调控当下，不少企业一哄而上转战商业，一场无准备的“混战”在即，企业得警惕。

资本如同流水，如果河道被堵，它们会流向其他出口。如果出口只有一条，它们会奔涌向前，而不管那条河道是否足够承受。由此流水将面临两种命运——其一是找到了好的归宿，汇入大海；另一种是由于河道的容量不够，被排挤出后，没有方向地流淌，最后在残酷的烈日下蒸发。

还好，资本并不是流水，资本后是一群智慧的人类操纵者；商业地产也不是一条狭窄的河道，只是它有自己的“游戏规则”。目前房产调控不断，原本在住宅房市驻留的资本纷纷转战商业地产，“商业地产迎来春天”的说辞泛滥，但这种想像是否过于美好？也许，对于资本来说，更应该警惕的是，不要将转战进行成一场无准备的混战。

低租金折射商业地产现状

根据国家统计局公布的2010年全国房地产市场运行情况，办公楼与商业营业用房的销售面积与销售额分别增长21.9%、31.2%和29.9%、46.3%。开发投资额继续保持高增长率，分别为31%和34%。

同策分析报告认为，随着目前房地产调控政策越来越紧，限户籍、限购、限贷的三限政策使得住宅地产前景黯淡，商业地产由于不受政策影响的波及，其投资价值正在凸现，人们开始把注意力对准商业地产，商业地产出现爆发式增长。

与进入者的喧闹形成对比的是，商业地产的现状似乎并不火热。

商业地产到底有多大吸引力？上海中原研究咨询部总监宋会雍侃侃而谈，“事实上，在交易中，商用物业的投资回报率并不高。以甲级写字楼为例，其租金曾在2008年达到高点，平均在9.2元/平方米/天；在2009年底2010年初时，平均价格在7.6-7.8元/平方米/天，这里有金融风暴的因素，导致租赁不旺。2010年租金价格开始回升，达到8.2元/平方米/天左右，但速度并不快。其中中心区的陆家嘴、南京西路也不超过10元/平方米/天，回报率也仅在4%左右。”

而这已是成熟片区，目前作为商圈物业重点的嘉定、松江、宝山，以及金山、南汇等新型的专业市场，人气更显不足。

对于办公楼租金的尴尬境地，上海荒岛房产工作室副总经理黄欣伟(博客)认为，这主要是因为衔接型中端的缺失。“小的办公产品，租赁业主看不上；高端的办公产品，租赁业主又租不起，由此造成办公楼租赁情况并不乐观。办公楼租赁出现的问题是数量剩、结构缺，事实上，哪里有那么多的需求呢？”

对于投资价值取决于收益率的商业地产来说，低租金无疑是致命伤。而同时一些商业地产项目所面临的窘境也并不让人乐观。

在闵行区某知名商业中心，一位租户向记者反应，在去年冬天上海下雪时，商场方面竟然关闭了空调，以节约开支。而这样的现象并非稀有，当开发商和投资者贸然闯进商业地产时，是否想过，商业地产真的有那么好吗？

“一哄而上”的“转商”潜藏危机

2010年年末，万达集团原商务部总经理，原运营中心总经理潘韬正式出任金地商业地产公司常务副总裁。去年年中，金地已经公布了公司进入商业地产的重大战略决策，而潘韬的加入，无疑是一个强烈的信号，金地已经在行动。

除此以外，万科、中粮、保利、中海、富力等一线住宅开发企业均高调宣布了其商业地产发展战略。

“从2010年第四季度开始，商业地产确实热了，其中，调控起到了助推器的作用。”中房信商业地产部副总经理陈倍麟对记者表示，“开发商本身也到了这样的发展阶段。首先，通过住宅市场，第一桶金已经在手。资本的逐利特征使其需要一个出口，进行货币保值性投资、合理避税等。第二，在政府的批地中，也有对商业指标的要求。也就是说，开发商转战商业地产有主动的成分，也有被动的成分。”

但据业内人士介绍，商业地产本身有自己的规律，有着比住宅地产更高的门槛，和对资本更高的要求。如果没有做好准备而贸然进入商业地产，对于开发商来说，前途未卜。

上海童梦投资管理有限公司董事长印岚告诉记者，对于“转商”，大公司会基于自己的战略规划进行产业搭建，小公司则有些“跟风”。但商业地产意味着“需要考虑更多宏观和微观的内容。比如说对于SHOPPING-MALL的建设，需要考虑人均消费水平能否支撑、租金能否支撑、人均可支配收入能否支撑商业地产等问题。举例来说，香港如果不是开放自由行，它的商业地产就非常成问题。”

在火热的住宅市场里风生水起，开发商已习惯了没有卖不出去的房子，但进入商业地产却要经历市场的检验和淘汰。

“住宅房企不能把住宅开发的理念照搬到商业地产上来”，陈倍麟认为，“商业地产和住宅地产不同。比如说，商业地产的利益构成体是四元的，包括开发商、购铺者、经营者、消费者，四者之间本身就是一个矛盾体，但又要相对平衡。这比住宅开发只有开发商和购房者的两元利益构成体要明显复杂。”

更复杂也就意味着更专业，但这还不是让开发商最头痛的一点。潘韬曾对媒体表示，商业地产在本质上是一个金融行业，资本即是贯彻其始终的一个概念。

“对于开发商来说，在进行商业地产开发时，首先就要考虑开发模式的问题，也就是资金来源的问题。”陈倍麟告诉记者，“商业地产开发所需要的资金投入和资金占用都非常大，商业地产需要的是长期投资，而银行贷款最长三年，如何解决这个问题呢？万达的模式是靠部分销售，华润则是靠母公司输血，一下子投资几十亿。但是一般的地产公司没有这样的资金实力，对于他们来说，一定要寻找到开发资金的平衡点。”

