和收益率等种种利好便清晰显现。对于住宅和写字楼的投资回报率，一般来说，短期内住宅物业的增长率可能略高于商用物业，但商用物业增值后劲及租金涨幅力度较强，一般培养周期为5年。5年后租金、售价递增率一般可达每年10%或更高。

据统计，住宅租金的回报率是3%,因为目前房价的上升大幅超出租金的上升；而商业项目的平均回报率多为5%,高于住宅。租金收益高了，投资回报率才高，这对于降低投资者的投资风险及持有压力，都有着非常重大的意义。而且住宅租赁对象一般为个人，而写字楼租户则一般为公司，相对保障性较好一点。另外，写字楼签约周期一般为2-3年，相对住宅1年或更短时间的租期，空置风险略小。

一位从事多年商业地产的投资客唐先生告诉记者，在短期内，商业地产价格变动不可能像住宅类物业那样大，擅长于投资住宅的人转去商业地产领域，首先会遭遇对象不同的问题，因熟悉程度有差异，以及商业地产的地域性较之住宅类物业更强一些，一旦决策失误，投资客的持有成本将会明显增加。当然，如果在进入商业地产领域之前做足功课，对市场的热点判断正确，投资的对象更具稀缺性，其出租回报率肯定比住宅类物业要高。