去年以来，许多住宅开发商都高调宣称进入商业地产，纷纷加紧在全国范围内“圈地”。保利、金地、万科等一线地产商先后公布了商业地产开发计划和目标。崇文门成就北京新地王、CBD逾200亿元的土地出让金，都预示着商业地产投资已明显升温。

业内认为，商业地产现在的开发热潮，可能意味着未来的供给过剩和竞争加剧，商业地产市场也可能面临新老混战和风险积聚的局面。

商业项目集中亮相

近期，万达集团、阳光新业等传统商业地产商持续扩张项目布局。继年初青岛南京路商业项目亮相后，阳光新业旗下的北京分钟寺项目日前也正式开业。该公司位于天津的友谊路新业广场、东丽新业广场等商业地产项目也将陆续登场。

据中国证券报记者的不完全统计，去年以来，宣布进入商业地产市场的住宅开发商已有近20家，另外，娃哈哈、雅戈尔等主业非房地产的企业也开始涉足商业地产。那么多企业进入，未来的商业项目供应量肯定会大幅增加，供应增加意味着竞争加大。在阳光新业总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理公司总经理李睿看来，目前商业地产貌似火暴的现状，对行业的健康发展来讲并不一定是件好事。

相对于人才储备、零售业发展水平、区域人流量等因素，短期内激增大量的商业地产项目很可能得不到相应匹配。首先，大量企业的进入，土地的需求量必然会增加，地价也必然会上涨，进而将推高各项开发成本，在融资渠道收窄的背景下，企业将承受巨大的资金压力。其次，人才储备的不足，将会直接影响项目的服务品质。第三，与有限的零售品牌资源形成反差，众多商业项目的集中推出很可能面临严重的同质化倾向。彼此间的恶性竞争不仅会增加招商难度，而且将使项目的收益率缺乏保障。

开发商亟待补课

商业地产整体的经营理念和具体操作环节，都与住宅开发存在着巨大区别。

在经营理念方面，商业地产需要通过长期经营收益和物业增值来实现投资收益，其中涉及投资人、运营方、经营者和消费者等多方关系的协调和平衡；在具体操作方面，调研选址、定位策划、设计建造、招商实施、规范运营、持续调整等一系列环节和规程，都需要专业团队来实现。商业地产开发商需要具备许多与住宅开发完全不同的能力。

然而，目前许多转型商业地产的企业，可能并没有完全具备上述的条件，就贸然挺进商业地产，风险无疑较大。据业内一位权威人士预计，未来2年内，很多商业地产项目会陆续出现问题，3年后，必然会出现一批需要重组的项目。

在目前商业地产的割据战中，部分开发商已开始采取差异化策略。万达等大型商业地产商走的是“快周转、模块化”路线，首创奥特莱斯、宝龙地产等新秀则加速整合资源，打造区域市场优势，而阳光新业等中型开发商则稳健布局城市零售商业，谨慎应对市场竞争。

显然，在开发和运营上保持谨慎，已成为众多商业地产商以退为进的策略。