上海市规土局网站发布的今年第57号土地出让公告显示，虹口区海门路55号地块将于7月初推出。该地块起拍总价高达46.7亿元，折合楼板价约为23003元/平方米。业内人士认为，如果其顺利成交，将刷新虹口区总价“地王”纪录。

海门路55号地块位于虹口区北外滩航运服务聚集区的核心，出让面积为4万平方米，容积率为5.0，规划建筑面积20万平方米，计划建造集顶级商业、5A办公、五星酒店于一体的北外滩地标性CBD项目。

但有分析认为，北外滩区域只是概念上的炒作，其商业发展存在难以逾越的瓶颈。即使是“准地王”地块，也难破瓶颈。

土地出让

以商办地块为主

海门路55号地块所处的北外滩区域，是与外滩、陆家嘴并称“金三角”的商务区域之一。该区域近年来的土地出让以商办地块为主。

今年4月以来，SOHO中国先后以24.7亿元、15亿元的总价拿下虹口区地铁10号线海伦路站地块、地铁10号线四川北路站地块两宗商服用地。业内人士认为，作为品牌商业地产运营商，从SOHO中国对北外滩区域的青睐可看出，该区域商业发展前景可期。

截至目前，虹口区总价“地王”为2005年所拍出的国际客运中心北侧地块，其成交价为35.3亿元，由金光纸业香港建设(控股)公司夺得。虹口区单价“地王”为2010年所拍出的北苏州路190号地块，折合楼板价为31691元/平方米，由苏宁置业集团有限公司竞得。这两幅“地王”级地块均为商办用地。

价格分析

起拍楼板价不算高

当前，虹口区在售商办项目均集中在北外滩区域。中国指数研究院副院长陈晟认为，北外滩区域商办市场发展良好。当前，区域商业发展集中度已显现，商业地产的未来价格具有一定的增长空间。

来自搜房网的数据显示，目前，北外滩区域在售商业项目均价大多在20000元~50000元/平方米。例如耀江国际广场写字楼在售均价为33000元/平方米，世纪企业中心写字楼在售均价为25000元/平方米，紫金广场写字楼在售均价为38000元/平方米。

该区域售价最高的商业项目为中信广场，其写字楼在售均价为55000元~86000元/平方米。

来自新浪乐居的数据显示，北外滩区域甲级办公楼租金范围在4.4元~8.8元/平方米/天，乙级办公楼平均租金则保持在3元~4元/平方米/天。

陈晟认为，海门路55号地块23003元/平方米的起拍楼板价不算高，属于比较理性的范畴。

上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监宋会雍告诉记者，按照当前该区域在售商业项目的价格计算，海门路55号地块最终建成项目的售价约为40000元~50000元/平方米。

投资潜力

位于北外滩核心区

资料显示，北外滩区域的定位集中在航运服务业、知识型服务业和文化旅游业三大产业上。

海门路55号地块既位于北外滩航运服务聚集区的核心，也处于国际客运中心、国际航运中心腹地。该地块南侧为东大名路。东大名路沿线作为整个服务聚集区的“门面”，目前正处于加紧开发建设阶段，集中了上海国际客运中心、东方海港国际大厦、浦江国际金融广场等多个大体量CBD项目。

该地块北侧为东长治路，规划中的轨道交通12号线将沿此主干道通行，并在东长治路和公平路相交处设有站点。西侧为公平路，公平路的最南端即为繁华的公平路码头，北外滩滨江绿地样板段也位于此。

投资风险

商业发展后劲不足

陈晟表示，虹口区的腹地比较窄,区域内有较多尚未拆迁的老房子，整体不像新的商业区规划较好，商业发展只能成点状而不是面状。

宋会雍也认为，海门路55号地块所属区域虽然和外滩、陆家嘴并称“金三角”，但这只是概念上的炒作。

他认为，虹口区北外滩区域的商业氛围并不算很好，其商业发展存在着难以逾越的瓶颈。由于该区域两侧分别是杨浦区和闸北区，目前这两个区都还没有形成高端商业氛围，这就使得北外滩区域在商业发展上后劲不足，缺乏定位高端的潜质。因此，该地块的最终成交价格“不会太高”。