李晓林，全国政协委员、林达集团董事长。在北京房地产圈干了20年的李晓林，对房地产业的政策颇有自己的见解，在“地价推动房价还是房价推动地价”、“招拍挂制度弊端”、“买不起房谁之责”等方面的观点都有自己独到意见。

经济观察报：你今年的提案和房地产业有关吗？

李晓林：今年我总共交了四个提案，其中有两个是和房地产业有关的，其中一个是关于土地财政，还有一个是关于商业地产。

经济观察报：你对今年和长期的房价走势怎么看？

李晓林：今年应该会比较平稳，要大幅降价也是不太可能，但也不会暴涨，应该会维持在一个水平上。

经济观察报：你认为高房价是如何造成的？

李晓林：现在房价那么高，我不说地价推动房价，但至少是影响了房价。大家都说房价涨得太快，其实地价涨幅比房价更快，房价很少翻一倍甚至翻好几倍的，但地价做到了。我们可以看看从2004年全面推行招拍挂以后涨了多少。

另外，投资类或投机类的资金，本来是应该流入商业地产领域的，商业地产的价格应该比住宅价格要高，一铺可以养三代，但现在情况正好相反，投资和投机的钱都流入了住宅市场，住宅价格涨得很高，商业地产一直没起来，导致价格倒挂，住宅价格比商业地产高。为什么呢？因为住宅产品短缺，而且买住宅可以有很多政策优惠，比如首付、税费等各方面，而商业地产一直在收紧，放款条件是要竣工验收后，首付五成以上，按揭年数最多10年，租赁税费也比较高，这些条件都比住宅苛刻。从长期来看商业地产的投资回报率应该高于住宅，能不能把拥挤的住宅市场投资转移到商业地产上来？我认为如果对商业地产实行政策优惠，把投资资金吸引一部分到商业地产上来，就会使住宅宽松。

经济观察报：政府是否需要出手平抑房价？

李晓林：我的两个提案都是和如何稳定房价有关。

一个是解决土地财政的。地方政府现在对卖地有强烈的冲动，卖地越多政绩越突出。那么我就想到如何能使地方政府的卖地降温，那就是把一次性收入的土地出让金收归中央管理，再按照出让期限逐年返还给地方。你比如说我这块地卖了10个亿，出让了50年，那你先把10个亿上交给中央财政，中央再每年返给你2000万。一届政府五年，那么你就顶多拿回五年的收入，其他的要交给下面几届政府，这样卖地的冲动就不是那么强烈了，而且也可持续和科学发展。

还有一个是建议针对商业地产制定更多的政策优惠，将投资和投机类资金引入商业地产市场。2009年房价一路高涨，但主要是住宅在涨，商业其实没怎么涨。宏观调控应该有保有压，主要调控的应该是关系到老百姓居住问题的住宅房价，保商业地产，压住宅地产。

经济观察报：如果地方政府没有积极性卖地，土地供应量少了，是不是也会造成供求紧缺？

李晓林：个人认为招拍挂制度本身也是容易推高地价和房价的。他是一块地一块地地卖，大家就一哄而上抢一块地，一方卖地，八方抢地，而且现场竞拍更加容易造成抬高价格的气氛。另外，现在大的国企纷纷设立房地产公司，而且国企在融资方面还有优势，土地价格抬得很高，拿地门槛也提得很高，中小房地产企业生存的空间受到挑战。最近几年民企退出房地产领域的很多，拿不到地做不下去了。民企在融资方面比较弱，我们也一直在呼吁国家给予一定优惠政策，另外民企也可以多联合，捆绑在一起大家凑份子拿地。但你不让国企来做对国企来说也是不公平的，主要还是土地招拍挂制度本身的问题。

经济观察报：那土地供应方式应该怎么解决这个问题？

李晓林：如果像收藏品拍卖那样搞个春拍秋拍，一次拍卖好多件藏品，我拿不到这块地还可以拿那块地，那样的话大家就会理性多了。此外，也不一定全是招拍挂，可以适当搞一点协议出让，当然这个协议和以前的协议出让方式不一样，是由政府土地部门来管理。你比如说农村一块地，我来做土地一级开发，可以和农民协商，我该补给他多少钱补多少钱，该给政府多少出让金由政府定价。由政府主导一级开发的成本会比较高一些。

经济观察报：但协议方式是不是比较容易带来不公平竞争，给相关部门制造腐败和寻租的空间？

李晓林：这是一个说辞，为什么现在地价这么高，就是和单一的供地方式有关。

经济观察报：协议出让地块是不是应该规定最高房价？

李晓林：如果是限价房等有一定社会保障功能的住房，那么可以规定最高房价，如果是商品房，不应该规定最高房价。

经济观察报：如果地方政府的土地收益要逐年返还，是否会对地方财力影响很大？土地出让金收益如果要按比例提取用于廉租房等社会保障性住房建设，在这种模式下如何操作？

李晓林：按照规定土地出让金收益本来就是要用于民生，但现在落实得也不好。如果统一收归中央管理，该有多少用于保障性住房建设，就拨给你多少。

经济观察报：那么你认为物业税如果出台，会对房价起到稳定作用吗？能在一定程度上增加地方收入，缓解卖地冲动吗？

李晓林：物业税有些人建议从别墅开始征，有些人建议从商业地产开始征，如果是先从这两种物业形态开始收起，那么和老百姓比较关心的普通住宅价格没有任何关系，对稳定房价起不到实质作用。

经济观察报：你认为开发商对买不起房的群体是否负有责任？

李晓林：把低收入住房困难家庭推向市场是不可能的，把房价降到土地价格他也不一定买得起，现在地价就要1.5万元一平，就是按照这个价格卖给他也很困难。所以说这部分人群的住房问题不应该由市场来解决，跟开发商没关系。

经济观察报：保障性住房落实不力，你觉得是否有办法解决？

李晓林：每个地区都有比例，你这个地区要建设多少保障性住房，现在就是这个比例太低。这笔资金如果完全由中央财政解决是不切实际的，中央拿不出那么一大笔钱来。可以对建设保障房的开发商给予市场准入等方面的优惠政策，谁愿意盖，政府就可以给他相应的资源，否则保障房利润3%-4%，开发商也没有那么多积极性去做。