经济转型期商业地产存发展空间

今年国家提出经济转型。改革开放以来，我国经济主要发展是外向型经济，大家知道经济的发展有三架马车，一个是出口，一个是投资，还有消费。前两项是在前些年我国发展过程当中是占据了经济主导地位。从09年世界金融危机以后，全球经济出现倒退，我国也受影响，尽管采取了宽松的货币政策与积极的财政政策，但是问题也不少，所以提出由外转向内，争取内升的驱动以及创新发展。而博鳌论坛习近平也谈了几个转型发展：绿色发展、创新发展、和谐发展、共同发展、平衡发展、全面发展，里面包括人才、贫富差距的改善，中西部的协调等等。

现今资产价格存在泡沫。从09年住宅价格疯涨，现在商住价格倒挂，说明住宅是疯涨不正常，而不是什么商业价格跟不上。在现今形势下，商业地产相对说来显得落后，也带来一个发展空间，现在也有相当一部分的住宅开发商以及投资商把他的注意力转移到商业地产，于是今年一季度，商业地产开始发飙。

量变与质变转化成转型关键

商业地产最大的矛盾，从上海来看，要解决它的转型，有一个问题就是总量和结构的问题。零售商业运营面积，目前已经将近5千万，不包括写字楼，从总量上按照2千万上海人口来算，人均达到2.5。从功能、业态、整个城市的发展需求、区域来看，包括通过世博会对四个中心的建设来考虑，商业地产有刚性需求，这就是结构上面的问题。所以在经济的转型方面，商业地产要做到总量严加调控，但结构上要多花脑筋，优化结构。

从这一层面上考虑，还是存在一定难度。比如中心城区，现在是比较饱和了，选择去郊外这是区域结构发展的方向，成功案例如，青浦奥特莱斯，它避开了城市中心，也有规模建筑，环境也不错。品牌直销中心有品牌资源，而且是折扣资源，要有环境，要有比较科学的管理，以及比较宽松的停车场等等，这些都需要详细考虑。

此外，结构上要避开零售。上海商业发展中批发业是一个短腿。全球采购中心，环球购物中心，包括设计、研发、批发、物流、电子商务、展示是一个综合体，而上海的批发中心根本没有这种价值，也没有管理运营的模式，所以它也不成功，最后成功卖出了商铺，但是所有买进小商铺的中小投资者都陷进去。

转型商业地产紧跟城市发展规划开发

在下一步商业地产的开发和运营方面，如何来优化这个结构？首先在地产开发之前注重前期调查。很多从住宅转过来开发商，用自己开发住宅的一套模式运用到商业地产，商业地产从开发到建好只是万里长征走完了第一步，所以有些开发商把它当小商铺转掉以后。但是这并不是商业地产最终完成，它只不过是产权拥有者的中间转移，没有实现真正的价值。前期通过选址、定性、定位、功能和业态的组合进行详细调研，在实际运作中，在保证资金链顺利的前提下，把招商、营运作为一个序列连环。

转型地产要更多地结合城市发展规划，因为商业地产它位于整个城市各个区域，城市发展都有自己的特点，包括城市的历史、文化、背景、消费结构。此外，开发商业地产要考虑能级提升，改良原来粗放型开发方式，比如上海，它是一个国际化大都市，四个中心建设，原来初级性市场和初级经营，需要改进，如运营大流通商业平台，就不能考虑简单的初级市场，各种各样的摩尔，城市综合体都要考虑。从一个项目推至一个商圈，乃至整个城市把它的能级提升。此外在低碳经济中，商业地产发展也需要考虑低碳问题，包括环保、节能、商业格局的设计，生态化商业。

总体来看，商业地产还是有很大发展的空间，能够在这一块地上掘出金矿来，当然这要求开发商以及每一位运营者在这一方面把握住商业地产的运营规律。