既然有万达珠玉在前，那么是不是复制万达的模式即可？对此，陈倍麟表示，万达的资金实力、品牌影响力都是其他企业无法比拟的。“资金的压力，将会是很多住宅地产转向商业地产后的痛苦体会。”

除了资金的压力，产品的开发也是开发商所要面临的问题。据陈倍麟介绍，除了资金来源，开发商还要算好一笔经济收益帐，也就是租赁物业与销售物业之间的比例，以及根据资金平衡调整产品结构的比例。由此可见，不同的开发模式，决定了产品结构的不同，想要复制已经相对成熟的商业地产开发模式，基本是行不通的。

对于这种环环相扣的开发过程，陈倍麟一再强调，“专业的事情要交给专业的人来做。”这恐怕也是开发商进入商业地产后的又一大困惑。江湖传闻万达总裁王健林(博客)曾称：商业地产学问太大，五年仅仅算入门，十年才能精通。如此话当真，即使成功如万达，也不过十年左右的发展历程，整个商业地产行业又有多少现成的专业人才能为开发商添砖加瓦？

此外，据了解，目前国内优质的商业资源匮乏。不多的商家去填充越来越多的购物中心，即使填得满，又如何解决严重的商业同质化问题？

商业地产是需要经营的，对于经营问题，陈倍麟如此表述，“商业地产就是物业+经营价值，如果没有经营价值，就没有物业价值”。这明显与住宅不同，住宅无论如何都有居住功能存在，无论如何都会因为这个居住的功能实现其价值；而商业地产如果没有经营价值，其存在的价值将为零。试想一个购物中心，如果空无一人，会有怎样的价值呢？

资金、产品、人才、招商、经营……对于开发商来说，进入商业地产将面临的问题似乎可以用《士兵突击》里的一句台词来描述——“生活就是问题叠着问题”，可更重要的问题是，开发商们是否准备好了迎接这么多问题。谁会笑到最后，要经过一场混战后答案才能清晰。

谨防“一铺套三代”

去年12月29日，一位来自安徽的商人以1.21亿元将SOHO中国旗下东海广场顶楼57层收入囊中，折算单价达100,372元/平方米，创下了上海写字楼市场成交价格的最高纪录，而此前该项目散卖平均销售价格只有7.5万元/平方米。

数据显示，2月最后一周上海商铺成交共计303套，成交面积31937平方米，环比上扬140.85%。而商铺的主力买家一向是单枪匹马的个人投资者。

上述案例和数据显示，在调控中转战的除了开发商，还有手里有“余粮”的个人投资者。但个人投资者准备在商业地产放手一搏时，其所要面对的复杂局面要远远高于房产投资。

据了解，销售性商铺、办公楼租金从去年下半年开始均有所上涨，但整体情况并未达到令人满意的回报率，而今年供应量的增加更让租金前景堪忧。高力国际认为，由于超过100万平方米的楼盘将在2011年落成交付，预计在2011年甚至2012年的很长时间内租金表现将受限，并给空置率带来压力。

不仅租金情况不令人乐观，实际上对于个人投资者来说，商业地产中的销售性物业产品，在整个开发商的产品体系中，并不是最好的。“一般开发商都会保留最好的物业，其他的出售”，宋会雍说，“其销售手法有很多，如包租几年等，但前景难料。”

另外，记者还被告知，“商业地产交易费用较高，所得税率达到20-60%，买来卖去其实是吃亏的。加上租金又很低，买卖二手物业更难——好的物业不会换，换的都不怎么好。所以投资商业地产对于个人投资者来说，是件很难受的事情。”

“在产品稀缺的年代有‘一铺养三代’的说法，现在就有可能是‘一铺套三代’了。因为对于个人投资者来说，信息更不对称。”印岚的话不是危言耸听，而是对个人投资者的一种善意提醒。“个人投资商业地产关键要看产品本身，但问题是好的产品往往又不需要卖”。

与投资住宅的简单操作不同，黄欣伟认为，“个人投资商业地产需要个体懂得更多，无论是行业整体还是业态分布，都要懂，更劳心劳力。”而对于目前投资商业项目，“最关键的一点，是要看谁能给你提供保护、保障，而不是要求利益、前景、模式。”

同策咨询与研究发展中心分析经理倪晓玲也表示，个人投资者转战商业地产并非易事。“相比普通住宅，商铺和写字楼的投资情况要复杂得多。普通住宅的投资价值主要取决于土地增值，而商铺和写字楼投资主要取决于收益率。普通住宅与商业地产不同，它是两个市场，由两种不同的驱动力推动，其中写字楼和商铺需要统一管理、统一招租，更看重后期管理，而住宅不用，投资资金可以在短期内实现快进快出，因此以住宅方式投资写字楼、商铺，效益要低很多。因此对于个人投资者而言，慎重投资还是需要的，投资者在挑选投资对象的时候，一定要注意项目是否具备投资价值和必要的投资要素。”

而这样的投资价值和投资要素，在陈被麟看来可归结为四点：城市等级、商圈性质、开发商品牌和经营能力，“对于个人投资者来说，投资商业地产一定不要盲目，要想清楚。如果选择不好的产品，那就有可能是‘一铺套三代’。”