春节刚过,包括加息在内的楼市调控举措不断,日前《2010年中国城市房价排行榜》的揭晓则引来了公众对房价的再次关注。

去年以来,一波又一波的调控措施对房价形成了层层围剿,但是房价却并未出现实质性下降。众所周知,降价与否,操作权掌握在开发商手中,许多开发商自恃的是去年销售业绩良好带来的手中资金存量,以及通胀因素带来的房价继续上涨预期。但是当前连续的调控“利空”却使开发商的资金形势日趋严峻,尤其是资金实力不强的小型开发商将面临资金链断裂的风险。

以加息为标志,今年货币政策回归稳健、收紧流动性的大幕已经拉开,房地产是典型的资金密集型行业,信贷杠杆使用率也较高。与前两年相比,信贷收紧将使开发商面临前所未有的资金压力。而沿袭去年的调控政策,房企在资本市场和运用房产信托融资仍被严控,融资渠道全面收紧可谓打中了开发商的七寸,可能带来房价的深幅调整以及整个楼市供需格局的转变。

人民银行北京营管部公布的数据显示,截至去年12月末,北京市本外币房地产贷款余额8242.3亿元,同比增长22.5%,比上年末下降21.3个百分点。房地产贷款增速的持续回落既是银行机构对于楼市调控的配合响应,又体现出对于未来楼市深幅调整风险的预期。

可以预见,今年信贷规模的收紧将影响进入楼市的资金量,削弱房价上涨的动能。加息给楼市带来的实际是连环影响,既提高了房企的融资成本,也降低了购房者的信贷杠杆,按揭贷款和开发贷款同时收紧。而央行加息以后个人住房公积金贷款利率也随后调整,购房成本的持续增加将使今年的成交量受到较大冲击。在融资和销售回款双头收缩的趋势下,开发商的资金链将接受考验。更重要的是,调控日趋严厉、政府调控的决心将使这一考验时间更长。

据了解,接连出台的调控措施已对市场预期产生了明显影响。北京安华地产的一名中介人员告诉记者,“目前来看房和咨询的客户量还有很多,但是调控政策中主要是限购已让很多人头疼,许多购买二套或三套房的客户已经放弃了购房计划,而加息和上调公积金贷款利率的影响还未充分显现。”

按照国八条要求,多个城市即将出台限购细则,导致市场观望情绪日渐浓重,“节前挂牌待售的二手房源就明显增多,预计还会继续增加。”上述中介人员说,加息带来的货币收紧预期才刚刚开始,这将持续笼罩在今年的楼市和购房者心中。

有业界人士认为,去年10月份以来已三度加息,尽管每次加息幅度不大,但政策的累积效应相当于温水煮青蛙,叠加以后的购房成本上升不可小视。以30年期、100万元的基准利率房贷计算,三次加息后月供增加约400元,增幅近7%。据此多位分析师预计,今年房地产业销售业绩将大幅下滑。

在限购限贷政策的影响下,投资投机性需求还将继续退出,尽管自住型刚性需求仍较大,但已不足以支撑以往火爆的销售量和高位房价。爱建证券分析师左红英表示,今年1月份,除南京和厦门外,重点关注的10大城市的成交套数和成交面积环比全部下降。从政策层面来看,政府显然还有政策储备在手,房产税登台后意味着政府有了运用税收调控市场的手段,政策从紧的状态短期仍将持续,全年来看楼市成交难言乐观。

从资金情况看,去年全国商品房销售额为5.25万亿元,比上年增长18.3%,但全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米,比上年增长28.4%。购地占用了开发商不少资金,加之房地产开发投资和开工率并未减速,大量住房仍将不断涌向市场,在政府打击囤地囤房、捂盘惜售力度加大的背景下,开发商将面临一定的库存积累压力,降价成为唯一可能的资金回笼渠道。

另外,随着房产税试点“靴子”落地,限购限贷升级,在楼市调控的主流舆论氛围中,房价继续上涨的言论逐渐沉默,风声鹤唳的调控态势也在一定程度上迫使开发商在定价时降低预期。

从2005年开始,我国房地产业走过了一轮高速增长期,尽管房产企业良莠不齐,但不断高涨的房价掩盖了市场周期性调整的风险,国际金融危机后的经济刺激计划又延缓了这一调整时间。当前仍在继续出台的各项调控政策旨在使市场去泡沫化,相应地会逐步建立起开发商优胜劣汰的竞争机制。一些资金实力不强、过度扩张的房企生存空间越来越狭窄,行业整合可能会加速,这正符合未来房地产业理性平稳发展的要求。

长期来看,在房价上涨预期减弱、投资性需求退出市场后,房地产的暴利空间也将逐渐缩小,融资成本的提高以及房价的合理回归将使开发商的利润逐步回到合理空间,也将反映在住房的定价上。